jak dlouho to všechno bude trvat?
pokud je nemovitost prázdná a kupující nevyžaduje hypotéku, může být prodej nebo nákup teoreticky dokončen za několik dní, ale to je velmi neobvyklé. To znamená, že jsme to udělali mnohokrát
je pravděpodobnější, že bude vyžadována hypotéka a bude existovat řetězec transakcí, a pokud tomu tak je, bude obvykle trvat 4-6 týdnů na výměnu smluv a pak dalších 2-4 týdnů mezi výměnou smluv a dokončením, což činí celkem 6-10 týdnů od začátku do konce.
všichni naši advokáti a zaměstnanci udělají vše pro to, aby vaše transakce pokročila co nejrychleji, ale nemůžeme nabídnout žádnou záruku, jak dlouho to bude trvat – a neměli byste věřit nikomu, kdo to dělá! Pokud mají klienti na mysli konkrétní časový plán, zejména pokud existuje konkrétní důvod, jako je emigrace nebo přechod na nové zaměstnání, doporučujeme, aby to klienti řekli co nejdříve, protože vždy existuje možnost předložit „cílové“ datum dokončení, které pomůže soustředit mysl každého
jak brzy musím zaplatit nějaké peníze?
pokud kupujete nemovitost, požádáme vás o přibližně 350,00 £na začátku, abychom pokryli počáteční práci včetně poplatků za vyhledávání, které budou vyplaceny vaším jménem. Zůstatek ceny a nákladů advokátů bude splatný krátce před dokončením, pokud si půjčujete více než 90% kupní ceny, v takovém případě to může být požadováno před výměnou smluv.
pokud právě prodáváte, možná nebudete muset platit žádné peníze předem. Jakákoli hypotéka, stejně jako náklady a poplatky realitních kanceláří, bude vyplacena z výnosů z prodeje po dokončení před tím, než vám bude zaslán jakýkoli zůstatek.
potřebuji průzkum?
pokud získáváte hypotéku, odhadce zkontroluje nemovitost jménem věřitele. Ačkoli jeho zpráva vám údaj o tom, zda si myslí, že nemovitost stojí za částku, kterou jste požádali o půjčku, nebudete moci spoléhat na to, pokud se věci pokazí, protože tyto informace jsou poskytovány ve prospěch věřitele, ne vaše.
za příplatek vám bude obvykle nabídnuta možnost zařídit, aby stejný odhadce provedl podrobnější „zprávu o kupci domů“. Na to se můžete spolehnout, takže pokud později zjistíte problém, který není ve zprávě uveden, můžete mít proti odhadci nějaké odškodnění.
pokud je nemovitost poměrně stará, nebo jste obzvláště znepokojeni nějakým aspektem jejího stavu, můžete získat úplnou zprávu o strukturálním průzkumu, která je ještě podrobnější, ale v důsledku toho stojí spíše více.
vždy pamatujte, že zlaté pravidlo je „nechte kupujícího na pozoru“, takže (za předpokladu, že jste nebyli úmyslně uvedeni v omyl)budete zodpovědní za jakékoli problémy, které zjistíte, jakmile se nastěhujete.
jaký typ průzkumu bych měl mít?
1. Ujistěte se, že inspektor je nezávislý. Realitní makléři doporučují, ale dostali za to zaplaceno? Možná. Je přestupek ti to neříct.
2. Zkontrolujte, zda je váš zeměměřič aktuální. Nyní existují dvě úrovně průzkumu. Úroveň 2 a úroveň 3. Snadný. Tak co ti říkají? Strukturální průzkum? Kompletní průzkum? Stavební inspekce? Jedná se o staré a zastaralé popisy.
3. Promluvte si se svým inspektorem. Správné inspektoři pracovat a podporovat vás. Pokud je vše, co vám bylo řečeno, „nechte si to zkontrolovat“, jaký to má smysl?
