dříve jste zaostali za úvěrem na bydlení a poté pilně spolupracovali se svým věřitelem, abyste úspěšně napravili výchozí nastavení pomocí úpravy půjčky. Nějak, nějak jste skončili zpátky na starém sedle stresu znovu-měsíce za platbami nebo dny pryč od toho, abyste tam byli. Nejste sami-mnoho majitelů domů buď schváleno pro úpravy, než se plně zotaví z finančních potíží, které vedou k zmeškaným platbám, nebo jinak, zažili nové a nesouvisející okolnosti, které omezují jejich schopnost platit.
zeptejte se sami sebe na tyto otázky při podání žádosti nebo při rozhodování o tom, zda potřebujete požádat o změnu sekundární půjčky na bydlení:
je možné nebo bude obtížnější získat další změnu?
Ano, je možné získat druhou úpravu půjčky, i když statisticky je zřejmé, že je méně pravděpodobné, že dostanete druhou úpravu, pokud jste měli první, a třetí, pokud jste měli to štěstí, že jste získali druhou. Je to však možné. Ve skutečnosti, většina majitelů domů, kteří v současné době žádají o úpravy, již měla nějakou možnost práce a slušný počet z nich je schválen. Tak dlouho, jak chcete udržet doma a mají stabilitu a příjem dovolit přiměřené platby, není důvod se nevztahuje, pokud zaostávají na upravených plateb a nemůže dohnat pomocí konvenčních metod.
také, i když sekundární možnosti nemusí být tak automatické jako poprvé – skutečný proces získání rozhodnutí může být drasticky méně obtížné, zejména pokud jste původně pracoval s věřitelem v prvních letech hypoteční krize. Zatímco v minulých letech byla servisní střediska správně charakterizována dezorganizací, moderní oddělení pro zmírnění ztrát mají nyní výhodu použitelných zkušeností, které pomáhají pomoci standardizovanějšímu a odpovědnějšímu procesu. Kromě toho majitelé domů nyní prospěch tím, že obecně stále více individuální pozornost, protože je menší konkurence jako národní uzavření čísla klesly v posledních měsících.
zlepší nová úprava mou situaci?
to je místo, kde se věci mohou značně lišit v závislosti na vaší situaci a kde je třeba se setkat s bezplatným poradcem pro prevenci uzavření trhu s certifikátem HUD zvětšit. V některých případech mohou re-modifikace poskytnout platební a úrokové výhody, skutečný cíl většiny obsluh, protože nižší platby a snížené úroky přirozeně vedou k vyšší úrovni zadržení. S tím řekl, v jiných případech je velmi předvídatelné, že přepracování hypotečních podmínek by vedlo ke skutečnému zvýšení sazeb a nebo plateb.
například, pokud jste byli původně schváleni prostřednictvím federálního modifikačního programu HAMP a byly vám poskytnuty „speciální“ podmínky, jako jsou nižší tržní úrokové sazby, prodloužená doba splatnosti (40letá amortizace) a jakákoli úroveň zásadního odkladu, pak je téměř jisté, že konverze na „tradiční mod“ by přišla se zvýšenou sazbou a platbou, když by byla překonfigurována pomocí standardních termínů přepracovaná tržní sazbou neplatná částečného odkladu, a to vše při posilování zůstatku přidáním čerstvě zmeškaných plateb. Navíc i při úpravách, které původně nepoužívaly speciální termíny, jsou dnes tržní sazby téměř o celý bod vyšší,než kde byly před rokem.
na druhou stranu, pokud jste se kvalifikovali pro tradiční úpravu dříve a máte hypotéku způsobilé pro program HAMP s také kvalifikační strádání a úroveň příjmu, podmínky se mohou v důsledku toho zlepšit, protože by to bylo považováno za nutnost cenové dostupnosti. Bez ohledu na to je důležité před chybějící platby na jakékoliv hypotéky, mnohem více tak dříve upravený, mít HUD poradce podívejte se na své současné podmínky vidět, co může vyústit daleko dříve, než budete záviset na re-modifikace. V ideálním případě by vás to inspirovalo k tomu, abyste se podívali na jiná rozpočtová řešení a zabránili tomu, abyste byli nuceni přijímat méně výhodné podmínky, pokud ztráta domova prostě není něco, co jste ochotni nechat.
je schvalovací proces podruhé jiný?
