vill du öppna en” tegel och murbruk ” butik och behöver hyra en kommersiell fastighet? När du granskar kostnaden för att hyra ett kontor, kanske du märker NNN på hyresavtalet. Du kanske undrar, ” vad är NNN?”
om du inte känner till termen triple net lease, är du på det perfekta stället. Oavsett om du är en intresserad hyresgäst eller vill investera i fastigheter, är det här inlägget för dig!
hoppa framåt till
Vad är NNN?
NNN är en typ av kommersiella fastigheter lätthet kallas en triple net (NNN) leasingavtal. Alla kommersiella leasingavtal har en bas hyra belopp som tar ut en hyresgäst per kvadratfot per år.
en trippel nettohyrd byggnad kommer dock att göra hyresgästen ansvarig för att betala driftskostnaderna. Tripe nettobeloppet är vanligtvis mindre än basbeloppet.
till exempel annonserar en hyresvärd en hyra på $30 NNN per kvm. fot. NNN indikerar att det är en trippel netto leasing. Därför är bashyresbeloppet per år för ett utrymme på 1 000 kvadratmeter $30 000 per år eller $2 500 per månad.
basbelopp = hyra per kvadratmeter x kvadratmeter = $30/kvadratfot x 1 000 kvadratfot = $30 000 per år eller $2 500 per månad
ett NNN-belopp per år på $10 skulle dock ge $10 000 per år ($10/kvadratfot xsqft000 kvadratfot) eller cirka $833 en månad.
således är den totala månatliga hyran för hyresgästen ungefär $3,333 ($2,500 + $833).
som ett annat exempel annonserar en hyresvärd en tillgänglig 2500 kvm. fot. utrymme i en av sina kontorsbyggnader. Hyran är $20 NNN per kvm. fot. Det tredubbla nettouthyrningsbeloppet är $8 per kvm. fot.
bashyresbeloppet beräknas vara $ 50,000 per år ($20 x 2,500) eller cirka $4,166 per månad. Det tredubbla nettobeloppet beräknas vara $20,000 per år ($8 x 2,500) eller cirka $1,666 per månad.
därför den månatliga hyran för att 2,5000 kvm. fot. utrymmet är ungefär $ 5,832 en månad!
vad inkluderar NNN-kostnader?
NNN står för netto netto netto. NNN-utgifterna är avsedda att betala för fastighetsskatt, egendomsförsäkring och gemensamt underhåll (CAM).
kammen innehåller vanligtvis det yttre områdets underhåll, såsom snöröjning och parkeringsplatsunderhåll. En hyresvärd kan inkludera verktyg som en del av kostnaden. Därför är det alltid viktigt att granska det finstilta i hyresavtalet.
således använder en hyresvärd dessa nettokostnader för att bestämma hur mycket NNN-beloppet ska vara.
till exempel måste en kommersiell fastighetsinvesterare betala $8,000 i fastighetsskatt, $2,000 i fastighetsförsäkring, 2,000 i underhåll per år, $12,000 i totala nettokostnader per år. Således är det tredubbla nettobeloppet för en 2000 SF. utrymmet är $6 / kvadratfot per år ($12,000 / 2,000 kvadratfot).
men om det finns flera kommersiella byggnadsutrymmen, skulle det tredubbla nettobeloppet vara lägre eftersom hyresvärden delar upp nettokostnaderna över hyresgästerna och de kvadratmeter de hyr.
till exempel är de totala nettokostnaderna för en 3,000 sqft-fastighet $12,000. Således är den totala netto leasingbeloppet $4 / kvadratfot År. I det fall att det tre hyresgäster, varje hyra 1000 kvadratfot, varje hyresgäst kommer att ha en NNN bekostnad av $1.30/kvadratfot År.
finns det en enda netto leasing eller en dubbel netto leasing?
ett enda nettoavtal är när hyresgästen går med på att betala bashyran och fastighetsskatten.
å andra sidan, en dubbel netto leasing är när en hyresgäst betalar för två av NNN. Till exempel kommer en hyresgäst att täcka fastighetsskatt och egendomsförsäkring men inte det gemensamma underhållet.
vilka är fördelarna med NNN?