4. Získejte, co chcete. Řekněte inspektorovi, co chcete, a poté porovnejte ceny. Neptejte se jen na cenu a čas.
5. Neporovnávejte pouze ceny online. Nejlevnější průzkumy se vyplatí dostat se na vrchol srovnávacích webů. Všechny průzkumy nejsou stejné. Nenechte se zmást; není to jen plechovka fazolí.
6. Kolik stojí informace? Kolik utratíte za koupi domu? Chcete, aby průzkum stál méně než služba pračky? Není to dobrý nápad – ale ujistěte se, že dostanete to, za co zaplatíte.
7. Pomáháte své matce / otci / dítěti koupit dům? Nalezení profesionálů, kteří jim pomohou a poradí jim, je nejlepší dárek, který můžete dát.
8. Kdo je váš zeměměřič? Jsou všechny stejné jistě? Č. FRICS inspektoři jsou dobře kvalifikovaní a autorizovaný stavební inspektor je vyškolen, aby informoval o závadách a problémech. FRICS nabízí Homebuyers zprávu založenou na standardním výstražném systému semaforu. Stavební inspektoři často jdou do podrobností.
9. Dům vypadá dobře, je téměř nový. Co by mohlo být špatně? Takže jen chcete vědět, velké předměty a stavitel přítel se podíval na to? Co když je něco špatně? Jak velký je problém? Bude to ještě horší? Ovlivní to cenu? Nákup moudrosti a zkušeností stojí za každý cent. Získejte místní, nezávislý zeměměřič a zjistěte to!
kolik vkladu budu potřebovat?
obvykle se při výměně smluv vyplatí 10% záloha. Pokud kupujete a prodáváte svého advokáta, můžete obvykle použít vklad kupujících v souvislosti s nákupem, takže nebudete muset nic najít.
pokud právě kupujete, může výše vkladu záviset na velikosti vaší hypotéky(pokud existuje). Pokud je to méně než 90%, pak budete obvykle muset najít 10% jako obvykle, ale pokud si půjčujete více než toto, můžeme přesvědčit prodejce, aby přijal jakoukoli částku, kterou vkládáte (nebo někdy dokonce jen částku nákladů a výplat), pokud si půjčujete až 100%.
jaké vyhledávání se provádí a proč?
existuje šest hlavních typů vyhledávání, které lze provést, a my se rozhodneme, který z nich je ve vašem případě nezbytný:
• vyhledávání místních úřadů
to odhaluje podrobnosti o historii plánování nemovitosti a o tom, zda si Rada uvědomuje jakékoli porušení plánování, také Jakékoli návrhy na nové silnice nebo dopravní schémata, příkazy k ochraně stromů, chráněné oblasti a jakékoli další záležitosti v rámci kontroly Rady, které mohou ovlivnit nemovitost.
* drenážní vyhledávání
to ukáže, zda povrchové a / nebo špinavé odtoky vody běží do veřejné nebo soukromé kanalizace.
* vyhledávání v oblasti životního prostředí
nedávno bylo doporučeno, aby kupující advokát také provedl environmentální vyhledávání, aby zjistil, zda v oblasti nejsou nějaké skládky nebo místa pro likvidaci odpadu, zda byla nemovitost postavena na starém průmyslovém místě a zda existují nějaká rizika z kontaminované půdy, toxických emisí,záplav, poklesů atd.
* vyhledávání v katastru nemovitostí
to se provádí těsně před dokončením, aby se zjistilo, zda existují nové hypotéky registrované proti nemovitosti, které nebyly dříve zveřejněny. Pokud existují, pak kupující advokát bude samozřejmě vyžadovat potvrzení, že tyto budou splaceny.
* pozemkové poplatky vyhledávání
pokud získáváte hypotéku, věřitel požádá vašeho právního zástupce, aby provedl vyhledávání, aby se ujistil, že nejste v konkurzu! Docela často se toto vyhledávání zobrazí proti někomu jinému s podobným jménem. Pokud ano, budete požádáni o podepsání kopie výsledku, abyste potvrdili, že se vás netýká.