Ano, proces aplikace může být hlouběji než poprvé. V mnoha případech, věřitelé schválili mody na první delikvenci na základě pozorování nekontrolovatelného strádání as důkazem, že příjem je v současné době dostatečný k provedení plateb, pokud byla hypotéka upřednostňována především majitelem domu. Program HAMP je dokonalým příkladem toho, že pokud platba majitele domu spotřebovala více než 31% hrubého příjmu, mohla by být schválena bez ohledu na to, zda upravená platba odpovídá jiným uvedeným výdajům nebo dodatečnému dluhu.
v sekundárních nebo tradičních úpravách nebo těch, které vyžadují povolení pojistitele (FHA, ect), může být mnohem více kontroly aplikováno na předložený rozpočet, který popisuje předpokládané výdaje a bankovní výpisy potřebné k ověření holistické cenové dostupnosti. Méně Automatický je předpoklad, že právě proto, že se ucházíte, jste připraveni, motivováni a schopni provádět platby. Více péče při upisování jde do toho, zda je realistické na základě objektivních údajů předpovídat budoucí zlepšení. Ve zkratce, s druhými příležitostmi možná budete muset udělat víc, než jen chtít, možná budete muset doložit, že můžete být úspěšní, než budete schváleni.
jak to tedy dokumentujete?
snadné, ujistěte se, že máte alespoň tolik úspor, kolik by mohla být první platba, když použijete, abyste ukázali, že máte možnost začít. Další postupně ušetřit peníze měsíčně ukázat, můžete zůstat dohnal, pokud po splatnosti platby byly přidány do principu. A konečně, zeptejte se sami sebe“ co by si věřitel myslel“, než provedete každou transakci jako pravidlo upisovatelé často používají je “ co kdyby to byly moje vlastní peníze?“
Věřte tomu nebo ne, věřitelé jsou odměňováni za to, že nabízejí úpravy a další zisk tím, že zachovávají zbytkové toky servisních poplatků od investorů – jsou však také penalizováni stejnými investory, pokud jsou úspěšnost zmírňování ztrát nižší než standardní a slouží pouze k vytažení nevyhnutelných selhání, zatímco pomalu narušují to, co zbývá obnovit po likvidaci. Některé soubory jsou vydávány automatickými počítačovými rozhodnutími-mnoho z nich však dokonale neodpovídá maticím investorů a před schválením potřebují souhlas manažera nebo vedoucího upisovatele. To neznamená, že Ph. D pochopit, že je to jednodušší získat podporu rozhodovací pravomocí, pokud šetříte peníze a pomocí uvážení s nákupy spotřebitelů vs. utrácení peněz na non-essentials v důsledku možného uzavření trhu.
překročení výdajů na jídlo, zábavu, nákup tabáku a alkoholu při podání žádosti o změnu vám může stát schválení, pokud to vede k nedostatku úspor. Proč by nemělo? Banky existují kvantifikovat rizika pro ziskovost a vsadit na někoho, kdo objednává take-out, pay-per-view a katalog oblečení, zatímco říká, že dělají vše, co je v jejich silách, aby se zabránilo uzavření po chybějící platby nese propastné šance. Vím, co si myslíte, a ne, výběr hotovosti z vašeho účtu a jeho použití koupit věci, které nechcete, aby věřitel vědět o není ve skutečnosti zamaskovat své aktivity-horší, to může vést ostatní k podezření, že je droga nebo karban problém po ruce, nebo prostě starý nudný nestabilita, když konečný výsledek je nedostatek obou úspor a plateb.
další věci, které je třeba zvážit:
někdy potřebujete trpělivost.
mnoho investorů má pravidla týkající se doby po první úpravě, kterou můžete použít. V některých případech na tom nezáleží, v jiných musí uplynout nejméně 1 rok od převodu na trvalý úvěr a někteří investoři neumožňují druhé období úprav. Kontaktováním servisního pracovníka nebo jinou prací s poradcem HUD byste se měli naučit, jak to platí ve vaší situaci.
strádání musí být čerstvé.
mnoho investorů vyžaduje, aby existovaly samostatné potíže zahrnující nedobrovolný pokles nebo přestávku příjmů, aby se kvalifikovaly. Stručně řečeno, vaše propouštění z roku 2011 už nefunguje, pokud jste byli již upraveni v roce 2012. Těžkosti by měly být nedobrovolné a ovlivnit příjem.
nevěřte placeným pomocníkům.
všiml jsem si, že někteří podvodníci pro ziskové modifikace oblečení přirovnávají jejich hodnotu a potřebu k právníkům se zdravotním postižením. Tvrdí, že najímání profesionála podruhé je nezbytné k získání dohody, kterou si zasloužíte-nicméně, třetí strany vám mohou ublížit víc, než pomáhají, protože vyčerpávají vaše úspory svými poplatky.
to zase ilustruje vaši neschopnost dovolit si platby, spíše než schopnost tak učinit. Nikdy není moudré uzavřít dohodu s pomocníkem pro úpravu zisku, protože neposkytují žádnou skutečnou výhodu s potenciálním výsledkem-nicméně, můžete pomoci prostřednictvím HUD bytové agentury zdarma.
naši poradci v oblasti bydlení s certifikací HUD vám mohou pomoci posoudit vaše možnosti ohledně úprav půjček. Zavolejte nám na 888.577.2227 a promluvte si s poradcem o ochraně vašeho domova. Nebo navštivte naše webové stránky.
autor Tim Fischer je poradcem prevence uzavření trhu ve finančním poradenství LSS.