real estate investment trusts (REITs) dostali legislativní status Podle kanadského zákona o dani z příjmu v 2007 když ministerstvo financí zavedlo koncept specifikovaného investičního toku prostřednictvím (SIFT) trustů a partnerství na ochranu kanadského základu daně z příjmu právnických osob.
před prosít pravidla, tam byl rostoucí trend provozování podniků prostřednictvím veřejných fondů a partnerství, které byly kótovány na burze. Partnerství a řádně spravované trusty neplatí daň z příjmu. Příjem vytvořený v partnerství je spíše zdaněn v rukou partnerů a příjem získaný v důvěře, pokud je každý rok vyplácen nebo splatný jeho podílníkům, je zdaněn v rukou podílníků. Pokud jsou partneři nebo podílníci osvobozeni od daně z příjmu (např. registrované penzijní spoření, penzijní plány osvobozené od daně atd.), lze se vyhnout dani z příjmu, která by jinak byla zaplacena, pokud by byla získána ve veřejné společnosti.
v boji proti tomuto výsledku pravidla SIFT účinně zdaní většinu veřejných trustů a partnerství, která mají bydliště v Kanadě, za sazby daně z příjmu právnických osob a distribuce, které provádějí, jsou považovány za dividendy příjemcům. A významně, současně byla zavedena pravidla prosévání, tak bylo vyloučení pro REITs.
mnoho zemí po celém světě má koncept REIT, který dává investorům příležitost investovat do komerčních, průmyslových a rezidenčních nemovitostí, které nemusí být schopni udělat sami, daňově efektivním způsobem. Zatímco Kanadská pravidla umožňují, aby určité omezené vlastnosti zdrojů byly drženy v REIT, následující obsah se bude zabývat pouze nájemními nemovitostmi.
struktura a vlastnictví
podle definice musí být důvěra veřejně uvedena, aby mohla být považována za REIT. Důvodem je skutečnost, že tento termín je relevantní pouze pro kanadské účely daně z příjmu, pro splnění výjimky prosévání. Z mnoha důvodů je většina REIT v Kanadě veřejně uvedena jako trusty podílových fondů (MFT).
i když technicky není REIT pro účely daně z příjmu, termín soukromý REIT se často používá pro trusty vlastnící nemovitosti, které nejsou uvedeny, ale hledají investory k účasti. Jednotky soukromého MFT jsou způsobilé investice pro mnoho plánů odložených daní v Kanadě (např. plán registrovaného důchodového spoření ); protože však MFT není veřejný, nebude se zabývat osvobozením REIT od pravidel prosévání, protože se vztahují pouze na veřejné fondy. Nicméně, blízký skončil unit trust (tj. svěřenský fond, který není povinen odkoupit své podílové jednotky držené držiteli podílových jednotek), jejichž držba nemovitostí se rovná 80% nebo více z celkového majetku, musí být veřejně uvedena, aby mohla být považována za MFT.
aby se trust kvalifikoval jako MFT, musí;
- buďte rezidentem unit trust v Kanadě.
- omezuje svůj podnik na investování svých prostředků do nemovitostí, včetně nabývání, držení, údržby, zlepšování nebo správy nemovitostí, které jsou kapitálovým majetkem fondu.
- nelze zřídit primárně ve prospěch nerezidentů.
- mají alespoň 150 unitholderů každé třídy jednotek, které vlastní alespoň „jeden blok“ jednotek této třídy s minimální reálnou tržní hodnotou 500 USD. (Počet jednotek v bloku se bude lišit v závislosti na hodnotě jednotky.) Pro nové MFT, které tento test zpočátku nesplňují, existují volby, které budou považovat důvěru za MFT, pokud bude test splněn do 91. dne po prvním zdaňovacím roce.
aby se zajistilo splnění výše uvedené podmínky b), REIT jsou obvykle strukturovány s aktivy v komanditní společnosti, přičemž REIT je komanditní partner a dceřiná společnost REIT, která má nominální obecný podíl na společném partnerství. Zatímco partner je obecně považován za pokračujícího v podnikání partnerství, pro MFT existuje zvláštní vyloučení zájmu komanditní společnosti.
distribuce
jak REITs, tak soukromé realitní fondy mají nárok na odpočet za jakoukoli částku zaplacenou nebo splatnou v daném roce svým akcionářům. Trusty jsou zdaněny nejvyšší mezní sazbou pro jednotlivce, která je obvykle mezi přibližně 48% a 53% v závislosti na provincii bydliště. Zatímco REITs obvykle provádí měsíční distribuce, většina důvěryhodných skutků bude vyžadovat, aby jakýkoli zdanitelný příjem získaný důvěrou nad rámec distribucí provedených v daném roce byl zaplacen nebo splatný na konci zdaňovacího roku, který je Dec. 31. (K dispozici jsou volby pro MFT mít prosince. 15 rok-konec pro daňové účely.) Listina o důvěře obecně umožní rozdělení jednotek REIT, které budou mít stejné daňové zacházení jako rozdělení hotovosti. To má za následek, že důvěra má nárok na odpočet, takže její zdanitelný příjem je nulový a příjem je zdaněn v rukou vlastníků jednotek, pokud nejsou osvobozeni od daně.