* vyhledávání Chancel
to může být komplikovaná oblast a pro zjednodušení života a nejlepší ochranu před možnou odpovědností doporučujeme klientům získat pojištění jako rutinní záležitost, protože náklady jsou obvykle nižší, než náklady na úplné prozkoumání této oblasti.
Mohu si vyměnit smlouvy dříve, než dostanu nabídku hypotéky?
pokud je z jakéhokoli důvodu nabídka hypotéky odmítnuta nebo zpožděna nebo obsahuje podmínky, které nemůžete splnit, peníze nemusí být v případě potřeby k dispozici, takže by bylo velmi nebezpečné vyměňovat smlouvy bez nich, důrazně vám doporučujeme, abyste tak neučinili.
co se stane při výměně smluv?
výměna smluv probíhá mezi právním zástupcem kupujícího a právním zástupcem prodávajícího, obvykle po telefonu. Kontrolují, zda jejich klienti podepsali stejné smlouvy, dohodnou se na datu dokončení a dohodnou se, že si smlouvy podepsané příslušnými klienty okamžitě zašlou. Obvykle se očekává, že kupující zaplatí až 10% z kupní ceny v této fázi jako zálohu-to je obvykle drženo právním zástupcem prodávajícího až do dokončení. Doporučujeme, abyste si rezervovali stěhování nebo nedali výpověď o ukončení pronajatého majetku, dokud nedojde k výměně smluv.
kdy dochází k výměně smluv?
transakce je právně závazná pouze v případě výměny smluv. Do té doby, prodávající nebo kupující se mohl pokusit znovu vyjednat kupní cenu, datum dokončení, nebo jiné dohodnuté podmínky, nebo může z transakce úplně vystoupit, a bez jakékoli povinnosti nebo odpovědnosti za náhradu druhé strany. Tak je v současné době zákon.
jakmile dojde k výměně smluv, každý ví, kde stojí, kdy dokončí (den stěhování) a kdy potřebují převést peníze, podepsat dokumenty a potvrdit svá ujednání o stěhování. Nenechte se v pokušení opustit exchange až těsně předtím, nebo dokonce ve stejný den jako, datum dokončení, o které usilujete. Doporučujeme povolit 7-10 pracovních dnů mezi výměnou smluv a dokončením. V praxi může být toto období někdy kratší, ale existuje zvýšené riziko, že se něco pokazí, protože někdo nemá čas se zorganizovat.
Právní zástupce kupujícího nebude vyměňovat smlouvy, dokud nebudou spokojeni s výsledky všech svých právních prohlídek a dotazů, nebyly splněny všechny podmínky a zákonné požadavky na nabídku hypotéky kupujícího a kupující je spokojen s výsledky průzkumu.
pokud je kupující závislý na prodeji jiné nemovitosti nebo je prodávající závislý na jiném nákupu, bude si muset na závislých transakcích vyměňovat smlouvy současně.
co se stane po dokončení?
dokončení je bod, kdy Právní zástupce kupujícího převede kupní peníze ze svého bankovního účtu na bankovní účet advokáta prodávajícího, vlastnictví nemovitosti je převedeno na kupujícího a právní zástupce prodávajícího zajistí předání klíčů kupujícímu. To vše se děje ve stejný den. Zákonné datum dokončení bylo dohodnuto před výměnou smluv a datum je součástí samotné smlouvy.
jaké jsou běžné příčiny zpoždění?
