na povrchu vypadá podnikání s vlastním úložištěm a to, co bude stát vybudování úložných jednotek, tak jednoduché. Jiné podniky mají objednávání produktů, počet zásob & skladování, problémy s kazením, zastaralost, personální obsazení, plánování, problémy s odpovědností za produkt, vybavení & dodávky spotřebního materiálu atd. atd. atd. většina z nich není součástí rovnice pro vlastní ukládání. Ale stále vody běží hluboko a skákání do vlastního úložiště, protože to vypadá snadno, může způsobit více
splash,než jste připraveni.
Za prvé, „postavte to a přijdou“ zde nefunguje. Dobrá reklamní kampaň a skvělé ceny
nevytvoří „potřebu“ tam, kde žádná neexistuje. Lidé mohou být přesvědčeni ,že jsou „chybí
out“ v případě, že nemají nejnovější gadget, nejlepší pizza, nejrychlejší motocykl, nebo nejvíce lákavé
vůně….ale říkat jim, že musí platit měsíční poplatek za uložení věcí, které nemají, nebude
práce, bez ohledu na to, jak atraktivní cena nebo spiffy zařízení.
vlastní úložiště je tak univerzální, pokud jde o výstavbu, a tak jednoduché v provozu ve srovnání s většinou
podniky, jednotlivci, kteří mají půdu nebo chtějí začít podnikat z osobních důvodů, jsou v pokušení
skočit s minimálním výzkumem. Část odpovědnosti, které ti z nás v průmyslu čelí, je
pomáhat lidem vidět větší obrázek. Vlastní úložiště je podnikání a musí být hodnoceno v
stejných podmínkách jako jakékoli jiné podnikání.
náklady na vybudování úložných jednotek-obchodní model pro vlastní úložiště
primární otázka, na kterou je třeba odpovědět při určování, zda bude samoobslužné úložiště fungovat pro vás, je: bude
peníze, které vaše zařízení předpokládá, že bude generovat, stačit na pokrytí všech vašich nákladů a
výdajů ,a poskytne Vám příjem ze zisku, který si přejete během období
, které potřebujete? Existují tedy čtyři určující faktory. (1) Kolik můžete očekávat, že vyděláte
v prodeji (nájemné + zboží). (2) Kolik to bude stát vybudovat a provozovat své zařízení, a (3)
kolik zisku potřebujete, aby se to vyplatí investice ? (4) Jaká je vaše výstupní strategie
(dlouhodobý nebo konečný cíl investice)?
odpověď na první otázku je kombinací dvou faktorů. Kolik z každého produktu (velikosti jednotek, typy
) máte na svém pozemku prostor a jakou sazbu můžete za každý z nich účtovat? Problém s rychlostí
je obecně jednodušší než problém s produktem, vyžaduje to jen malý výzkum. Obvykle můžete
účtovat o tom, co vaše konkurence poplatky za podobné produkty. Pokud je vaše zařízení hezčí nebo pohodlnější než konkurence, můžete si účtovat o něco více. Lidé obecně dávají přednost
ukládání rodinných věcí co nejblíže k jejich domovu, nebo někam vhodnému pro silnice
, které berou do práce nebo z práce nebo na jiná místa, která běžně cestují. Takže většina vašich zákazníků přijde
z několika mil od vašeho zařízení nebo z provozu na obchodních cestách poblíž vašeho zařízení. Jedná se o
oblasti, ve kterých je třeba zkontrolovat ceny a obsazenost konkurence.
prohledávání soutěže
osobní návštěva soutěže je nutná, abyste zjistili, jak se vaše navrhované zařízení hromadí ve srovnání s
a zda se zdá, že jejich podniky prosperují. Pokud vaši konkurenti nejsou
dobře obsazeni, oblast mohla dosáhnout bodu nasycení a jednoduše neexistuje žádná další základna pro zákazníky
. Nestavte si, že pokud máte hezčí zařízení, přestěhují se do vašeho, oni
nebudou. je to setrvačnost; objekt v klidu má tendenci zůstat v klidu. To je jeden z důvodů, proč vlastní úložiště
funguje. Získat co nejvíce informací, jak můžete prostřednictvím otázek a pozorování, pak navázat s
telefonní hovory vyplnit prázdná místa. Možná nebudete moci získat potřebné informace z přímého přístupu
. Buďte připraveni udělat trochu sleuthing, pokud je to nutné, určit své potenciální jednotkové sazby a
obsazenost konkurentů.
Site & Unit Mix
dalším krokem je určení vaší unit mix. Stanovení mixu jednotek je umění / věda s několika obecnými pokyny
. Čím hustší populace, tím lépe se budou prodávat menší jednotky; inverzní platí pro
větší jednotky. Kombinace jednotek je obchodovatelnější než jednotky stejné velikosti a komerční nájemci
mají tendenci používat větší jednotky než rezidenční zákazníci. Ačkoli mnoho typů kovových budov lze
v případě potřeby překonfigurovat, při určování mixu jednotek je třeba věnovat velkou pozornost. Vzduchový prostor
dělený stěnami je vaším jediným produktem. Čím více konfigurace jednotek odpovídá vašim potenciálním klientům
, tím lepší bude váš prodej. Pokud se chcete zaměřit na specializovaný trh, jako jsou záznamy nebo skladování vína
, může to být oblast, ve které se rozhodnete vyhledat radu odborníka prostřednictvím studie proveditelnosti
. Poraďte se s několika společnostmi, abyste zjistili, jaké služby nabízejí, stejně jako jejich strukturu poplatků.
ujistěte se, že to, za co platíte, není jen shromážděná informace, ale ve skutečnosti poskytuje odpovědi
, které hledáte. Když byla stanovena kombinace jednotek a sazby, můžete vypočítat svůj potenciální příjem z pronájmu. Pokud nabízíte prodej zboží nebo jiné doplňkové služby, odhady tohoto příjmu se připočítávají k nájemnému pro výpočet hrubého potenciálního příjmu. Jakmile je příjem stanoven, je třeba předvídat náklady a výdaje.
