pro úspěšnou výměnu 1031 je důležité pochopit a dodržovat pravidla identifikace výměny 1031. Tato pravidla nejsou tak složitá, ale nedodržení pravidel může zničit vaši výměnu. Zde je deset nejlepších věcí, které je třeba pamatovat při identifikaci náhradního majetku ve výměně:
1. Termín a obecná pravidla.
daňový poplatník má 45 dnů ode dne, kdy se vzdaný majetek uzavře, aby identifikoval náhradní majetek, který hodlá získat výměnou. Pokud je v jedné výměně více než jeden vzdaný majetek, the 45 dny se měří ode dne uzavření prvního vzdaného majetku. Identifikovaný majetek nemusí být na základě smlouvy a daňový poplatník nemusí získat vše, co identifikuje. Je však důležité si uvědomit, že daňový poplatník nesmí nabývat nic jiného než majetek, který identifikoval, a nedodržení identifikačních pravidel může zničit celou výměnu.
2. 3 Pravidlo Vlastnictví.
existují pravidla, která omezují, kolik vlastností může daňový poplatník identifikovat. Ve většině případů daňoví poplatníci používají pravidlo tří vlastností. Poplatník může identifikovat až tři náhradní nemovitosti a může získat jednu, dvě nebo všechny tři.
3. 200% pravidlo.
pokud chce daňový poplatník identifikovat více než tři vlastnosti, může použít pravidlo 200%. Toto pravidlo říká, že daňový poplatník může identifikovat libovolný počet náhradních nemovitostí, pokud celková reálná tržní hodnota toho, co identifikuje, není větší než 200% reálné tržní hodnoty toho, co bylo prodáno jako vzdaný majetek. První americká burza doporučuje, aby daňoví poplatníci postavili „polštář“ identifikací vlastností, které mají nižší hodnotu, než je povoleno, v případě, že se později zjistí, že některé vlastnosti mají vyšší hodnotu, než byla původně odhadována.
4. 95% pravidlo.
existuje další pravidlo, které investoři běžně nepoužívají. Pravidlo 95% říká, že daňový poplatník může identifikovat více než tři nemovitosti s celkovou hodnotou, která je více než 200% hodnoty vzdaného majetku, ale pouze pokud daňový poplatník získá alespoň 95% hodnoty nemovitostí, které identifikuje. Daňový poplatník bude muset v zásadě získat vše, co určil, aby to fungovalo, a proto se na něj příliš často nespoléhá.
5. Majetek získaný v 45 denní období.
jakýkoli majetek, který je skutečně získán během 45denního identifikačního období, se považuje za řádně identifikovaný. Je důležité si uvědomit, že pokud je nějaký majetek získán během tohoto období a nějaký majetek je získán později pomocí jiného z identifikačních pravidel, majetek získaný během prvních 45 dnů je třeba počítat jako jeden identifikovaný majetek. Například, pokud získáte jednu nemovitost během prvních 45 dnů a plánujete použít pravidlo 3 Vlastnosti a koupit více nemovitostí po 45 dnech, máte k identifikaci pouze dvě další vlastnosti, protože jste již jednu spotřebovali.
6. Způsob identifikace.
identifikace musí být písemná a podepsaná daňovým poplatníkem a majetek musí být jednoznačně popsán. To obecně znamená, že daňový poplatník identifikuje buď adresu nemovitosti, nebo její právní popis. Byt by měl mít číslo jednotky, a pokud daňový poplatník kupuje méně než 100% úrok, měl by být zaznamenán procentní podíl toho, co se získává.
7. Kdo musí obdržet identifikaci.
poplatník musí zaslat identifikační oznámení buď:
1) osobě, která je povinna převést náhradní nemovitost na poplatníka (jako je prodávající náhradního majetku) nebo;
2) jakékoli jiné osobě „zapojené“ do výměny (jako je kvalifikovaný zprostředkovatel, zástupce úschovy nebo titulní společnost), kromě „diskvalifikované osoby“, jako je agent nebo rodinný příslušník daňového poplatníka. Většina identifikačních oznámení je zasílána kvalifikovanému zprostředkovateli.
8. Náhradní vlastnost musí být stejná jako to, co bylo identifikováno.
daňový poplatník musí obdržet“ v podstatě stejný “ majetek, jaký identifikoval. Předpisy obsahují čtyři příklady, které ilustrují, co znamená „v podstatě totéž“. V jednom příkladu daňový poplatník identifikuje dva akry nezlepšené půdy a poté získá 1,5 akru této půdy. Získaný majetek je v podstatě stejný, protože to, co daňový poplatník obdržel, se svou povahou nebo povahou nelišilo od toho, co bylo identifikováno, a daňový poplatník získal 75% reálné tržní hodnoty identifikovaného majetku. V jiném příkladu, daňový poplatník identifikuje stodolu a dva akry půdy, a poté získá stodolu s půdou, která je základem pouze stodoly. IRS říká, že získaný majetek nebyl v podstatě stejný jako identifikovaný majetek, protože se lišil svou základní povahou nebo povahou.
9. Nemovitost, která má být postavena.
pokud je náhradní nemovitost v době identifikace ve výstavbě, musí daňový poplatník uvést nejen adresu nebo právní popis nemovitosti, ale musí také obsahovat popis toho, co má být na nemovitosti postaveno.
10. Reverzní Výměny.
pokud daňový poplatník provádí reverzní výměnu, kdy ubytovatel získá náhradní nemovitost dříve, než daňový poplatník uzavře prodej vzdaného majetku, musí daňový poplatník písemně určit, co má v úmyslu prodat, a tato identifikace musí být zaslána nejpozději do 45 dnů poté, co ubytovatel uzavře náhradní nemovitost.