kdy vstoupí do hry práva squatterů a za jakých okolností můžete zajistit vlastnictví pozemku, který není váš? Darren Higginson, spolupracovník a odborník na majetkové spory ve společnosti Coodes Solicitors, vysvětluje pravidla a předpisy týkající se nepříznivého držení.
je důležité, aby si vlastníci a obyvatelé půdy byli vědomi pravidel a předpisů týkajících se nepříznivého vlastnictví, někdy známého jako „práva squatterů“, a okolností, za kterých se někdo může stát vlastníkem půdy někoho jiného.
nedávno jsem se zabýval řadou pozemkových sporů a žádostí o vlastnictví na základě nepříznivého vlastnictví. Jeden z těchto případů zahrnoval klienta, který zjistil, že část jejich zahrady byla zaregistrována na někoho jiného. Získal jsem prohlášení od předchozího majitele, který potvrdil, že soused mu řekl, že by mohl mít tento pozemek navíc v roce 1970, ale žádná kupní smlouva nebo darovací listina nebyla nikdy sepsána. Byl jsem schopen prokázat, že klient na to měl právo nepříznivým držením. Když jsem předložil důkazy skutečným vlastníkům, souhlasili s tím, že je dobrovolně převedou na našeho klienta.
Jak mohu požadovat vlastnictví půdy nepříznivým vlastnictvím?
pokud si chcete nárokovat půdu nepříznivým vlastnictvím, musíte prokázat, že jste po určitou dobu měli nepřetržitou, výlučnou, fyzickou kontrolu nad zemí a úmysl vlastnit půdu během tohoto období.
než vstoupil v platnost Zákon o registraci půdy 2002, mohli byste si nárokovat půdu nepříznivým vlastnictvím, pokud jste ji obsadili alespoň 12 let. To je stále případ, pokud jde o neregistrovanou půdu nebo pokud byl squatter na zemi 12 let do 13. října 2003. Po tomto datu nový postup vyžaduje, aby squatteři prokázali, že vlastnili půdu alespoň 10 let ke dni jejich žádosti.
co se stane poté, co podám žádost?
podle nového postupu bude po podání žádosti do katastru nemovitostí zasláno oznámení majiteli pozemku, který má 65 pracovních dnů na námitku. V některých situacích, majitel může jednoduše vznést námitku proti žádosti, například, protože squatter nebyl na zemi po dobu nezbytných 10 let, nebo mohou dát protioznámení, které vyžaduje, aby squatter ukázal, že jejich situace spadá do jedné ze tří kategorií:
- že by bylo nějakým způsobem morálně špatné, kdyby vlastník žádost porazil, například, kde majitel dovolil nebo povzbudil squattera, aby se domníval, že pozemek skutečně vlastnil;
- že squatter je z nějakého jiného důvodu oprávněn stát se novým vlastníkem pozemku, například, kde uzavřeli smlouvu o koupi pozemku od vlastníka a zaplatili kupní cenu, ale pozemek na ně nikdy nebyl převeden;
- že pozemek je vedle pozemku, který již vlastní squatter, přesná linie hranice mezi dvěma pozemky nebyla nikdy formálně stanovena a squatter mylně, ale rozumně věřil, že již byli jeho vlastníkem.
pokud nebude přijata žádná námitka proti žádosti nebo pokud námitka vlastníka selže, bude squatter zaregistrován jako nový vlastník pozemku.
další můj nedávný případ spadá do třetí kategorie výše. Jednalo se o pozemek, který byl v 90. letech prodán farní Radě. plot byl postaven téměř okamžitě, aby označil hranici. Náš klient koupil zadržený pozemek o tři roky později a nedávno se rozhodl rozdělit tento pozemek na stavební pozemek, ale zjistil, že hranice uvedená v územním plánu jejího majetku s pozemkem farní rady měla jiný tvar než linie plotu.
pokud je v zahradě klienta pozemek, který je mimo hraniční čáru uvedenou v územním plánu, bude oprávněna uplatnit nárok na nepříznivé držení tohoto pozemku, protože je ve výlučném vlastnictví po dobu nejméně 10 let, pozemek je vedle pozemku, který rozhodně vlastní, a důvodně se domnívala, že pozemek je její a hranice mezi jejím pozemkem a pozemkem farní rady nebyla nikdy stanovena katastrem.
co když moje žádost o nepříznivé držení selže?
pokud vaše žádost neuspěje, protože vlastník podává protinávrh a nespadáte do jedné ze tří výše uvedených kategorií, můžete požádat o katastr znovu později, pokud zůstanete na pozemku další dva roky.
je mnohem pravděpodobnější, že s vaší žádostí uspějete podruhé, pokud vás majitel mezitím nevystěhoval ze země.