jste připraveni koupit dům, ale kupujete ho s jinými lidmi. Můžete na hypotéku dát svá jména? Tato otázka nemá snadnou odpověď-tady je to, co je třeba zvážit.
kolik jmen může být na hypotéce?
neexistuje žádný zákonný limit, kolik jmen může být na jednom úvěru na bydlení, ale získání banky nebo hypotečního věřitele, aby přijal půjčku s více dlužníky, může být náročné.
asi 90 procent hypoték v USA je podpořeno vládou prostřednictvím Fannie Mae, Freddie Mac a Ginnie Mae. Fannie Mae, zejména, podporuje Automatický nástroj pro upisování s názvem “ Desktop Underwriter.“To je to, co většina velkých bank používá ke schválení nebo odmítnutí půjček. Věřitelé Připojte své informace, který je pak zpracován a analyzován tímto nástrojem, získat určení vaší způsobilosti.
podle Fannie Mae podporuje Desktop Underwriter pouze čtyři dlužníky. Pokud jsou na úvěru více než čtyři lidé, věřitel by musel hypotéku ručně upsat. Mnoho velkých bank to nedělá, takže vaše možnosti by byly štíhlejší a možná budete muset místo toho jít do družstevní záložny nebo komunitní banky.
„Quicken Loans umožňuje maximálně čtyřem klientům při každé jediné úvěrové transakci,“ říká Bill Banfield, výkonný viceprezident pro kapitálové trhy ve společnosti Quicken Loans. „Výjimkou z tohoto pravidla jsou půjčky VA. Národní pokyny pro půjčky VA umožňují hypotéku pouze veteránovi a jeho manželovi.“
ačkoli Fannie Mae neomezuje počet jmen na jednu poznámku, vyžaduje, aby všichni dlužníci předložili své kreditní skóre, informace o příjmech a historii zaměstnání k posouzení v procesu upisování. Mějte to na paměti, jak si zvážit, kdo přidat k úvěru.
důvody, proč zahrnout více než jedno jméno na hypotéku
existuje několik důvodů, proč by dlužník mohl chtít zahrnout více než jedno jméno na hypotéku:
- použití u spoludlužníka může usnadnit nárok na půjčku. Pokud má spoludlužník například dobrý úvěr a stálý příjem, může to pomoci posílit vaši aplikaci a zlepšit vaše šance na schválení.
- použití u spoludlužníka vám umožní umístit jméno spoludlužníka na název. To je důležité, pokud máte v plánu společně vlastnit domov. (Všimněte si, že existuje i jiný způsob, jak přidat někoho do názvu, pokud se chcete vyhnout procesu upisování: quitclaim listina po uzavření).
pamatujte, že spoludlužníci jsou plně odpovědní za splátky úvěrů. Pokud jeden dlužník přestane platit svůj podíl na úvěru, druhý musí i nadále platit, aby nedošlo k poškození jejich úvěru nebo ztrátě domova.
jak se chránit
než se dohodnete na hypotéce s jinými lidmi, Chraňte se a konzultujte s obchodním nebo realitním právníkem, který vám může vysvětlit vaše možnosti a nastínit rizika, kterým čelíte.
“ obraťte se na právníka a zjistěte, jaký typ subjektu bude mít nárok na nemovitost. Mohlo by to být LLC, korporace, důvěra nebo partnerství, “ říká Jim Finn, právník v Clark, Hunt, Ahern & Embry v Cambridge, Massachusetts. „Jakmile se rozhodnete, co by pro vaši konkrétní situaci fungovalo nejlépe, může advokát navrhnout právní dokumenty.“
pokud se chystáte na investiční nemovitost s několika přáteli nebo členy rodiny, může vytvoření LLC chránit členy před odpovědností, pokud dojde ke sporu nebo soudnímu sporu, nebo někdo přestane platit hypotéku nebo chce nemovitost prodat.
„pokud je to investice, Navrhoval bych, aby udělali LLC, protože jim to poskytne izolaci od osobní odpovědnosti,“ říká Finn. „Měli by provozní dohodu, která by vysvětlila, jak budou rozdělovat výnosy a sdílet náklady.“
než vytvoříte LLC, ujistěte se však, že váš věřitel je otevřený poskytování hypoték LLC nebo podobným subjektům, říká Finn.
„někteří věřitelé nechtějí, aby trusty nebo LLC byly na hypotéce; chtějí jednotlivce,“ říká Finn.
jak odstranit jméno z hypotéky
je možné odstranit jméno z hypotéky, ale to neznamená, že je to snadné. Většina věřitelů nebude nadšená, že vezme něčí jméno z půjčky, protože to znamená, že nyní je o jednu osobu méně, aby půjčku splatila.
je-li věřitel je ochoten, i když, budete pravděpodobně muset rekvalifikovat pro úvěr na vlastní pěst. Pokud máte předpokládanou půjčku, může být tento proces o něco jednodušší.
další možností je refinancovat hypotéku bez spoludlužníka. Samozřejmě budete muset nárok na refinancování, stejně jako každá jiná hypotéka.
pokud nejste připoutáni k nemovitosti, můžete také zkusit prodat dům. Pak si můžete koupit další dům bez spoludlužníka.
zjistit více:
- 6 otázky každý nesezdaný pár by se měl zeptat před nákupem domu
- můžete převést hypotéku na někoho jiného?
- jak byste měli pojmenovat svůj domov?