chcete otevřít obchod“ cihel a malty “ a potřebujete si pronajmout komerční nemovitost? Při kontrole nákladů na pronájem kancelářských prostor si můžete všimnout NNN v pronájmu. Možná se divíte, “ co je NNN.“?“
pokud nejste obeznámeni s termínem triple net lease, jste na perfektním místě. Ať už jste zájem nájemce nebo do nemovitostí investování, tento příspěvek je pro vás!
skočit dopředu
co je NNN?
NNN je druh komerčního real estate snadnost nazývá triple net (NNN) leasing. Všechny komerční pronájmy mají základní částku nájemného, která účtuje nájemce za čtvereční stopu ročně.
Trojitá čistá pronajatá budova však učiní nájemce odpovědným za úhradu provozních nákladů. Čistá částka dršťky je obvykle nižší než základní částka.
například pronajímatel inzeruje nájemné ve výši $ 30 NNN za čtvereční. čtvereční. metr. NNN naznačuje, že se jedná o trojitý čistý nájem. Proto základní výše nájemného za rok pro 1000 čtverečních stop prostor je $ 30,000 za rok nebo $ 2,500 za měsíc.
základní částka = nájemné za čtvereční stopu x čtvereční stopa = $30/sqft x 1,000 sqft = $30,000 za rok nebo $2,500 za měsíc
částka NNN za rok ve výši $10 by však přinesla $10,000 za rok ($10 / sqft xsqft000 sqft) nebo asi $ 833 za měsíc.
celkové měsíční nájemné pro nájemce je tedy asi $3,333 ($2,500 + $833).
jako další příklad, pronajímatel inzeruje k dispozici 2500 čtverečních. metr. prostor v jedné z jejich kancelářských budov. Nájemné je $ 20 NNN za čtvereční. metr. Trojnásobná čistá částka pronájmu je 8 USD za čtvereční. čtvereční. metr.
základní výše nájemného se počítá na 50 000 dolarů ročně (20 x 2 500 dolarů) nebo asi 4 166 dolarů měsíčně. Trojnásobná čistá částka počítá s 20 000 USD ročně (8 x 2 500 USD) nebo asi 1 666 USD měsíčně.
proto je měsíční nájemné za to 2,5000 čtverečních. metr. prostor je asi $ 5,832 měsíčně!
Co zahrnují výdaje NNN?
NNN je zkratka pro Net Net Net. Náklady NNN jsou určeny k úhradě daní z nemovitostí, pojištění majetku a údržby společných prostor (CAM).
vačka obvykle zahrnuje údržbu venkovního prostoru, jako je odstraňování sněhu a údržba parkovišť. Pronajímatel může zahrnout nástroje jako součást nákladů. Proto je vždy důležité zkontrolovat drobný tisk pronájmu.
pronajímatel tedy používá tyto čisté výdaje k určení, kolik by měla být částka NNN.
například investor komerčních nemovitostí musí zaplatit 8 000 dolarů v dani z nemovitostí ,2 000 dolarů v pojištění nemovitostí, 2 000 v údržbě ročně ,12 000 dolarů v celkových čistých výdajích ročně. Tedy trojnásobná čistá částka za 2 000 SF. prostor je $ 6 / sqft ročně ($12,000 / 2,000 sqft).
pokud však existuje více komerčních stavebních prostor, pak by trojnásobná čistá částka byla nižší, protože pronajímatel rozdělí čisté náklady na nájemníky a záběry náměstí, které pronajímají.
například celkové čisté náklady na nemovitost 3,000 sqft jsou $ 12,000. Celková čistá výše pronájmu je tedy 4 $/sqft rok. V případě, že existují tři nájemci, každý pronájem 1000 sqft, každý nájemce bude mít náklady NNN ve výši $ 1.30 / sqft rok.
existuje jediný čistý nájem nebo dvojitý čistý nájem?
jediný čistý nájem je, když nájemce souhlasí s tím, že zaplatí základní částku nájemného a daně z nemovitosti.
na druhé straně dvojitý čistý pronájem je, když nájemce platí za dva z NNN. Například nájemce pokryje daně z nemovitosti a pojištění majetku, ale ne údržbu společného prostoru.
jaké jsou výhody NNN?
komerční nemovitosti s trojitým čistým pronájmem bývají relativně nízké riziko. Přestože pronajímatel je v konečném důsledku odpovědný za placení daní z nemovitostí, pojištění budov a údržbu společného prostoru, částka NNN platí za tyto výdaje.
pokud jde o investice do rezidenčních nemovitostí, někteří investoři představují všechny provozní náklady, včetně daní, pojištění a hypotéky. Dobrá investice má hrubý příjem z pronájmu, který pokrývá všechny jeho náklady a vytváří nějaký peněžní tok, který je běžně 100 USD za nemovitost.
z tohoto důvodu komerční investice do nemovitostí vypadá atraktivnější než investice do rezidenčních nemovitostí!