distribuovaný příjem důvěry je obecně považován za příjem z majetku v rukou akcionářů. Pokud REIT získal dividendový příjem nebo dosáhl čistého kapitálového zisku, správci mohou určit, že tyto částky mají být zdaněny jako dividendy a kapitálové zisky v rukou svých podílníků. Existuje podobné označení pro zahraniční příjmy a zaplacenou zahraniční daň. Pokud REIT realizuje ztrátu pro daňové účely v konkrétním roce, ztráta je zachována ve svěřenském fondu a může být převedena za účelem snížení zdanitelného příjmu v následujícím roce.
REIT bude mít často dostatečný peněžní tok k rozdělení částky nad rámec svého zdanitelného příjmu v důsledku odečtení odpisů pro daňové účely. V těchto situacích není tato nadměrná částka přímo zdaněna v rukou držitelů jednotek. Přebytek spíše sníží daňové náklady jednotek, takže držitelé jednotek budou mít při prodeji jednotek větší kapitálový zisk nebo menší kapitálovou ztrátu. Pokud snížení nákladů vede k tomu, že jednotka má záporné daňové náklady, považuje se tato záporná částka za kapitálový zisk v rukou držitele jednotky a daňové náklady se vynulují na nulu.
neexistuje žádná srážková daň z distribuce REIT obyvatelům Kanady. Rozdělení příjmů nerezidentům však přiláká srážkovou daň ve výši 25% a rozdělení příjmů ve výši 15%. Sazby srážkové daně mohou být sníženy, pokud existuje daňová smlouva se zemí, ve které má nerezident bydliště. Například srážková daň z rozdělení příjmů obyvatelům Spojených států je snížena na 15% na základě Úmluvy mezi Kanadou a Spojenými státy.
příjmové testy
existují dva příjmové testy, které musí být splněny, aby se kvalifikovaly jako REIT. Podle prvního musí být minimálně 90% „hrubého výnosu REIT“ fondu definováno jako celkový příjem snížený o náklady na jakýkoli majetek zlikvidovaný v roce pro zdaňovací rok odvozeno od jednoho nebo více:
- nájemné z nemovitého nebo nemovitého majetku
- úroky
- kapitálové zisky z nakládání s nemovitým majetkem
- dividendy
- licenční poplatky
- dispozice způsobilých nemovitostí k dalšímu prodeji (tj. nemovitý majetek, který není kapitálovým majetkem, jehož držba je sousedící a vedlejší k drženému nemovitému majetku, který je kapitálovým majetkem)
v rámci druhého testu musí být minimálně 75% hrubého výnosu REIT fondu za zdaňovací rok odvozeno z jakékoli kombinace:
- nájemné z nemovitých nebo nemovitých nemovitostí
- úroky z hypoték nebo hypoték na nemovitý nebo nemovitý majetek
- dispozice nemovitých nebo nemovitých nemovitostí, které jsou kapitálovými vlastnostmi
definice nemovitého nebo nemovitého majetku není omezena na nemovitosti nacházející se v Kanadě. Zahrnuje také zájem o nemovitosti, budovy a jejich součásti, jakož i investici do REIT.
pojem „nájemné z nemovitých nebo nemovitých nemovitostí“ zahrnuje platbu za doplňkové služby a obvykle dodávané nebo poskytované s pronájmem nemovitostí. Příjmy ze správy nebo provozování nemovitostí, obsazení nebo právo užívat pokoj v hotelu nebo podobném zařízení a nájemné založené na zisku jsou výslovně vyloučeny z toho, že jsou považovány za nájemné z nemovitostí nebo nemovitostí.
v důsledku těchto pravidel nemůže REIT získat více než 10% svých hrubých příjmů z nekvalifikačních činností. I když je přípustné získat 10% hrubých příjmů REIT z nekvalifikačních činností, jakož i jakéhokoli druhu úroků, dividend nebo licenčních poplatků v rámci prvního testu, druhý test omezuje celkovou výši těchto typů příjmů na 25% hrubých příjmů REIT.
pravidla zahrnují přehledná ustanovení pro dceřiné společnosti, trusty nebo partnerství REIT, takže výnosy získané v těchto subjektech budou považovány za příjmy REIT za účelem určení, zda jsou splněny testy výnosů.
testy aktiv
existují také dva testy aktiv, které musí být také splněny, aby se kvalifikovaly jako REIT. Podle prvního testu aktiv musí být minimálně 90% reálné tržní hodnoty všech nemovitostí, které nejsou v držení REIT, „kvalifikovanými vlastnostmi REIT“ po celý zdaňovací rok.
