pokud vlastníte byt, máte právo prodloužit nájem o 90 let s nulovým nájemným. Jedná se o individuální právo udělené všem majitelům bytů, pokud splňují určitá kritéria.
Alternativně můžete spolupracovat s ostatními vlastníky bytů ve vašem domě a koupit si volný majetek budovy (známý jako právo na kolektivní povolení).
níže jsou uvedeny otázky a odpovědi týkající se práva na prodloužení nájmu vašeho bytového bytu.
více informací naleznete v častých dotazech na nákup volných bytů s ostatními nájemníky. Poté, co byl získán freehold budovy, pak můžete požádat o prodloužení nájemní smlouvy, které mají být poskytnuty.
jaké jsou příslušné právní předpisy?
nájemní Reforma, bydlení a rozvoj měst act 1993 (zákon).
jaká jsou kvalifikační kritéria?
hlavní jsou následující, ale je třeba poznamenat, že existuje řada výjimek:
- byt musí být držen v dlouhodobém pronájmu, tj. byl původně poskytnut na dobu delší než 21 let
- byt musí být ve vlastnictví více než dva roky. Toto datum začíná od okamžiku, kdy jste registrováni jako vlastník v katastru nemovitostí.
není nutné, abyste v bytě bydleli. Neexistuje žádná kvalifikace pobytu. Nezáleží také na tom, zda je nájem držen ve vašem osobním jménu nebo ve společnosti, kterou ovládáte.
jaké jsou některé výjimky?
leasing podléhá nižšímu nájmu, který je sám o sobě kvalifikovaným nájemným nebo je to obchodní leasing nebo pronajímatel je charitativní bytový fond. Alternativně, pokud jste již dříve uplatnili nárok, nemůžete vytvořit nový, dokud neuplynul alespoň rok.
existují i jiné výjimky, takže než budete pokračovat, měli byste nás kontaktovat a zkontrolovat svou vlastní individuální situaci.
proč bych měl rozšířit?
váš pronájem je plýtvání aktivem. S tím, jak se délka pronájmu snižuje, se snižuje i jeho hodnota. Zvláštní body, které je třeba mít na paměti, jsou:
- za prodloužení pronájmu zaplatíte více, pokud vaše doba pronájmu zbývá méně než 80 let. To by mohlo být významné. Obvykle je vhodné prodloužit dříve, než váš pronájem dosáhne tohoto limitu.
- věřitelé nemají rádi krátké rezidenční pronájmy. Pravděpodobně se setkáte s obtížemi, pokud chcete prodat svůj byt, pokud je nevyčerpaná doba pronájmu nižší než kritéria stanovená většinou věřitelů. Různí věřitelé mají různá kritéria, ale obecně hledají nevyčerpané období nejméně 60 let.
jak dlouho mohu prodloužit svůj pronájem?
k tomu, co zbylo z vašeho stávajícího pronájmu, můžete přidat 90 let. Například, pokud vám zbývá 80 let na pronájem, dostanete nový nájem 170 let.
kolik to bude stát?
za poskytnutí prodloužení nájmu budete muset zaplatit pronajímateli prémii. Výpočet ocenění pro výpočet prémie je složitý. Obecně se počítá s ohledem na nájemné a výnosy z pozemků a délku nevyčerpaného období. Poradenská služba Leasehold má dobrou kalkulačku pro výpočet pravděpodobných nákladů na pojistné.
budete mít také své vlastní profesní náklady, které budou náklady vašich právníků a inspektorů a ve složitějších případech náklady advokáta.
uvědomte si také, že pokud doručíte oznámení na svého pronajímatele podle zákona, budete také osobně odpovědní za přiměřené náklady pronajímatele, které mu vzniknou v souvislosti s:
- jakékoli vyšetřování, které je pronajímatel povinen provést, aby zkontroloval, zda máte nárok na právo na nový nájem
- získání ocenění vašeho bytu
- vyjednávání a poskytnutí nového nájmu vám.
kromě toho budou obvyklé náklady spojené s jakoukoli přepravní transakcí, jako jsou:
- kolkovná daň z pozemků (v závislosti na ceně, kterou zaplatíte)
- poplatky za Katastr nemovitostí
- výplaty, jako jsou poplatky za vyhledávání, které jsou v Londýně obvykle £ 300 – £ 400.
pokud se záležitost musí dostat k Soudu prvního stupně (FTT) , pak budou vaše vlastní náklady vyšší. Nakonec budete muset zaplatit zákonný vklad, který je 10% z částky vložené do počátečního oznámení o nároku jako odhad nájemníka prémie, která zahajuje proces.
budu potřebovat odhadce?
vždy doporučujeme, abyste měli formální ocenění od odhadce specializujícího se na tuto oblast. Dokonce i pro jednání, musíte mít představu o tom, kolik budete pravděpodobně platit. Kromě toho je nutné v počátečním oznámení uvést cenu. Pokud je cena nereálná, mohlo by to vést k tomu, že vaše oznámení bude prohlášeno za neplatné, nebo vyzvat pronajímatele k soudnímu sporu, který by mohl být nákladný.
co se stane, pokud dojde ke sporu?
