Colorado udsættelse love varierer fra amt til amt i form af retssager og gebyrer. På trods af det, de følger alle den samme generelle udsættelsesproces:
- Send en klar skriftlig meddelelse
- udfyld formularerne
- Tjen lejeren
- Deltag i retssagen
- vent på Dom
hver udsættelsesproces er forskellig og afhængig af lejekontrakten underskrevet af lejer og udlejer. Det er altid bedst at udøve omhyggelig arkivering for at undgå fejl, som lejeren kunne udnytte.
denne artikel beskriver et resume, som udlejere kan henvise til, når de udsætter en lejer. Bekræft procedurer med dit amt for at undgå fejl og forvirring.
Udvisningsårsager
manglende betaling af husleje til tiden
leje betragtes normalt sent en dag efter forfaldsdatoen. En afdragsfri periode kan være tilgængelig, hvis det er angivet i lejekontrakten/lejeaftalen.
før en udlejer kan starte udsættelsesprocessen, skal de give lejeren en officiel skriftlig meddelelse om at betale. Dette er også kendt som et krav om overholdelse.
hvor lang tid udlejere giver deres lejere til at betale afhænger af deres lejemål:
| lejetype | forklaring | meddelelse |
|---|---|---|
| boligaftale | ethvert andet lejemål, der ikke falder ind under ovennævnte kategorier | 10-dages varsel til betaling |
| fritaget boligaftale | ejendommen er en af fem (eller mindre) lejeboliger ejet af udlejer | 5-dages varsel til at betale |
| arbejdsgiver-forudsat boligaftale | lejerens arbejdsgiver forsynet dem med boliger | 3-dages varsel til at betale |
hvis lejeren betaler lejen inden for opsigelsesperioden, fortsætter udsættelsesprocessen ikke. Hvis lejeren ikke er i stand til at betale, kan udlejer fortsætte med udsættelsesprocessen.
Se Colo. Pastor Stat. § Ret 13-40-104 (d) og (e)
overtrædelse af lejekontrakten
lejekontrakten skal opretholdes af både lejer og udlejer i hele lejerens ophold. Aftaler kan variere fra lejer til lejer og skal tydeligt fremgå af lejemålet.
hvis en lejer overtræder nogen vilkår fra lejekontrakten, skal udlejer udstede en skriftlig meddelelse for at overholde informere lejeren om deres overtrædelse og angiver, hvor længe de skal overholde.
hvor lang tid en lejer har til at løse problemet eller forlade lokalerne afhænger af deres lejetype:
| lejetype | forklaring | meddelelse |
|---|---|---|
| boligaftale | ethvert andet lejemål, der ikke falder ind under ovennævnte kategorier | 10-dages varsel om at overholde |
| fritaget boligaftale | ejendommen er en af fem (eller mindre) lejeboliger ejet af udlejer | 5-dages varsel om at overholde |
| arbejdsgiver-forudsat boligaftale | lejerens arbejdsgiver forsynet dem med boliger | 3-dages varsel til at overholde |
hvis lejeren løser problemerne til tiden, fortsætter udsættelsesprocessen ikke.
lease overtrædelser kan omfatte:
- skadelig lejebolig
- opbevaring af kæledyr i kæledyrsfrie ejendomme mv.
- opholder sig længere end angivet på lejekontrakten
- overgår det maksimale antal tilladte beboere, der bor i lejeboligen
hvis lejeren ikke løser overtrædelserne til tiden, kan udlejer fortsætte med udsættelsen.
gennemførelse af ulovlig aktivitet
hvis en lejer har begået ulovlig adfærd inden for ejendommen, skal udlejer udstede en 3-dages varsel for at forlade.
eksempler på ulovlige aktiviteter er:
- inddragelse i oprettelse, distribution eller forbrug af ulovlige stoffer
- overfald af nogen på eller i nærheden af lejeboligen
- overbevisning af enhver kriminel handling, der bærer mindst en 180-dages straf
- tyveri, vold, overfald
klienter, der er anklaget for denne type overtrædelse, har ikke mulighed for at “rette” det. De skal flytte ud, inden opsigelsesperioden slutter. Hvis de fortsætter med at blive på stedet, kan udlejer fortsætte med udsættelsesprocessen.
