nabídka a poptávka: trh s bydlením

pro většinu lidí je dům (nebo byt) nejcennější věcí, kterou kdy budou vlastnit.

je důležité pochopit roli, kterou hrají ceny nemovitostí v ekonomice a jaký dopad mají.

Bank of England sleduje změny na trhu s bydlením, aby posoudila rizika pro finanční systém a širší ekonomiku. Trh s bydlením zaměstnává velké množství lidí ve stavebnictví, PRODEJ, Nábytek a vybavení, a představuje značné procento hodnoty HDP. Trh je úzce spjat se spotřebitelskými výdaji, a proto je zásadně důležitým odvětvím ekonomiky.

pojmy nabídky a poptávky lze použít k pochopení změn cen nemovitostí a dopadů na ekonomiku.

co je trh s bydlením?

trh s bydlením sdružuje různé zúčastněné strany, jako jsou majitelé domů, kteří prodávají své nemovitosti, lidé, kteří chtějí koupit nemovitost, nájemci, investoři, kteří kupují a prodávají nemovitosti výhradně pro investiční účely, dodavatelé, restaurátoři a realitní agenti, kteří působí jako zprostředkovatelé v procesu nákupu nebo prodeje nemovitosti.

ve Velké Británii vlastní dvě třetiny domácností nemovitost, ve které žijí, a zbývající třetina domácností jsou nájemci, rozděleni poměrně rovnoměrně mezi soukromý a sociální pronájem. Můžeme tak rozdělit lidi na:

• majitelé domů – buď přímí vlastníci, nebo s hypotékou;
• soukromí nájemci-lidé pronajímající od soukromých pronajímatelů;
• sociální nájemci-lidé pronajímající od místních úřadů a bytových družstev.

na trhu s bydlením existuje mnoho determinantů poptávky a nabídky, z nichž mnohé souvisejí s demografickými faktory. Mezi tyto faktory patří velikost trhu, míra sňatků, rozvodů a úmrtí. Důležité jsou však také faktory, jako je příjem, dostupnost úvěrů, úrokové sazby a spotřebitelské preference.

proč je trh s bydlením důležitý pro ekonomiku?

změnám na trhu s bydlením je vždy přikládán takový význam kvůli vztahu cen nemovitostí k spotřebitelským výdajům. Změny cen nemovitostí a počtu prodejů ovlivňují, kolik peněz lidé musí utratit. Vzhledem k tomu, že výdaje domácností tvoří dvě třetiny celkové ekonomické aktivity Británie, budou mít případné změny ve spotřebě pravděpodobně zásadní dopad na širší ekonomiku. Pozorování trhu s bydlením nám pomáhá posoudit celkovou poptávku po zboží a službách.

když se ceny domů zvyšují, spotřebitelé, kteří vlastní své vlastní domy, se nyní zlepšili, protože jejich domy stojí více. Tento „efekt bohatství“ zvyšuje důvěru majitelů domů, což zase zvyšuje spotřebu. Někteří z těchto majitelů domů se rozhodnou získat další půjčky proti hodnotě svého domova. Půjčky se pak v ekonomice vynakládají na zboží a služby, čímž se zvyšuje agregátní poptávka a HDP.

když však ceny domů klesají, majitelé domů ztrácejí důvěru, protože jejich domov nyní stojí méně než dříve. To se stává hlavním problémem, pokud ceny klesly natolik, aby jejich dům stojí méně než zbytek nezaplacené hypotéky-známý jako „negativní kapitál“. Majitelé domů proto sníží svou spotřebu a bude méně pravděpodobné, že si budou půjčovat.

drtivá většina majitelů domů si vezme hypotéku za účelem nákupu svého domu. Hypotéky jsou největším zdrojem zadlužení domácností ve Velké Británii. Více než 70% půjček domácností tvoří hypoteční dluh. Polovina všech majitelů domů, kteří žijí v domě, který vlastní, stále splácí hypotéku. Domácnosti by proto mohly v době nejistoty náhle zadržet své výdaje, protože se začnou obávat splácení svých dluhů. To má dopad na zbytek ekonomiky a malý problém se může náhle stát velkým.

