för en lyckad 1031 utbyte, är det viktigt att förstå och följa 1031 Exchange identifieringsregler. Dessa regler är inte så komplicerade, men ett misslyckande att följa reglerna kan förstöra ditt utbyte. Här är de tio bästa sakerna att komma ihåg när du identifierar ersättningsegendom i en utbyte:
1. Tidsfrist och allmänna regler.
skattebetalaren har 45 dagar från det datum då den avstod egendomen stängs för att identifiera den ersättningsfastighet som han avser att förvärva i utbytet. Om det finns mer än en avstått egendom i ett utbyte, de 45 dagar mäts från den dag den första avstått egendom stänger. Den identifierade egendomen behöver inte vara under kontrakt, och skattebetalaren behöver inte förvärva allt som han identifierar. Det är dock viktigt att notera att skattebetalaren inte får förvärva något annat än den egendom som han har identifierat, och ett misslyckande med att följa identifieringsreglerna kan förstöra hela utbytet.
2. 3 Fastighetsregel.
det finns regler som begränsar hur många egenskaper skattebetalaren kan identifiera. I de flesta fall använder skattebetalarna tre fastighetsregeln. Skattebetalaren kan identifiera upp till tre ersättningsegenskaper och kan förvärva en, två eller alla tre av dem.
3. 200% regel.
om skattebetalaren vill identifiera mer än tre egenskaper kan han använda 200% – regeln. Denna regel säger att skattebetalaren kan identifiera valfritt antal ersättningsegenskaper, så länge det totala verkliga marknadsvärdet för det han identifierar inte är större än 200% av det verkliga marknadsvärdet för det som såldes som avstått egendom. First American Exchange rekommenderar att skattebetalarna bygger in en” kudde ” genom att identifiera egenskaper som är värda mindre än vad som är tillåtet, om vissa egenskaper senare bestäms ha ett högre värde än vad som ursprungligen uppskattades.
4. 95% regel.
det finns en annan regel som inte vanligtvis används av investerare. 95% – regeln säger att en skattebetalare kan identifiera mer än tre Fastigheter med ett totalt värde som är mer än 200% av värdet på den avlämnade egendomen, men endast om skattebetalaren förvärvar minst 95% av värdet på de egenskaper som han identifierar. I huvudsak måste skattebetalaren förvärva allt som han har identifierat för att få detta att fungera, och det är därför det inte åberopas för ofta.
5. Egendom som förvärvats i 45 dagarsperiod.
alla fastigheter som faktiskt förvärvas under 45 dagars identifieringsperiod anses vara korrekt identifierade. Det är viktigt att notera att om någon egendom förvärvas under denna period och någon egendom förvärvas senare med hjälp av en annan av identifieringsreglerna, måste den egendom som förvärvats under de första 45 dagarna räknas som en identifierad egendom. Om du till exempel förvärvar en fastighet under de första 45 dagarna och du planerar att använda 3-fastighetsregeln och köpa fler fastigheter efter 45-dagarna, har du bara två fastigheter att identifiera eftersom du redan har använt en.
6. Sätt att identifiera.
identifieringen måste vara skriftlig och undertecknad av skattebetalaren, och egendomen måste entydigt beskrivas. Detta innebär i allmänhet att skattebetalaren identifierar antingen fastighetens adress eller dess juridiska beskrivning. En lägenhet bör ha ETT enhetsnummer, och om skattebetalaren köper mindre än 100% ränta, bör den procentuella andelen av det som förvärvas noteras.
7. Vem måste få identifieringen.
skattebetalaren måste skicka identifieringsmeddelandet antingen till:
1) den person som är skyldig att överföra ersättningsfastigheten till skattebetalaren (t. ex. säljaren av ersättningsfastigheten) eller;
2) till någon annan person som är ”involverad” i utbytet (t.ex. kvalificerad mellanhand, spärrad agent eller titelföretag), annan än en ”diskvalificerad person”, såsom en agent eller familjemedlem till skattebetalaren. De flesta identifieringsmeddelanden skickas till den kvalificerade förmedlaren.
8. Ersättningsegenskapen måste vara densamma som vad som identifierades.
skattebetalaren måste få” väsentligen samma ” egendom som han identifierade. Reglerna innehåller fyra exempel för att illustrera vad” väsentligen samma ” betyder. I ett exempel identifierar skattebetalaren två tunnland oförbättrad mark och förvärvar sedan 1,5 tunnland av det landet. Den förvärvade egendomen är väsentligen densamma eftersom det som skattebetalaren mottog inte skilde sig i karaktär eller karaktär från vad som identifierades och skattebetalaren förvärvade 75% av det verkliga marknadsvärdet på den identifierade egendomen. I ett annat exempel identifierar skattebetalaren en ladugård och två tunnland mark och förvärvar sedan ladan med marken som ligger bakom ladan. IRS säger att den förvärvade egendomen inte var väsentligen densamma som den egendom som identifierades eftersom den skilde sig åt i sin grundläggande karaktär eller karaktär.
9. Egendom som ska byggas.
om ersättningsfastigheten är under uppbyggnad vid identifieringstillfället måste skattebetalaren inte bara inkludera adressen eller den juridiska beskrivningen av fastigheten utan också innehålla en beskrivning av vad som ska byggas på fastigheten.
10. Omvänd Utbyte.
om skattebetalaren gör en omvänd utbyte där inkvarteraren förvärvar ersättningsfastigheten innan skattebetalaren stänger vid försäljningen av den avlämnade egendomen, måste skattebetalaren skriftligen identifiera vad han avser att sälja och att identifieringen måste skickas senast 45 dagar efter att inkvarteraren stänger på ersättningsfastigheten.