2022 Udsættelsesproces i Connecticut: love for udlejere og ejendomsadministratorer

en Udsættelsesproces i Connecticut kan variere fra amt til Amt, men de følger alle mere eller mindre den samme proces:

1. Send en klar skriftlig meddelelse
2. udfyld formularerne
3. Tjen lejeren
4. Deltag i retssagen
5. vent på Dom

udsættelser afhænger meget af den lejekontrakt, der er underskrevet mellem lejer og udlejer. Denne artikel beskriver et resume, som udlejere kan henvise til, når de udsætter en lejer. Alternativt kan en udlejer bede en advokat om juridisk hjælp, hvis de ønsker at vide mere information om lejebestemmelser og udsættelsesprocessen.

Udsættelsesårsager

udlejer kan ikke begynde at indgive udsættelsesprocessen uden først at give en skriftlig udsættelsesmeddelelse, der er på niveau med meddelelseskravene dikteret af Connecticut-loven.

manglende betaling af husleje eller manglende betaling af husleje

den mest almindelige årsag til udsættelse er manglende betaling af husleje. En udlejer kan udskyde en lejer for ikke at betale husleje til tiden.

for lejere med en 1 ugers lejekontrakt betragtes husleje sent i Connecticut 4 dage efter forfald. Et eksempel på dette er, at hvis huslejebetalinger forfalder den 20.og lejeren ikke har været i stand til at betale husleje inden den 24., betragtes betaling for sent.

for andre lejemål anses leje for sent 9 dage efter forfald. For eksempel, hvis huslejebetalinger forfalder den 2.og lejeren ikke har været i stand til at betale husleje inden den 29., betragtes betaling af husleje for sent.

en afdragsfri periode kan gives til lejeren, hvis det er angivet i lejekontrakten.

før en udlejer kan starte med en udsættelseshandling for forsinket betaling af husleje, skal de give lejeren en udsættelsesmeddelelse kaldet en 3-dages varsel for at afslutte. Dette informerer lejer og/eller lejere om, at de har 3 dage til at overholde betaling af husleje eller fraflytte lokalerne.

hvis en lejer ikke er i stand til at overholde rettidig betaling af husleje, kan udlejer fortsætte med at indgive udsættelsesprocessen.

begå en lejekontrakt overtrædelse

lejekontraktens vilkår varierer fra lejer til lejer. Det skitserer hver parts ansvar for hele lejerens ophold. Begge parter skal til enhver tid overholde vilkårene i lejekontrakten.

en lejer kan blive udsat for udsættelse for at begå leasingovertrædelser. Før en udlejer kan begynde at udskyde en lejer, skal de give en 15-dages varsel for at afslutte/overholde. Dette giver lejeren 15 dage til at løse deres overtrædelse eller forlade lokalerne.

lease overtrædelser i en Connecticut udsættelse omfatter:

• skade på lejeenheden
• rygning i ikke-ryger områder
• bolig af et kæledyr i en kæledyrsfri lejeenhed
• manglende overholdelse af materiale – / sundhedssikkerhedskoder

eksempler på overtrædelse af en materiel sundheds – /sikkerhedskode inkluderer::

• ikke smide papirkurven i lange perioder, indbydende bugs og/eller gnavere
• beskadige elektriske ledninger af en enhed
• ødelægge VVS inventar af en enhed

skulle en lejer ikke være i stand til at løse overtrædelsen inden for opsigelsesperioden, kan udlejer fortsætte med at indgive en udsættelse retssag.

gennemførelse af ulovlig aktivitet

i staten Connecticut kan en lejer, der har engageret sig i ulovlig aktivitet i udlejningslokalerne, prøves i en udsættelse retssag. Udlejer skal give lejeren en 15-dages varsel om at afslutte, før han indgiver en udsættelse retssag.

eksempler på ulovlig aktivitet inkluderer, men er ikke begrænset til:

• Prostitution
• tyveri, vold, overfald
• at være en alvorlig gener
• involvering i oprettelse, distribution eller forbrug af et kontrolleret stof
• trussel mod den fysiske sikkerhed for udlejer og andre lejere inden for lejelokalet

hvis lejeren blev dømt til at være en til prostitution eller ulovligt spil inden for lejeenheden, så er udlejer ikke juridisk forpligtet til at give en skriftlig meddelelse. Hvis det ikke er tilfældet, så udlejer kan kun fortsætte med at indgive en udsættelse retssag efter opsigelsesperioden udløber.

ophørt brug af lejeboligen

udlejeren kunne beslutte at tage lejeboligen ud af lejemarkedet. Det betyder, at de ikke længere ønsker at leje det ud.

i så fald skal de udstede en 3-dages varsel for at afslutte, før de indgiver en udsættelse retssag. Lejerne har intet andet valg end at flytte ud, hvis udlejer beslutter at afbryde brugen af lejeboligen.

skulle lejeren forblive på lejeboligen efter 3 dage, kan udlejer fortsætte med at indgive udsættelsesprocessen.