kromě ovlivnění celkových výdajů domácností ovlivňuje nákup a prodej domů také přímo ekonomiku. Investice do bydlení jsou malou, ale nepředvídatelnou součástí celkové produkce v ekonomice. Existují dva různé způsoby, jak nákup a prodej domů ovlivňuje HDP.

první je, když je zakoupena nová sestava. To přímo přispívá k HDP prostřednictvím investic do pozemků na stavbu domu, nákup materiálu a vytváření pracovních míst. Jakmile se majitelé domů nastěhují, přispívají také k místní ekonomice: tj. nakupování v místních obchodech.

druhý je, když je stávající dům koupen nebo prodán. Koupě stávajícího domu nemá stejný dopad na HDP. Stále však přispívá k HDP: tj. z poplatků realitních kanceláří a advokátů a nákladů na stěhování až po nákup nového nábytku.

proč se ceny domů mění: poptávka a nabídka

poptávka: poptávka po bydlení může být definována jako množství nemovitostí, které kupující jsou ochotni a schopni koupit za danou cenu v daném časovém období. Mezi faktory ovlivňující poptávku po bydlení patří:

• reálné příjmy: pokud reálné příjmy zvýší poptávku po bydlení v důsledku zvýšení životní úrovně.
• náklady na hypotéku: pokud dojde k nárůstu úrokových sazeb v ekonomice, úrokové sazby hypoték pravděpodobně také vzrostou. To činí náklady na financování úvěru dražší, a proto dojde k poklesu poptávky.
• dostupnost úvěru: čím více úvěrových bank a stavebních spořitelen jsou ochotni poskytnout, tím více lidí bude půjčovat a utrácet na bydlení, a tím vyšší ceny nemovitostí bude.
• hospodářský růst: když je ekonomika ve fázi oživení a rozmachu hospodářského cyklu, mzdy rostou. Tím se zvýší poptávka po domech.
• populace: když se počet obyvatel zvyšuje nebo pokud se zvyšuje počet domácností s jednou osobou, zvyšuje se poptávka po bydlení.
• zaměstnanost/nezaměstnanost: čím vyšší je míra nezaměstnanosti v ekonomice, tím méně lidí si bude moci dovolit bydlení.
• důvěra: pokud se spotřebitelé budou cítit optimisticky ohledně budoucího stavu ekonomiky, budou s větší pravděpodobností pokračovat v nákupu domu, čímž se zvýší poptávka. Ceny nemovitostí mají tendenci růst, pokud lidé očekávají, že budou v budoucnu bohatší.

dodávka: dodávku bydlení lze definovat jako tok nemovitostí dostupných za danou cenu v daném časovém období. Nabídka bydlení zahrnuje jak novostavby domů, tak stávající nemovitosti. Faktory ovlivňující nabídku bydlení zahrnují:

• výrobní náklady: čím vyšší jsou výrobní náklady, tím méně domů se staví, což snižuje nabídku domů přicházejících na trh. Mezi příklady nákladů patří: mzdové náklady, pozemky pro vývoj a stavební materiály.
• vládní politika: Pokud vláda zvýší daně a / nebo sníží dotace na vývoj nových domů, bude postaveno méně nových domů.
• počet stavebních firem: V závislosti na jejich cílech, čím více stavebních společností existuje, tím je pravděpodobnější, že dojde ke zvýšení nabídky bydlení. Stavebnictví představuje přibližně 7% HDP Spojeného království.
• technologie a inovace: díky vylepšené technologii a inovacím ve stavebnictví se domy stávají levnějšími a snáze se staví, čímž se zvyšuje nabídka.
• vládní výdaje na výstavbu nového sociálního bydlení: vláda má schopnost ovlivnit nabídku bydlení zvýšením výdajů na nové sociální bydlení.

cenová elasticita nabídky

nabídka nového bydlení je krátkodobě cenově nepružná. Hlavním důvodem je čas potřebný k vybudování nového domova. Výroba domu může trvat mnoho měsíců, od procesu plánování až po dokončení projektu. Nabídka závisí také na přístupu ke kvalifikované pracovní síle a dostupnosti některých stavebních materiálů.

vzhledem k nepružné nabídce budou mít jakékoli změny poptávky pravděpodobně významný vliv na cenu. Ilustruje to diagram, který ukazuje větší úměrný nárůst ceny než množství, když se poptávka zvyšuje z D1 na D2.