můžete si být jisti, že se budeme vždy snažit posunout transakci vpřed a pronásledovat další právní zástupce, Zprostředkovatele a třetí strany, které drží věci. Na začátku však nemůžeme poskytnout žádnou záruku, že vše bude na místě dokončit do jakéhokoli konkrétního data, a doporučujeme vám, abyste byli velmi opatrní vůči každému, kdo si myslí, že může. To jsou některé běžné příčiny zpoždění:
- Délka zapojeného řetězce – zpoždění v jednom bodě řetězce zpozdí všechny ostatní
- žádost o hypotéku trvá déle než obvykle, snad proto, že věřitel vyžaduje referenční nebo úvěrovou kontrolu a není nadcházející, nebo někdy jen proto, že věřitel hypotéky je neobvykle zaneprázdněn
- nabídka hypotéky vydaná s nepředvídanými podmínkami
- průzkumy, vyhledávání nebo dotazy odhalující něco neočekávaného
- někdo jiný v řetězci nechce pokračovat stejně rychle jako ostatní – navzdory tomu, co mohou říci!
kdy si mohu rezervovat stěhování?
nejlepší je vyhnout se rezervaci stěhování až po výměně smluv, protože do té doby není datum přesunu definitivní a můžete skončit ztrátou peněz, pokud se datum změní po provedení rezervace.
mohu se o víkendu přestěhovat?
bohužel bankovní systém používaný pro elektronický převod finančních prostředků nelze použít na konci týdne, a proto se váš pohyb musí uskutečnit mezi pondělím a pátkem.
kdy potřebuji sjednat pojištění budov?
pokud pojištění budovy sjednává váš věřitel nebo se jedná o nájemní nemovitost a pojištění je řešeno držitelem, musíte sjednat pojištění budov z výměny smluv, protože nemovitost bude od té doby na vaše riziko.
výše krytí by měla být odhadovaná cena rekonstrukce nemovitosti, pokud shoří na zem, což nemusí být nutně stejné jako současná tržní hodnota. Pokud jste měli průzkum nebo získáváte hypotéku, váš Inspektor nebo odhadce věřitelů obvykle navrhnou ve své zprávě minimální krytí.
co potřebujeme vědět, pokud kupujeme společná jména?
většina párů, které jsou vdané nebo ve stabilním vztahu, nakupuje jako „společné nájemníky“, což znamená, že po smrti jednoho nebo druhého z nich osoby, které mají poloviční podíl, automaticky přejdou na druhou.
alternativou je držet nemovitost jako „společné nájemníky“, což znamená, že každá polovina podílu je považována za samostatnou, takže po smrti jedné nebo druhé z nich nebude jeho podíl automaticky přecházet na druhou, ale na toho, komu byl ponechán v zemřelých osobách, nebo, pokud není vůle, na jeho nejbližší příbuzné.
pokud do nemovitosti vkládáte nerovné částky, osoba, která platí větší částku, může a často by měla být chráněna „listinou důvěry“, která stanoví vaše příslušné akcie, takže v případě jakéhokoli sporu nebo při smrti jednoho nebo druhého z vás v budoucnu budou vaše původní záměry jasně zaznamenány. Jakmile jste zvážili výše uvedené možnosti a / nebo pokud potřebujete další radu, měli byste to sdělit svému právnímu zástupci, aby se mohl ujistit, že vaše přání jsou splněna.
mám zrušit své stávající inkaso před dokončením?
po výměně smluv, ale nikdy předtím, můžeme klientům doporučit, aby zrušili jakékoli stávající platby inkasem. Důvodem je to, že od stávajícího věřitele získáme poznámku o nesplaceném zůstatku (nebo zpětném odkupu), která se vypočítá až do data dokončení. Je-li některý inkaso platba odeslána věřiteli v mezidobí bude mít za následek přeplatek a to může trvat krátkou dobu pro to být splacen.
kdy provedu první platbu v rámci své nové hypotéky?
při vyplňování formuláře žádosti o hypotéku byste byli požádáni o zadání konkrétního dne v měsíci pro vaše inkaso. Věřitel vás však obvykle také krátce po dokončení kontaktuje, aby vám oznámil první částku platby a den, kdy bude vybrána. Měli byste si být vědomi toho, že kvůli způsobu, jakým se úrok vypočítává, pokud dokončíte v polovině měsíce, může být vaše první platba o něco větší než normální.