obecně platí, že vlastnosti nonportfolio zahrnují určité investice do subjektu a kanadského nemovitého nebo nemovitého majetku. Z větší části, předmětné subjekty jsou akcie společnosti, jednotky důvěry nebo zájem o partnerství, které se skládá z obyvatel Kanady. REIT musí vlastnit více než 10% hodnoty vlastního kapitálu subjektu, aby mohl být majetkem nonportfolio.
aby Kanadský nemovitý nebo nemovitý majetek byl majetkem nonportfolio, musí celková reálná tržní hodnota všech těchto nemovitostí překročit 50% hodnoty vlastního kapitálu REIT. Kanadský nemovitý a nemovitý majetek zahrnuje akcie společnosti a podíl na důvěře nebo partnerství, pokud více než 50% reálné tržní hodnoty tohoto subjektu pochází z kanadského skutečného nebo nemovitého majetku.
aby byl subjekt, který není subjektem REIT, kvalifikovaným majetkem REIT, musí buď získat 90% nebo více svých hrubých příjmů REIT přímo z údržby, zlepšování, pronájmu nebo správy nemovitých nebo nemovitých nemovitostí kapitálových nemovitostí REIT (v podstatě společnosti spravující nemovitosti), nebo nevlastní žádný jiný majetek než zákonný nárok na skutečný nebo nemovitý majetek REIT (tj. holý správce), nebo majetek doplňkový k tomu, aby REIT získal své příjmy z pronájmu nebo aby nakládal se skutečnými nebo nemovitými nemovitostmi, které jsou kapitálovými vlastnostmi.
nemovitost, která se nenachází v Kanadě, se nepovažuje za nemovitost bez portfolia, a proto nepodléhá tomuto testu aktiv.
podle druhého testu aktiv nesmí být v průběhu zdaňovacího období celková reálná tržní hodnota některých aktiv REIT nižší než 75% hodnoty vlastního kapitálu REIT, která je definována jako reálná tržní hodnota všech příjmů nebo kapitálových podílů ve svěřenském fondu. Aktiva zvažovaná pro tento test jsou následující:
- nemovitý nebo nemovitý majetek, který je majetkem kapitálu
- způsobilý majetek při dalším prodeji (definovaný dříve v tomto článku)
- zadluženost kanadské společnosti reprezentované přijetím bankéře
- hotovost
- dluh vydaný nebo zaručený kanadským vládním orgánem
- vklady u družstevní záložny
tento test umožňuje důvěře nadále kvalifikovat se jako úvěrová společnost.REIT zatímco drží velké množství hotovosti z veřejné nabídky, dokud nejsou investovány do skutečných nebo nemovitých nemovitostí.
Všimněte si, že reálná tržní hodnota těchto aktiv může být vyšší než 100% hodnoty vlastního kapitálu REIT, protože REIT pravděpodobně bude mít dluh, což snižuje hodnotu vlastního kapitálu, zatímco dluh se nezapočítává do reálné tržní hodnoty nemovitosti.
na rozdíl od prvního testu aktiv musí být skutečný nebo nemovitý majetek v Kanadě. Oba testy však musí být splněny. Nemovitý nebo nemovitý majetek podle definice zahrnuje podíl na jiném REIT, budovách a některých dalších specifických odpisovatelných nemovitostech připevněných k budovám.
společně testy aktiv umožňují REIT držet některé investice, které nesouvisejí se získáváním finančních prostředků nebo provozními nájemními nemovitostmi, ale pouze v rozsahu stanovených prahových hodnot. Zatímco testy výnosů se počítají na konci roku, testy aktiv musí být splněny po celý rok. Nicméně, testy příjmů i aktiv by měly být pravidelně sledovány, protože ofsajd bude mít za následek zdanění důvěry, ve skutečnosti, jako korporace. Testy aktiv jsou obzvláště přísné, protože ofsajd může kdykoli diskvalifikovat důvěru, aby byla považována za REIT pro daný rok.
Chcete-li REIT nebo ne REIT
REIT jsou mnohými investory považovány za velmi atraktivní formu investice ve srovnání s podnikovou strukturou držící podobná aktiva. Poskytují investorům možnost podílet se na investicích do nemovitostí, které by jinak nebyli schopni provést sami, a také poskytují rozmanitější portfolio nemovitostí. Ačkoli REIT nemusí být tak bezpečný jako investice do fixního fondu, investoři obvykle vidí výnos jako atraktivnější a zároveň poskytují peněžní návratnost obvykle placenou měsíčně nebo čtvrtletně; REIT jim také umožňuje podílet se na vzestupu silného kanadského trhu s nemovitostmi. REIT jsou obzvláště atraktivní pro investory osvobozené od daně, jako jsou RRSP a penzijní plány, protože daň z příjmu je odložena, dokud nejsou prostředky z plánů staženy.