Komerční pronajímatelé označují tyto druhy nájemníků jako nájemníky“ na klíč“, protože platí za všechny výdaje.
na klíč znamená, že není provedena žádná další práce. Pokud jde o rezidenční investování a neexistuje žádná rehabilitační práce, investoři volají nemovitost na klíč, protože rezidenční nájemce se může nastěhovat v první den.
pokud jde o nájemce, dodatečné náklady jsou zanedbatelné z důvodu prvotřídního umístění nemovitosti. Místo poskytne příležitost nakrmit nájemce a pokrýt tyto náklady.
absolutní čistý pronájem vs. Upravený hrubý nájem
pronajímatelé A Realitní makléři často vyměňují termín triple net lease s absolutním čistým leasingem. Existuje však rozdíl v detailech mezi skutečným absolutním čistým leasingem a upraveným hrubým leasingem.
skutečný absolutní čistý pronájem je, když je komerční nemovitost relativně nová. Nájemci proto dostávají odpovědnost za platbu za údržbu budovy.
v průběhu času však pronajímatel převezme většinu nákladů. Tento druh pronájmu se nazývá upravený hrubý pronájem.
někteří investoři prodávají své komerční nemovitosti před ukončením absolutního čistého pronájmu. Tato strategie jim umožňuje vyhnout se převzetí upraveného hrubého nájmu po obnovení.
jaká jsou rizika s pronájmem NNN?
nájemcem komerční nemovitosti bude obvykle známá společnost, jako je CVS nebo Starbucks, a zaplatí částku pronájmu předem. Nicméně, tam je někdy „máma a pop shop“, který chce pronajmout prostor v kancelářské budově.
bez ohledu na investiční nemovitost (komerční nebo rezidenční) by pronajímatelé měli vždy provést náležitou péči, pokud jde o přijetí nájemce. Stále chceme dát šanci lidem a malým podnikům, ale musíme zvážit klady a zápory.
například jsem měl zájemce o jednu z mých nemovitostí. Nicméně, po provedení kontroly na pozadí, zjistil jsem, že mají nízké kreditní skóre a dvě vystěhování jako součást jejich historie pronájmu!
poté, co jsem provedl další náležitou péči, jsem však zjistil, že jedním z vystěhování byla chyba ve zprávě. Pokud jde o další vystěhování, žadatel byl ručitelem za jejich babičku, která nedodržela nájemní smlouvu.
přijal jsem jejich žádost. Nicméně, měl jsem nové nájemníky přidat více kůže ve hře tím, že platí čtyři měsíce nájem předem!
závěr
triple net lease (NNN) je, když nájemci pokrývají dodatečné náklady na jejich základní nájemné, jako jsou daně z nemovitostí, pojištění a údržba společného prostoru. Pronajímatelé často odkazují na tyto druhy nájemníků jako“ na klíč “ nájemníky, protože berou na většinu nákladů.
tyto náklady neplatí za ty, které pomáhají provozovat budovu, jako je společnost spravující nemovitosti.
pokud jste nájemce, který chce podepsat pronájem nemovitosti na komerční nemovitosti, přečtěte si drobný tisk a pochopte, jaké výdaje pokrýváte.
pokud jste pronajímatel, musíte přijmout, že nemovitost nemusí být vždy absolutní trojnásobnou čistou nájemní nemovitostí. Stále musíte mít strategii odchodu, ať už je to proplacení nebo výměna 1031 a nahradit ji jinou komerční nemovitostí!
- Bio
- poslední příspěvky
poslední příspěvky od Jonathan (Zobrazit vše)
- sklep vs suterén: 9 jasné klíčové rozdíly pro lepší pochopení vašeho domova-30. Prosince 2021
- co je to podkroví? 10 klíčových věcí, které je třeba zvážit pro další vysněný tah-27. prosince 2021
- tchýně: 8 klíčových věcí, které je třeba zvážit před přidáním nového prostoru-prosinec 26, 2021