Kommersiella Fastigheter med triple net leasing tenderar att vara relativt låg risk. Även hyresvärden är ytterst ansvarig för att betala fastighetsskatt, bygga försäkring, och upprätthålla det gemensamma området, NNN beloppet betalar för dessa kostnader.
när det gäller bostadsfastighetsinvesteringar står vissa investerare för alla driftskostnader, inklusive skatter, försäkringar och inteckning. En bra investering har en brutto hyresintäkter som täcker alla sina kostnader och ger ett visst kassaflöde, vilket vanligtvis är $100 per fastighet.
av denna anledning, kommersiella fastigheter investerar ser mer attraktiv än bostadsfastigheter investera!
kommersiella hyresvärdar hänvisar till dessa typer av hyresgäster som ”nyckelfärdiga” hyresgäster eftersom de betalar för alla utgifter.
nyckelfärdiga innebär att det inte finns något ytterligare arbete. När det gäller bostadsinvesteringar och det finns inget rehabarbete, kallar investerare en fastighet nyckelfärdig fastighet eftersom bostadshyresgästen kan flytta in på dag ett.
när det gäller hyresgästen är extrakostnaden försumbar på grund av fastighetens främsta läge. Platsen kommer att ge möjligheter att mata hyresgästen verksamheten och täcka denna kostnad.
absolut netto leasing vs. Modifierat bruttoavtal
hyresvärdar och fastighetsmäklare byter ofta termen triple net lease med ett absolut net lease. Det finns emellertid en skillnad i detaljerna mellan ett verkligt absolut nettoavtal och ett modifierat bruttoavtal.
en sann absolut netto leasing är när en kommersiell fastighet är relativt ny. Därför får hyresgästerna ansvaret för att betala för byggnadens underhåll.
men med tiden kommer hyresvärden att ta på sig de flesta utgifterna. Denna typ av leasing kallas ett modifierat bruttoavtal.
vissa investerare säljer sin kommersiella fastighet innan det absoluta nettoavtalet slutar. Denna strategi gör det möjligt för dem att undvika att ta på sig ett modifierat bruttoavtal vid förnyelse.
vilka är riskerna med ett NNN-leasingavtal?
vanligtvis kommer en hyresgäst för en kommersiell fastighet att vara ett välkänt företag, som CVS eller Starbucks, och kommer att betala sitt hyresbelopp i förskott. Det finns dock ibland en ”mamma och pop shop” som vill hyra ut utrymme i kontorsbyggnaden.
oavsett förvaltningsfastigheter (kommersiella eller bostäder), bör hyresvärdar alltid göra sin due diligence när det gäller att acceptera en hyresgäst. Vi vill fortfarande ge människor och småföretag en chans, men vi måste väga för-och nackdelar.
till exempel hade jag en sökande intresserad av en av mina fastigheter. Dock, efter att ha gjort en säkerhetsprövning på dem, jag upptäckte att de hade en låg kredit värdering och två vräkningar som en del av deras hyra historia!
men efter att jag gjorde ytterligare due diligence upptäckte jag att en av utvisningarna var ett fel i rapporten. När det gäller den andra utvisningen var sökanden en garant för sin mormor, som inte hedrade hyresavtalet.
jag accepterade deras ansökan. Men jag fick nya hyresgäster att lägga till mer hud i spelet genom att betala fyra månaders hyra i förväg!
slutsats
ett triple net lease (NNN) är när hyresgästerna täcker extra kostnader utöver sin bashyra, såsom fastighetsskatt, försäkring och underhåll av gemensamt område. Hyresvärdar hänvisar ofta till dessa typer av hyresgäster som ”nyckelfärdiga” hyresgäster eftersom de tar på sig de flesta kostnaderna.
dessa kostnader betalar inte för dem som hjälper till att driva byggnaden, till exempel ett fastighetsbolag.
om du är en hyresgäst som vill underteckna ett fastighetsavtal på en kommersiell fastighet, var noga med att läsa det finstilta och förstå vilka utgifter du täcker.
om du är hyresvärd måste du acceptera att fastigheten kanske inte alltid är en absolut triple net lease-fastighet. Du måste fortfarande ha en exitstrategi, oavsett om det är att betala ut eller göra en 1031-utbyte och ersätta den med en annan kommersiell fastighet!
- Bio
- senaste inläggen
senaste inläggen av Jonathan (se alla)
- källare vs källare: 9 tydliga viktiga skillnader för att förstå ditt hem bättre-30 December 2021
- Vad är ett Loft? 10 Viktiga saker att tänka på för nästa Drömflytt-27 December 2021
- svärmor Svit: 8 viktiga saker att tänka på innan du lägger till ett nytt utrymme-December 26, 2021