se: Co Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
ikke-fornyelse af lejemålet efter lejeperioden slutter
i Colorado kan udlejere ikke udskyde lejere eller tvinge dem til at forlade ejendommen uden sandsynlig årsag. Så længe lejeren ikke overtræder nogen regler, kan de blive, indtil deres lejeperiode slutter.
men hvis lejeren forbliver i ejendommen selv en dag efter, at deres lejekontrakt/lejeaftale slutter og ikke har arrangeret fornyelse, kan udlejere udstede en meddelelse om at afslutte. Udlejere er ikke forpligtet til at minde deres lejere om at forny, medmindre det er angivet i lejekontrakten.
hvor lang tid en lejer modtager, før de forlader ejendommen, afhænger af varigheden af deres lejekontrakt/lejeaftale.
| lejekontrakt | meddelelse om modtagelse |
|---|---|
| et år eller længere | 91-dages varsel om at afslutte |
| seks måneder til et år | 28-dages varsel om at afslutte |
| en måned til seks måneder | 21-dages varsel om at afslutte |
| en uge til en måned | 3-dages varsel om at afslutte |
| mindre end en uge | 1-dages varsel om at afslutte |
indgivelse af en klage
sådan indgives en klage
udsættelsesprocessen kan først begynde efter udstedelsen af meddelelsen om at forlade. Udlejer skal have givet tilstrækkelig tid til at gå, før han indgiver til udsættelse.
udsættelsesprocessen er som følger:
- fortsæt til amtsretten lejeboligen tilhører
- fil de nødvendige dokumenter
- Betal gebyrerne. I Colorado starter arkiveringsgebyrer ved $85 – $135, afhængigt af typen af udsættelse
tidslinje
det tager cirka 1 til 91 dage fra meddelelsen om at betale eller afslutte udstedelsen, afhængigt af årsagen til udsættelse og lejekontrakten, før der kan indgives en juridisk klage.
betjener lejeren
Sådan tjener du en lejer
en kopi af indkaldelsen og klagen serveres til lejeren. Det skal serveres mindst 7 dage før høringen.
der er flere metoder til at opnå dette:
- personlig Service – en kopi af stævningen og klagen leveres personligt til lejeren
- udskiftet Service – hvis lejeren ikke er tilgængelig, kan et familiemedlem, der er over 18 år, modtage dokumenterne. Hvis ingen af ovenstående muligheder er tilgængelige, kan en kopi efterlades på lejerens arbejdsplads.
- udstationering – serveren efterlader en kopi af dokumenterne på et sikkert og synligt sted ved indgangen til ejendommen.
når du bruger Bogføringsmetoden, har serveren det ekstra ansvar at sende dokumenterne via førsteklasses mail.
udlejere har ikke lov til at forkynde dokumenterne til lejeren selv. De er nødt til at bede nogen, der ikke er involveret i sagen, om at gøre det for dem.
den person, der har til opgave at forkynde dokumenterne, kan være en person fra sheriffens kontor eller en professionel processerver (yderligere servicegebyrer kan blive opkrævet for begge muligheder).
hvis udlejer beslutter at vælge en anden, skal de ikke være involveret i sagen, kende servicereglerne og være mindst 18 år gamle.
efter forkyndelse af stævningen og klagen
har lejeren mindst 7 dage til at forberede sig til høringen.
der kræves ikke skriftligt svar fra lejeren, men de skal præsentere et på høringsdagen. Undladelse af at gøre det kan resultere i, at dommeren træffer afgørelse til fordel for udlejer uanset lejerens deltagelse i retsmødet.
tidslinje
udsættelseshøringen er planlagt 7-14 dage efter, at klagen er indgivet.
dokumenterne skal forkyndes for lejeren mindst 7 dage før høringen er planlagt.