lejer accepterer ikke lejeændringer

der er tilfælde, hvor udlejer beslutter at hæve lejepriserne med god grund. Hvis stigningen i lejeafgifter er rimelig og klart tilladt i lejekontrakten, men lejeren nægter at acceptere dem, skal udlejer give lejeren en 3-dages varsel om at afslutte.

skulle lejeren forblive i lejeboligen efter tre dage, kan udlejeren fortsætte med at indgive udsættelsesprocessen mod lejeren.

lejebolig skal bruges af ejeren

nogle gange kan en køber interessere sig for lejeboligen, men ønsker ikke, at den udlejes. Eller udlejer skifter mening og beslutter, at de ønsker at blive i ejendommen i stedet.

i begge tilfælde skal udlejer give lejeren en 3-dages varsel for at afslutte. Skulle lejeren forblive i lejeboligen efter 3 dage, kan udlejer fortsætte med at indgive en udsættelse retssag.

ikke-fornyelse af lejekontrakt efter afslutningen af lejeperioden

en udsættelsesproces i Connecticut tillader ikke en udlejer at indgive en udsættelsessag mod en lejer uden god grund. Så længe lejeren ikke overtræder nogen regler fra lejekontrakten, kan de blive, indtil deres lejeperiode slutter. Imidlertid, hvis lejeren bliver en “holdover” lejer, udlejeren kan begynde at indgive en udsættelsesprocedure.

en holdover-lejer er en person, der overskrider deres lejeperiode uden at ansøge om fornyelse. En udlejer kan udskyde en lejer, der forbliver i ejendommen, selv en dag efter, at deres skriftlige lejekontrakt slutter (og ikke har arrangeret en lejefornyelse).

denne type udsættelse gælder kun, hvis udlejer ikke ønsker at forny lejerens lejekontrakt. Den krævede meddelelse er en 3-dages varsel om at afslutte uanset lejerens lejemål eller lejetype.

hvis en lejer forbliver på lejeboligen, selv efter deres opsigelsesperiode slutter, kan udlejer tage sagen til retten for at starte udsættelsesprocessen.

indgivelse af en klage

det næste trin i en udsættelsesproces er at indgive den sammenfattende proces til udsættelse. Udlejer skal vente på, at opsigelsesperioden går, før de kan begynde at indgive. De arkivering gebyrer for staten Connecticut er $175.

trin i indgivelse af en udsættelseshandling

• fortsæt til Housing Court eller Superior Court lejeboligen tilhører
• udfyld domstolsformularerne og aflever dem til Domstolens kontorist. Sørg for, at alle nedskrevne oplysninger er korrekte.
• Betal arkiveringsomkostningerne

tidslinje

det tager tre dage til femten dage, afhængigt af årsagen til udsættelse, før en udlejer kan indgive en klage.

betjener lejeren

efter indgivelse af en juridisk klage tjener det næste trin i udsættelsessager indkaldelsen og klagen til lejeren. Udlejere må ikke selv forkynde dokumenterne.

indkaldelsen og dens bilag skal indeholde oplysninger såsom dato og tidspunkt for udsættelsesretten.

Connecticut tillader marskalk, konstabel eller enhver anden officer at forkynde disse dokumenter. De skal leveres til lejeren mindst 12 dage før udsættelsesprocessen er planlagt til at begynde.

sådan serveres dokumenter til en lejer

indkaldelsen og klagen skal forkyndes ved hjælp af en af følgende metoder:

1. personlig Service: indkaldelsen og klagen serveres personligt til lejeren.
2. alternativ Service: en kopi af indkaldelsen efterlades på lejers bopæl. Det er ikke nødvendigt at sende en kopi, hvis embedsmanden vælger denne service.

efter at have forkyndt stævningen og klagen

i henhold til staten Connecticuts retssystem skal lejere indgive et møde med retten, så de kan deltage i udsættelsesproceduren i retten. Dette skriftlige svar tjener til at informere retten og udlejer om, at lejeren er opmærksom på udsættelsesprocessen.

ved siden af arkivering til udseende skal lejere også indgive deres skriftlige svar, hvis de ønsker at bestride udlejerens krav mod dem. De har 2 dage fra den dato, der er angivet på indkaldelsen for at indgive et udseende og et skriftligt svar.

ellers kan udlejer bede retten om at træffe en standardafgørelse til deres fordel uden at behøve en udsættelseshøring. Hvis lejeren kun indgav et udseende uden skriftligt svar, kan udlejeren stadig anmode retten om en standardafgørelse. Lejeren serveres også med denne bevægelse.

hvis lejeren undlader at svare på klagen 3 dage efter, at udlejeren indgiver forslaget til misligholdelsesdom, afholdes der ingen høring, og udlejeren vinder automatisk sagen.

tidslinje

indkaldelsen og klagen skal forkyndes mindst 12 dage før retssagen er planlagt. Lejere skal indgive et udseende og et skriftligt svar inden for to til fem dage.

