du är inte ensam. Medan mer än 30% av inteckningarna var under vattnet på höjden av den stora lågkonjunkturen, är nästan 21% av husägare fortfarande skyldiga mer än marknadsvärdet på sina hem, enligt den tredje kvartalet Zillow XVIII negativ Equity Report.
” hela problemet med att vara under vattnet är att det bara är ett problem om du absolut måste sälja”, säger Cliff Perotti, en certifierad bekymrad fastighetsexpert i Corte Madera, Kalifornien.
men till skillnad från andra hypotekslån, kan vissa servicemedlemmar som står inför order för en permanent byte av station inte vänta på att marknaden återhämtar sig innan de säljer sina hem.
oavsiktliga hyresvärdar
som stigande tidvattnet på fastighetsmarknaden har fört hem värden lite närmare marknadsvärden, många undervattens inteckning innehavare väljer att hyra ut sina hem-åtminstone för en stund-när de går vidare.
”det finns en förälskelse av oavsiktliga hyresvärdar som inte kan sälja, men kan hyra ut sina hem och bryta sig jämnt”, säger Perotti.
vissa människor refinansiering för att få sin inteckning närmare i linje med priser, minska den ekonomiska bördan.
”fler familjer väljer att hyra ut sina hem för mindre och refinansiera för att kompensera skillnaden”, säger Katie Savant, biträdande direktör för regeringens relationer för National Military Family Association.
program erbjuder lättnad
många statliga program som skapats under lågkonjunkturen för att hjälpa kämpande husägare gällde inte fritidshus eller hyresfastigheter från början, men vissa har utökats till att omfatta dessa bostäder, till exempel Home Affordable refinansiera Program, eller harpa.
HARP inrättades i mars 2009 för att hjälpa undervattens-och nära undervattensägare att refinansiera sina inteckningar utan att betala ner huvudmannen. För att vara berättigad måste du i allmänhet ha ett lån som stöds av Freddie Mac eller Fannie Mae, ha tagit ut lånet senast den 31 maj 2009, ha en belåningsgrad större än 80% och vara aktuell på betalningar under det senaste året.
VA-lån är inte berättigade eftersom VA har sitt eget refinansieringsprogram, vilket kräver att du tidigare bodde i hemmet, men behöver inte bo i det nu.
Harp accepterar ansökningar fram till Dec. 31, 2015.
Home Affordable Modification Program, eller HAMP, kan också bidra till att göra hypotekslån mer överkomliga. Utökat i juni 2012 inkluderar programmet nu husägare som ansöker om en ändring på ett hem som för närvarande hyrs eller som husägaren avser att hyra ut.
servicemedlemmar kan också vara berättigade till HAMP om de förflyttas på grund av PC-order; planerar att hyra ut hemmet och återvända till det någon gång i framtiden; och ockuperade hemmet som huvudbostad omedelbart före förflyttningen.
HAMP inskrivning slutar december. 31, 2015.
ta förlusten
beslutar att gå bort från ett hem med förlust eller överföra ägande tillbaka till inteckning företaget är ett stort beslut som du inte bör göra ensam. Prata med en gratis bostadsrådgivare eller en finansiell rådgivare för att väga dina val, vilket kan innefatta en kort försäljning och en handling i stället för avskärmning. En kort försäljning är där inteckning företaget går med på att låta dig sälja ditt hus för ett belopp som faller ”kort” av vad du är skyldig. Och en handling-i-stället för avskärmning är där inteckning företaget kan du överföra äganderätten tillbaka till den.
Savant förklarar att konsekvenserna av dessa alternativ kan vara kostsamma och långtgående, särskilt för servicemedlemmar. ”Militära familjer måste verkligen vara försiktiga med kort försäljning och utmätningar eftersom de beslut de fattar kan påverka säkerhetsprövningen. Om servicemedlemmar förlorar sin säkerhetsprövning kan de potentiellt förlora sitt jobb.”
ekonomiska problem citeras i många säkerhetsprövningsärenden som granskats av försvarsbyrån för utfrågningar och överklaganden.
hur en kort försäljning eller avskärmning påverkar låntagarens kredit beror på om betalningar på lånet bibehölls. Om de var, kan kreditpoängen ha en kortsiktig nedgång på 150 poäng, säger Perotti. ”Om låntagaren inte har gjort betalningar på flera månader eller år kan poängen minskas med 300 poäng eller mer och det tar längre tid att återhämta sig,” tillägger han. Även om du håller dig uppdaterad i dina betalningar och gör en kort försäljning kommer du inte att kunna köpa ett annat hus på minst några år, säger Perotti.
personer med avskärmning eller liknande standard på sin kreditrapport kan i allmänhet förvänta sig att deras poäng börjar återhämta sig efter ett par år, enligt Craig Watts, public affairs director på FICO, företaget som skapade den mest använda kreditpoängen, FICO-poängen. Detta förutsätter att låntagaren förblir aktuell med betalningar på alla andra kreditkonton.
om du verkligen inte har något annat alternativ än att sälja med förlust, kan programmet Home Affordable Foreclosure Alternatives hjälpa till att ta lite av stinget ur en kort försäljning eller handling i stället för avskärmning.
en HAFA kort försäljning frigör dig från din hypotekslån efter att ha sålt fastigheten så att du inte är ansvarig för skillnaden mellan försäljningspriset och det belopp du är skyldig. En HAFA kort försäljning eller deed-in-lieu har också en mindre negativ effekt på din kredit värdering än en traditionell kort försäljning eller avskärmning. Det kan också ge upp till $3,000 för rörliga utgifter.
vet innan du går
slutligen är det värt att säga: Du kanske tror att du är under vattnet, men inte vara.
” du kan känna dig upp och ner, men verifiera det först”, säger Mark Burrage, en chef för hemrådgivning på USAA. ”Människor går på fastighetswebbplatser som vanligtvis är mycket konservativa att värdera. Få ditt hem värderat. Du kanske upptäcker att du inte är under vattnet alls. Marknaden har återhämtat sig och onlinevärderingar kan vara eftersläpande.”
en hembedömning kan kosta bara några hundra dollar, men spara dig ännu mer om du upptäcker att du inte är under vattnet.
vissa människor förvirrar också att vara under vattnet med att inte ha råd med stängningskostnader och fastighetsmäklaravgifter i samband med en hemförsäljning, som vanligtvis uppgår till 7% till 10% av försäljningspriset.
”många långivare har val att hjälpa till att täcka dessa kostnader”, säger Burrage. ”Du kan också överväga en ”till salu av ägaren”, ” där du agerar som din egen Fastighetsmäklare.