när spelar squatters rättigheter in och under vilka omständigheter kan du säkra äganderätten till en mark som inte är din? Darren Higginson, Associate and property litigation expert på Coodes Solicitors, förklarar reglerna och reglerna kring negativ besittning.
det är viktigt för ägare och invånare av mark att vara medveten om de regler och förordningar som omger negativ besittning, ibland känd som ”squatters rättigheter”, och de omständigheter där någon kan bli ägare till någon annans mark.
jag har nyligen behandlat ett antal mark tvister och ansökningar om ägande baserat på negativa innehav. Ett av dessa fall involverade en klient som upptäckte att en del av deras trädgård var registrerad hos någon annan. Jag fick ett uttalande från den tidigare ägaren som bekräftade att en granne hade sagt till honom att han kunde få detta extra land på 1970-talet men inget försäljningsavtal eller gåvobrev upprättades någonsin. Jag kunde visa att klienten hade rätt till det genom negativ besittning. När jag presenterade bevisen för de faktiska ägarna gick de med på att överföra det till vår klient frivilligt.
Hur gör jag anspråk på ägande av mark genom negativ besittning?
om du vill göra anspråk på mark genom ogynnsam besittning måste du bevisa att du har haft oavbruten, exklusiv, fysisk kontroll över marken under en viss tid och en avsikt att äga marken under den perioden.
innan Landregistreringslagen 2002 trädde i kraft kunde du göra anspråk på mark genom ogynnsam besittning om du hade ockuperat den i minst 12 år. Detta är fortfarande fallet när det gäller oregistrerad mark eller om husockret hade varit på marken i 12 år senast den 13 oktober 2003. Efter detta datum det nya förfarandet kräver husockupanter att visa att de har haft besittning av marken för åtminstone 10 år vid tidpunkten för deras ansökan.
vad händer efter att jag har gjort min ansökan?
enligt det nya förfarandet, när du har gjort din ansökan till fastighetsregistret, kommer ett meddelande att skickas till ägaren av marken, som har 65 arbetsdagar att invända. I vissa situationer, ägaren kan helt enkelt invända mot ansökan, till exempel, eftersom husockupant inte har varit på marken för de nödvändiga 10 år, eller de kan ge ett motmeddelande som kräver husockupant att visa att deras situation faller i en av de tre kategorierna:
- att det på något sätt skulle vara moraliskt fel för ägaren att besegra ansökan, till exempel, där ägaren tillät eller uppmuntrade husockupant att tro att de faktiskt ägde marken;
- av någon annan anledning rätt att bli den nya ägaren av marken, till exempel, där de kontrakterade att köpa marken från ägaren och betalade köpeskillingen men marken överfördes aldrig till dem;
- att marken ligger bredvid Mark som redan ägs av husockret, den exakta gränsen mellan de två markstyckena har aldrig formellt fastställts och husockret felaktigt men rimligen trodde att de redan var ägare till det.
om ingen invändning mot ansökan tas emot, eller om ägarens invändning misslyckas, kommer häktaren att registreras som den nya ägaren av marken.
ett annat nyligen fall av mig faller i den tredje kategorin ovan. Det innebar en bit mark som såldes till ett församlingsråd på 1990-talet. ett staket uppfördes nästan omedelbart för att markera gränsen. Vår klient köpte den kvarhållna marken tre år senare och bestämde sig nyligen för att dela upp marken för att göra en Byggplot men upptäckte att gränsen som visas på titelplanen för hennes egendom med församlingsrådets land var en annan form än staketet.
om det finns någon mark inom klientens trädgård som ligger utanför gränslinjen som visas på hennes titelplan kommer hon att ha rätt att göra anspråk på ogynnsam besittning av den marken eftersom hon har varit i exklusiv besittning av den i minst 10 år, är marken bredvid Mark som hon definitivt äger och hon trodde rimligen att marken var hennes och gränsen mellan hennes mark och församlingsrådets mark har aldrig fastställts av fastighetsregistret.
vad händer om min ansökan om negativa innehav misslyckas?
om din ansökan misslyckas eftersom ägaren serverar ett motmeddelande och du inte faller in i någon av de tre kategorierna ovan, kan du ansöka till fastighetsregistret igen vid ett senare tillfälle, förutsatt att du stannar kvar på marken i ytterligare två år.
det är mycket mer troligt att du kommer att lyckas med din ansökan andra gången om ägaren har misslyckats med att vräka dig från landet under tiden.