podle LawRato
v realitních transakcí due diligence je zásadním krokem v nákupu domů zkušenosti. Due diligence v transakcích s nemovitostmi se týká přiměřených opatření, která by měl každý jednotlivec přizpůsobit před uzavřením dohody ve vztahu k nemovitostem a nemovitostem.
provedením due-diligence posuzujete rizika spojená s majetkem, který plánujete koupit. Zkontrolujete dokumenty a zajistíte, aby na majetku nebyly žádné právní zátěže. V podstatě to znamená udělat si domácí úkoly před skutečným nákupem.
Due-diligence je prováděna majetkovým právníkem, ale je důležité, abyste pochopili základní pojmy použité ve zprávě a co znamenají, abyste mohli učinit moudré rozhodnutí.
typy
v první řadě musíte vědět, že se jedná o dva typy due-diligence zpráv.
úplná rešeršní zpráva: je-li vypracována úplná rešeršní zpráva o hloubkové kontrole, obvykle se provádí po dobu titulu předcházející 30 let ode dne, kdy dotyčný prodejce vznikl. Tato zpráva obsahuje podrobné vyhledávání všech aspektů týkajících se historie nemovitosti.
zpráva o omezeném vyhledávání: zpráva o omezeném vyhledávání se připravuje obecně pro transakce, při nichž je nemovitost pronajata. Obecně je omezena na 15 let.
význam
prostřednictvím due diligence lze potvrdit všechna fakta týkající se historie, názvu nemovitosti atd.
název znamená právo ve vlastnictví. Slovo název neznamená vždy vlastnictví nemovitosti. Může to také znamenat právo na nemovitost jako vlastník nebo vlastník trvalý nájemce a obchodovatelný titul znamená titul bez všech rozumných pochybností. Titulní dokumenty by měly mít také dokumenty ukazující sankcionované rozvržení plánu. Tento plán by měl být potvrzen důstojníkem pozemkových záznamů.
věci ke kontrole ve zprávě o due-diligence
zkontrolujte způsobilost k právním úkonům prodávajícího: zpráva o due-diligence by měla kategoricky uvádět způsobilost k právním úkonům prodávajícího.
* současný vlastník nebo jakýkoli jiný držitel titulu předchůdce by neměl být nezletilou osobou nebo osobou nezdravé mysli.
*pokud je vlastník nemovitosti duševně nemocný, může jménem vlastníka prodat pouze osoba jmenovaná jako opatrovník příslušným soudem podle zákona o duševním zdraví z roku 1987.
*je-li současný vlastník nezletilý, nelze nemovitost bez souhlasu příslušných orgánů koupit ani převzít do pronájmu.
* zpráva by měla také zmínit povahu práva současného vlastníka na nemovitost.
*pokud je nemovitost ve společných jménech, NOC by měla být získána od spoluvlastníků.
*je-li majetek v držení hinduistické nerozdělené rodiny, zkontrolujte rodokmen a podle toho ověřte fakta.
*pokud majetek patří partnerské firmě, společnosti nebo důvěře, zkontrolujte kopii smlouvy o partnerství.
ujistěte se, že všechny vaše daně jsou zaplaceny
musíte také zkontrolovat, zda všechny daně byly zaplaceny nebo ne prodávajícím. Daně, jako je daň z nemovitosti, musí platit prodávající do doby, kdy držel nemovitost.
ujistěte se, že dokumenty jsou na místě
osvědčení o zaměstnání a dokončení: osvědčení o zaměstnání vydává obecní úřad budově po ověření všech podkladů. Vlastnictví bytu je platné až po obdržení osvědčení o absolvování a osvědčení o zaměstnání.
prodejní listina: Musíte zkontrolovat původní kupní smlouvu, která by měla být na jméno prodávajícího a zajistit, aby nemovitost nebyla zastavena.
plná moc: pokud prodávající není fyzicky přítomen k prodeji nemovitosti, může jmenovat agenta s mocí prodat tím, že mu dá plnou moc (PoA) . V případě, že vlastníkem je NRI a PoA je popraven v cizí zemi, měl by být notářsky ověřen před indickým konzulátem za účelem ověření. Musí to doložit i subregistr.
přidělovací dopis a dopisní dopis: Když je nemovitost získána od Státní rady pro rozvoj průmyslových oblastí, jako je Delhi Development Authority, dokumenty týkající se přidělení, smlouva o pronájmu-cum-prodej, je třeba zkontrolovat certifikát vlastnictví nebo smlouvu stavitel-kupující.
záznamy o pozemcích a záznamy o mutacích: Jedná se o záznam o právech, nájmu a pěstování vydaný registrátorem pozemků. Mohly by být získány z Tehsildarovy kanceláře.
extrakt a certifikát Khata: Pro každou registraci získanou po zaplacení daně je majiteli nemovitosti nebo jeho rodinným příslušníkům vydán certifikát khata. Tento certifikát je povinen požádat o připojení vody a elektřiny.
kromě toho byste měli také zkontrolovat, zda byla projektu udělena zelená clerance.