beder om besiddelse
indgivelse af en bevægelse for at opnå Dom og få en dom for besiddelse
udlejer skal give et stærkt argument bakket op af solide beviser mod lejeren. Hvis lejeren ikke møder op til høringen, vinder udlejer som standard, og udsættelsesprocessen fortsætter.
næste procedure hvis lejeren var uenig og svarede
i staten Colorado, er et svar fra lejeren ikke nødvendigt for en domstolsdato, der skal planlægges. De behøver kun at give et skriftligt svar eller modkrav på eller før udsættelse høring.
dommeren kunne også kræve, at lejer og udlejer deltager i en mæglingssession med en uddannet mægler inden begge høringer.
hvis der ikke opnås en aftale, falder ansvaret for at fremlægge bevis på udlejer. Udlejer skal støtte kravet og vise det under høringen.
dette kan omfatte, men er ikke begrænset til følgende:
- kopi af skødet og lejekontrakten
- lejekvitteringer og hovedbøger
- kontoudtog
- vidner
- foto-og videodokumentation af overtrædelser, korrespondance osv.
en opfølgende høring vil dog blive planlagt til at fortsætte med at diskutere sagen, hvis lejeren indgiver et skriftligt svar.
tidslinje
en høring er planlagt 7-14 dage fra indgivelsen af klagen. Hvis udlejer indgav alle de korrekte dokumenter og gav en juridisk grund til udsættelsen, kan der gives en sammenfattende Dom til udlejerens fordel.
kom i besiddelse
efter at udlejer vinder sagen
forudsat at lejeren ikke appellerer til genovervejelse, udstedes en Restitutionskrivelse mindst 48 timer efter, at udlejer vinder sagen.
lejeren har maksimalt 48 timer til at forlade ejendommen. Hvis de stadig er på ejendommen efter 48 timer, kan de fjernes med magt.
Flyt ud proces
lejeren får 48 timer til at forlade lokalerne med alle deres ejendele. Hvis de forbliver på ejendommen, udlejer kan planlægge et tidspunkt for udsættelse med amtets sheriff.
udlejeren må ikke tvinge lejeren til at flytte ud. Kun en myndighed fra sheriffens afdeling har tilladelse til at gøre det.
hvis lejeren efterlader ejendele på grund af tvangsudvisning, skal udlejer kontakte lejeren og give dem 15 dage til at hente deres ejendele.
men hvis lejeren forlod ejendele frivilligt, skal udlejer vente 30 dage før bortskaffelse af varerne eller opbevaring.
tidslinje
lejeren har 48 timer fra, hvornår udlejer vinder sagen til at flytte ud af ejendommen.
hvis lejeren stadig er på ejendommen ved udgangen af de 48 timer, har de indtil udlejer planlægger en tid til udsættelse for at flytte ud. Dette kan tage et par timer til et par dage afhængigt af udlejerens tilgængelighed.
Colorado udsættelse tidslinje
nedenfor er den gennemsnitlige tidslinje for en komplet udsættelse proces. Denne tidslinje kan ændre sig afhængigt af sagens kompleksitet, såsom en anden høring.
| Meddelelse modtaget af lejere | gennemsnitlig tidslinje | vigtige ting at huske |
|---|---|---|
| indledende opsigelsesperiode | 1-91 dage | Giv din lejer en skriftlig meddelelse om at betale eller Varsel om at overholde inden udsættelsesprocessen. |
| udstedelse og udstationering af stævning og klage | mindst 7 dage før høringen | sørg for, at der ikke blev begået fejl i arkiveringsprocessen. |
| retsafgørelse om udsættelse | 7-14 dage | hvis du vinder sagen, giver dommeren dig en Restitutionsskrivelse. |
| udstedelse af tilbagelevering | 48 timer | lejeren har 48 timer til at forlade ejendommen. |
| returnering af besiddelse | et par timer til et par dage | du har ikke lov til at være den, der udsætter lejeren med magt. Overlad dette job til de autoriserede embedsmænd. |
i gennemsnit vil det tage et sted mellem 10-107 dage for en komplet udsættelsesproces.