zákon předepisuje harmonogram pro obě strany následovat, s případným spor o podmínkách nové nájemní smlouvy nebo prémie, které mají být rozhodnuto Soudu prvního stupně. Tato žádost o FTT musí být podána do šesti měsíců od protioznámení pronajímatele. Nedodržení této lhůty bude mít za následek stažení vašeho nároku.
mám hypotéku na byt. Musím poradit věřiteli, že si chci prodloužit nájem?
ne nutně, protože zákon zachovává jistotu věřitele tím, že účinně vymění svůj poplatek z vašeho stávajícího pronájmu na nový pronájem. Doporučujeme je však kontaktovat jako zdvořilostní akt, protože Katastr nemovitostí je pravděpodobně upozorní na žádost o registraci nového nájmu a, v každém případě, možná budete chtít vzít další půjčku, abyste zaplatili pojistné a náklady.
uvažuji o koupi bytu, který má kratší délku termínu. Co můžu dělat?
za předpokladu, že prodávající vlastní byt déle než dva roky, můžete se s prodávajícím dohodnout na doručení reklamačního oznámení a poté převést práva z tohoto nároku na vás po dokončení nákupu.
Moje budova má více než jednoho pronajímatele, takže co mám dělat?
to není neobvyklé v centru Londýna. Příslušný pronajímatel je ten, jehož zájem je dostatečně dlouhý, aby udělil nový pronájem 90 let plus zbývající délku trvání. Ve většině případů to bude freeholder, ale některé bloky mohou mít zprostředkující pronajímatel drží 200 let pronájmu. V tomto případě je pravděpodobné, že bude přechodným pronajímatelem.
jak dlouho bude celý proces trvat?
podle našich zkušeností klientům radíme, že šest až devět měsíců je normou. Pokud má záležitost jít do FTT, bude to delší.
a co jednání s pronajímatelem mimo zákonné řízení? Jaké jsou výhody a nevýhody tohoto?
toto může být vaše jediná možnost, pokud nemáte nárok podle zákona. Podle našich zkušeností však můžete nakonec zaplatit více peněz, než kdybyste podali formální nárok, a navíc nemáte žádnou kontrolu nad tím, jak rychle bude pronajímatel reagovat. Při formálním nároku je stanoven časový harmonogram se sankcemi za nedodržení.
a co podmínky prodlouženého nájmu – jsou stejné jako stávající nájem nebo se mohou měnit?
zákon říká, že nová nájemní smlouva musí být za stejných podmínek jako stávající nájemní smlouva. Existují však některé omezené výjimky:
- pokud stávající nájem zahrnuje nemovitost, která nemá být zahrnuta do nového nájmu
- pokud došlo k fyzickým změnám nemovitosti od poskytnutí stávajícího nájmu
- pokud byla ustanovení o poplatku za služby čerpána defektně, takže pronajímatel nemůže uhradit veškeré náklady na opravy nebo pojištění.
co když můj pronajímatel chybí? Jak zjistím, kdo je freeholder?
pokud váš pronajímatel nemůže být nalezen, budete muset požádat soudy o to, co je známé jako „rozhodný příkaz“. Budete muset soudu prokázat, že máte právo na získání nové nájemní smlouvy a že jste provedli všechna přiměřená šetření, abyste našli svého pronajímatele, ale neučinili tak.
a co financování prodloužení pronájmu?
pokud váš stávající věřitel není připraven provést další zálohu, budete se muset uchýlit k úsporám nebo pomoci od vaší rodiny.
jsem freeholder/pronajímatel a obdržel jsem oznámení od mého nájemce, který požaduje novou nájemní smlouvu. Co mám dělat?
ať už děláte cokoli, neignorujte to, protože si myslíte, že záležitost zmizí. Pokud ve stanovené lhůtě neodpovíte formálním protioznámením pronajímatele, což je obvykle dva měsíce od obdržení oznámení nájemce, budete nuceni poskytnout novou nájemní smlouvu za cenu stanovenou v oznámení nájemce.
měli byste jmenovat právního zástupce, který zkontroluje, zda je nájemce oprávněn uplatnit nárok a vypracovat formální protinávrh. Odhadce by měl být také jmenován, aby vám poradil o pravděpodobném poplatku za poplatek. Tyto náklady by nakonec měly být vymáhány od nájemce, který proti vám vznese nárok.
jaké informace potřebujete ode mě jako nájemce, abyste mohli uplatnit nárok?
budeme potřebovat následující:
- podrobnosti o vašem vlastnictví bytu; obvykle bude stačit Název katastru
- kopie vašeho nájmu
- podrobnosti o vašem pronajímateli; opět bude stačit Název katastru nemovitostí v zájmu pronajímatele. Pokud tomu tak není, pak kopii vašeho posledního nájemného / poplatek za službu poptávky, která by měla mít své pronajímatele údaje
- vaše ID – musíme vidět váš pas a nedávné utility účet prokázat bydliště.
užitečné odkazy
- poradenská služba pronájmu
- kalkulačka rozšíření pronájmu
- rozšíření pronájmu-Začínáme
- Katastr nemovitostí
- ALEP