Příprava staveniště
Příprava staveniště je často nejnákladnějším prvkem výstavby a je zcela individuální pro
každé místo. Většina stavitelů může citovat“ desky a výše “ odhady stavebních nákladů. Náklady na Design
a nepřeberné množství vládních schvalovacích poplatků také významně poklepou na vaši peněženku. Kromě
k nákladům na výstavbu zařízení budete potřebovat provozní kapitál dostatečný k provozování zařízení
ve fázi pronájmu.
Leasing
fáze pronájmu je doba ode dne, kdy otevřete dveře, do dne, kdy máte
dostatečný příjem z pronájmu a prodeje zboží na pokrytí nákladů na vlastnictví obchodu. Náklady na vlastnictví
zahrnují měsíční provozní náklady (náklady na zaměstnance, služby, údržbu,
atd.), dluhové služby na stavební úvěr nebo hypotéku, daně a pojištění odpovědnosti (majetek, ne
obsah jednotky). Chcete-li odhadnout, kolik leasingu nést peníze, budete muset půjčit (obvykle jako součást
stavební úvěr) určit, jaké procento vašeho čistého pronajímatelné záběry náměstí můžete rozumně
očekávat, že si pronajal každý měsíc. Rozdíl mezi hrubou rozlohou náměstí a čistou
pronajímatelnou rozlohou náměstí je, že hrubá rozloha náměstí zahrnuje chodby, vstupy atd., a čisté pronajímatelné
čtverečních stop je pouze ten prostor, který lze pronajmout. Vynásobte čisté pronajímatelné záběry náměstí vaším
průměrným nájemným za čtvereční stopu a to vám poskytne váš celkový potenciální příjem.
další „šedá oblast“, které čelíte, je předpoklad o tom, kolik čtverečních stop očekáváte
pronajmout každý měsíc. Ve většině oblastí země začínají pronájmy s třeskem na jaře, drží se poměrně
dobře přes léto, pak se zužují na podzim a v zimě téměř zamrzají. Místní ekonomiky
však mohou tento trend výrazně ovlivnit. Pokud jste v univerzitním městě, můžete od května do června do srpna do září načíst zásoby učitelů
a věci studentů a po zbytek roku provádět těžký marketing
, abyste udrželi věci v chodu. Pokud je to možné, přečtěte si obchodní časopisy, abyste našli sazby pronájmu ve vaší oblasti
nebo si promluvte s místními operátory o trendech, a poté sestavte svůj odhad toho, jaké procento příjmů z pronájmu
očekáváte každý měsíc.
pokud očekáváte, že si pronajmete tři procenta svého čistého pronajímatelného náměstí v prvním měsíci a tři
druhý měsíc, můžete očekávat 3% svého čistého nájemného v prvním měsíci a 6% ve druhém
měsíci atd. Za prvních pár měsíců pravděpodobně nebudete mít mnoho tah outs, ale po 3 až
6 měsíců budete také muset odečíst čtvereční záběry příjmy ztracené přesunout outs mít dobrý
odhad skutečného hrubého příjmu za měsíc. Odečtěte odhadované náklady od odhadovaného hrubého příjmu
a určete odhadovaný čistý příjem. Dokud je toto číslo čistého příjmu záporné číslo,
musíte si půjčit peníze na pokrytí výdajů. To je „leasing carry“. Jakmile váš příjem pokryje
výdaje, dosáhli jste rovnováhy a již si nemusíte půjčovat. To znamená, že pokud vaše výdaje
nezahrnovaly časové rozlišení daní a pojištění. Daně a pojištění obvykle nemají
platit měsíčně, ale nikdy nelze zapomenout – mají plán na jejich pokrytí stejně.
vlastní skladování investiční výnosy
po pokrytí všech vašich výdajů je příjem, který obdržíte z vašeho zařízení, zisk. Konečným
určujícím faktorem toho, zda chcete vytvořit svůj obchod, je, zda zisk, který obdržíte
z této investice, je roven nebo větší než zisk, kterého můžete dosáhnout investováním do něčeho
jiného. Dalším faktorem, který je třeba zvážit, je, zda chcete zařízení v určitém okamžiku prodat, nebo
mít v dohledné budoucnosti jen tok příjmů. Chcete překlopit nemovitost tak rychle, jak
můžete získat více peněz na další investice? Chcete zachovat zařízení, dokud
děti jsou připraveny na vysokou školu a pak prodat mít vysokoškolské prostředky? Nebo chcete držet na to pro
důchodový příjem? Toto je vaše výstupní strategie; měli byste si vybrat investici, která nejlépe splňuje
budoucí cíle i okamžité cíle.
lákadlo vlastního úložiště je skutečné, je to jedinečně jednoduchý obchod, ale stále je to obchod. Před provedením dalších rozhodnutí
se musíte rozhodnout, zda se jedná o podnik, který splní vaše cíle
. Pak si můžete vybrat vzhled, který chcete, byt nebo jen kancelář, barvy, jaké dveře
koupit, bezpečnostní systém, oplocení, podlahy atd.