viser bevis
sådan føres gode optegnelser
hvis lejeren er uenig i anmodningen om udsættelse, og de svarer til retten, er det afgørende, at du fører ekstremt gode optegnelser over alt, så du kan fremlægge bevis for dommeren og vinde din sag. Denne del kan gøre eller bryde hele din udsættelse anmodning i tilfælde af en tvist.
du kan blive organiseret af:
- at holde et fysisk papirspor-dette bliver meget svært at søge igennem, tager meget lagerplads og kan gå tabt, beskadiget, stjålet eller brændt i en brand.
- Scanning af dokumenter – Scan hvert dokument til din computer. En stor scanner er Brother ADS-1700V for under $200 eller Fujitsu ScanSnap iks1500 for $400.
- sikkerhedskopier – Gem og sikkerhedskopier hver fil ved hjælp af Dropboks, Google Drev, OneDrive eller enhver anden let søgbar mulighed.
- PMS – brug et ejendomsadministrationsprogram til at gemme alt fra lejeaftaler, underskrevne dokumenter, overtrædelser, e-mails, noter, fakturaer, betalinger, påmindelser, vedligeholdelsesanmodninger, billeder, videoer og alt hvad du kan forestille dig. Dette bruges bedst, når du også scanner hvert dokument i dit program.
bevis for at vise for ikke at betale husleje
hvis lejeren ikke betaler husleje, og de bestrider dette krav, er det vigtigt, at du viser dommeren følgende:
- din lejekontrakt-viser vilkårene i aftalen, når lejen forfalder, og eventuelle sanktioner for forsinket betaling.
- alle betalinger – viser alle tidligere betalinger, hvordan de typisk blev foretaget (check, kreditkort, ACH osv…. ), og hvilken dato de normalt blev betalt på.
- enhver betaling returnerer – hvis deres check hoppede, deres bankkonto havde utilstrækkelige midler, eller de gjorde en tilbageførsel tvist på deres kreditkort, vise dette til dommeren. Vis også eventuelle gebyrer, som din bank måtte have opkrævet dig, og eventuelle sanktioner, du skylder i henhold til din lejekontrakt.
- alle meddelelser – hvis du har sendt din lejer automatiske eller manuelle betalingspåmindelser via tekst, e-mail, brev eller mail, er det vigtigt at vise dette. Selvom det normalt ikke er nødvendigt, er det stadig godt at vise, at de var opmærksomme på situationen og fik tid til at helbrede og foretage betaling. Derfor er det altid bedst at have alt skriftligt i stedet for telefonopkald eller ansigt til ansigt-møder.
bevis for at vise for leasingovertrædelser
hvis du udsætter lejeren for leasingovertrædelser, for eksempel støjklager, uautoriserede kæledyr eller ejendomsskader, er det vigtigt at vise bevis fra en af følgende metoder:
- sikkerhedskameraer – hvis du har et overvågningssystem, der kan vise dem at begå forbrydelsen eller lejeovertrædelsen, er det sikkert at sige, at du normalt vinder denne tvist.
- Video – hvis du gik glip af dem i handlingen, er det næstbedste at optage en video med din telefon om eventuelle skader eller lejekontrakten.
- billeder – De siger, at et billede er tusind ord værd. I dette tilfælde kan et billede være værd tusindvis af dollars! Selvom du tager en video, er det vigtigt at vise dommeren også billeder, da det normalt er lettere at se via e-mail eller udskrives.
- lejebetingelser – Vis igen retten, hvilket udtryk de overtrådte i deres lejekontrakt. Bare rolig, hvis du ikke har hvert eneste udtryk stavet ud i din lejeaftale. Hvis overtrædelsen er dårlig nok, er det muligvis ikke nødvendigt at have det skrevet. Som en god praksis skal du dog begynde at tilføje alle de potentielle grunde til at udsætte en lejer i din aftale.