současný britský trh s bydlením

navzdory současnému ekonomickému klimatu a dopadům omezení blokování na spotřebitele se ceny domů zvýšily a prodej se nyní obnovil. Rightmove, který inzeruje 95% domů na prodej, uvádí, že trh s bydlením zaznamenal v červenci nejrušnější měsíc za více než 10 let. Během léta trh s bydlením obvykle vidí klid v činnosti. Od uvolnění uzamčení však došlo k návalu aktivity kupujících a prodejců. Od července 2019 se ceny domů podle celostátní stavební společnosti zvýšily o 1.7%.

Londýnská Realitní kancelář Hamptons uvádí, že majitelé domů nyní předkládají své pohyblivé plány, protože zkušenosti s uzamčením je povzbudily, aby hledali více prostoru. Hypoteční trh je nyní také velmi příznivý z hlediska úrokových sazeb a poptávka po nájemném v celé Velké Británii stále roste.

zvýšení aktivity na trhu pomohlo také oznámení kolkovného „dovolená“ do března 2021. Hranice, nad kterou se platí kolkovné, se tak zvyšuje ze 125 000 na 500 000 korun. Realitní kancelář Savills také zaznamenala nárůst počtu nových kupujících, kteří se registrují u své služby, více než dvojnásobek počtu registrovaných v červenci 2019. Předpokládá se, že spolu s daňovými úsporami z kolkovného je zkušenosti lidí s uzamčením přiměly zhodnotit svůj současný životní prostor a přehodnotit své potřeby bydlení.

vzhledem k tomu, že ekonomika zažívá svou nejhlubší recesi, existuje však obava, jak dlouho může trh odolat ekonomickým silám, které snižují ceny.

historicky byl pokles cen nemovitostí příčinou i důsledkem ekonomických recesí. Během finanční krize v roce 2008 klesly ceny nemovitostí asi o 30%. Jak již bylo zmíněno, pro většinu lidí je dům nejcennější věcí, kterou kdy budou vlastnit, a proto se spotřebitelé velmi zajímají o jeho hodnotu. Důvěra spotřebitelů je jedním z klíčových faktorů ovlivňujících poptávku po bydlení. Pokud se spotřebitelé budou cítit pesimisticky ohledně budoucího stavu ekonomiky, bude méně pravděpodobné, že budou pokračovat v nákupu domu, čímž se sníží poptávka. Britský Úřad pro rozpočtovou odpovědnost, fiskální hlídací pes země, předpovídá, že během tohoto poklesu ceny letos klesnou o 5% a v roce 2021 o 11%.

různé vládní programy zavedené na pomoc během uzamčení začínají končit. Hlavní-režim dovolených, který nahradil 80% příjmů způsobilých pracovníků – končí v říjnu. Předpokládá se, že podmínky na trhu práce v následujících čtvrtletích výrazně oslabí a nezaměstnanost by měla růst i ve zbytku roku. Pokud by se tyto předpovědi naplnily, pravděpodobně by to opět utlumilo bytovou aktivitu.

závěr

kolísání cen nemovitostí a transakcí má tendenci zesilovat volatilitu hospodářského cyklu. Proto je zásadní, abychom pochopili, co takové změny ovlivňuje. Pochopení toho, jak faktory nabídky a poptávky ovlivňují trh s bydlením, může klíčovým zúčastněným stranám umožnit lépe předpovídat budoucí aktivity a podle toho plánovat. Současný trh zaznamenal růst od uvolnění omezení, ale existují obavy, že to bylo poháněno potlačenou poptávkou. Výhled cen nemovitostí je proto nejistý a plné dopady hospodářského poklesu se teprve realizují.

články

• jak ovlivňuje trh s bydlením ekonomiku?

Bank of England Knowledge Bank

• Ekonomika trhu s bydlením (revizní prezentace)

Tuto2u

• Stamp Duty holiday spurs on home movers

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• britský záhadně robustní trh s bydlením

Financial Times, Editorial (20/8/20)

• trh s bydlením má nejrušnější měsíc za více než 10 let

The Guardian, Hilary Osborne (17/8/20)

otázky