co se stane s klíči?
ty jsou obvykle ponechány u realitních kanceláří (pokud existují) a kupující je vybírá, jakmile jsou peníze zaplaceny v den dokončení. Pokud neexistují žádné realitní kanceláře (nebo to není výhodné), prodávající je předá přímo kupujícímu.
v každém případě je důležité, aby byla předem přijata opatření, aby se zabránilo možnosti, že kupující bude muset čekat venku s demontážní dodávkou!
přestože se váš právní zástupce bude vždy snažit zajistit, aby bylo vše dokončeno co nejdříve v den dokončení-a obvykle se to řeší do poloviny dne – někdy může dojít ke zpoždění, pokud například váš právní zástupce stále čeká na příchod hypotečních peněz nebo existuje obzvláště dlouhý řetězec. Pokud k tomu dojde, prosím, nepropadejte panice nebo se rozčilovat, protože váš advokát bude vždy vyřešit problém brzy odpoledne-ne-li dříve !
Co mohu dělat, pokud v objektu zůstanou nějaké nežádoucí položky?
bohužel, když někteří kupující jdou do své nové nemovitosti poprvé zjistí, že prodávající zanechal odpadky a / nebo nežádoucí položky. Kromě právního jednání proti prodávajícímu, které bude téměř jistě trvat příliš dlouho a bude příliš drahé, jedinou praktickou alternativou je navštívit nemovitost těsně před dokončením a zkontrolovat, zda bylo vše odstraněno.
Kdy dostanu nějaké peníze kvůli mně?
pokud jste právě prodávají, nebo je přebytek splatné zpět k vám po dokončení prodeje a nákupu váš advokát bude vždy snažit poslat to na vás na skutečný den dokončení, ale pokud ne, na další pracovní den.
platba se obvykle provádí šekem, ale pro větší částky může váš advokát převést peníze přímo do vaší banky, pokud o to požádáte předem a poskytnete jim podrobnosti o svém účtu. Za to bude účtován další poplatek za bankovní převod.
kdo se bude starat o mé zájmy?
když nám dáte pokyn, abychom jednali za vás, dáme vám vědět jméno a kontaktní údaje právníka, který bude jednat za vás, který zajistí, že transakce bude probíhat tak, aby vyhovovala vašim nejlepším zájmům, vyjednává o jakýchkoli právních otázkách podle potřeby vaším jménem a zajistí, že všechny požadované právní dokumenty budou vypracovány a podepsány a zaslány na příslušné místo v nezbytných lhůtách.
pokud je váš právní zástupce kdykoli na dovolené nebo nepřítomen v kanceláři, pověříme jiného člena firmy, aby jednal vaším jménem a informoval vás o pokroku. Pokud je váš advokát zaneprázdněn, když zazvoníte, což se v praxi často děje, jeho osobní sekretářka vám může poskytnout aktuální informace o transakci a vysvětlit, co se má stát dál. Nezapomeňte, že zaměstnanci nejsou vyškoleni ani schopni poskytovat právní poradenství.
Kde mohu získat inspektora?
v naší místní oblasti máme řadu profesionálních inspektorů. Dejte nám prosím vědět, pokud chcete, abychom někoho doporučili, ale uvědomte si, že jednáme nezávisle, a zcela ve vašem zájmu. Za žádných okolností neplatíme poplatek za doporučení ani nepřijímáme provizi od žádné třetí strany, kterou vám doporučujeme.
můžete doporučit realitní agent prodat svůj majetek?
Ano! Kontaktujte nás na níže uvedených podrobnostech, ale totéž platí jako výše. Neplatíme poplatky za doporučení ani nepřijímáme provizi od nikoho.