beder om besiddelse

indgivelse af en bevægelse for at opnå Dom og få en dom for besiddelse

for at modtage en dom for besiddelse skal udlejeren give et stærkt argument bakket op af solide beviser mod deres lejere. Hvis lejerne ikke møder op til høringen eller undlader at indgive et udseende og et skriftligt svar, kan udlejer vinde som standard.

en lejer kan appellere dommen inden for 5 dage efter, at den summariske Besiddelsesudførelse er udstedt til fordel for udlejer.

næste procedure hvis lejeren var uenig og indgav et svar

indgivelse af et svar og et udseende er nødvendigt for, at en udsættelseshøring kan afholdes eller planlægges. Hvis lejeren undlader at indgive et udseende og et skriftligt svar, annulleres høringen, og udlejer modtager misligholdelsesdom.

men hvis begge parter er til stede, skal udlejer støtte deres krav med beviser og vise det til retsvæsenet. Dette inkluderer, men er ikke begrænset til, følgende:

• kopi af skødet og lejekontrakten
• Lejekvitteringer
• Lejebøger
• kontoudtog
• vidneforklaringer
• foto-og videodokumentation af de overtrædelser, der er begået af lejeren

lejeren kan imødegå disse påstande under høringen og fremlægge deres egne beviser mod udsættelsen af lejeren proces.

tidslinje

en høring for en udsættelse handling er planlagt efter lejeren filer til en udseende og et skriftligt svar. Når retten modtager begge disse, er høringen planlagt inden for 7-10 dage. En lejer kan appellere dommen inden for 5 dage.

kom i besiddelse

efter at udlejer vinder sagen og får en henrettelse

når udlejer vinder sagen, og forudsat at lejeren ikke indgiver en appel eller genovervejelse, udsteder retten en henrettelse 5 dage efter, at udlejer vinder sagen.

fuldbyrdelsesdokumentet er en retskendelse, der informerer lejeren om, at de skal flytte ud af deres bolig på ejendommen eller blive tvangsudvist. I henhold til Connecticut-statsloven, lejere har 5 dage til at forlade lejeenheden af egen vilje, før de modtager henrettelsen.

Flyt ud proces

det sidste trin i udsættelser er at flytte lejeren ud af lejligheden eller boligenheden. Connecticut-loven giver lejeren 24 timer til at flytte ud, når de modtager henrettelsen, eller den er lagt ud på lejehusenheden.

skulle de forblive inde i husstandens lokaler 1 dag efter modtagelse af stævningen, kan en retshåndhævende officer med magt udvise dem. Den eneste undtagelse herfra er, hvis lejeren har anmodet om udsættelse af henrettelsen. Det længste ophold på henrettelsen kan være 6 måneder.

medmindre udsættelserne er noget beskrevet nedenfor, kan enhver lejer anmode om udsættelse af henrettelse så længe som seks måneder:

• lejeren var en alvorlig gener
• lejeren var en huslejer
• manglende betaling af husleje

i tilfælde af manglende betaling af husleje kan en lejer muligvis anmode om maksimalt 3 måneder for deres ophold i henrettelsen.

kun en retshåndhævende officer som en statsmarskal kan udvise lejeren med magt. En udlejer kan ikke ty til en selvhjælpsudvisning.

tidslinje

fuldbyrdelsesdokumentet udstedes 5 dage efter, at udlejer vinder sagen. Lejeren skal forlade ejendommen inden for 24 timer efter, at de har modtaget stævning, medmindre de anmoder om et ophold på henrettelse, hvilket er en ekstra 3-6 måneder.

Connecticut udsættelse tidslinje

det tager i gennemsnit 4 uger til 7 uger for komplette udsættelser i Connecticut.

viser beviser

udsættelse høringer er planlagt inden for 7-10 dage, når lejeren indgiver et svar, og retten modtager det.

sådan føres gode optegnelser

hvis lejeren er uenig i udsættelsesanmodningen, og de svarer til retten, er det vigtigt, at du fører ekstremt gode optegnelser over alt, så du kan fremlægge bevis for dommeren og vinde din sag. Denne del kan gøre eller bryde hele din udsættelse anmodning i tilfælde af en tvist.

du kan blive organiseret af:

1. at holde et fysisk papirspor-dette bliver meget svært at søge igennem, tager meget lagerplads og kan gå tabt, beskadiget, stjålet eller brændt i en brand.
2. Scanning af dokumenter – Scan hvert dokument til din computer. En stor scanner er Brother ADS-1700V for under $200 eller Fujitsu ScanSnap iks1500 for $400.
3. sikkerhedskopier – Gem og sikkerhedskopier hver fil ved hjælp af Dropboks, Google Drev, OneDrive eller enhver anden mulighed, der let kan søges.
4. PMS – brug et ejendomsadministrationsprogram til at gemme alt fra lejeaftaler, underskrevne dokumenter, overtrædelser, e-mails, noter, fakturaer, betalinger, påmindelser, vedligeholdelsesanmodninger, billeder, videoer og alt hvad du kan forestille dig. Dette bruges bedst, når du også scanner hvert dokument i dit program.

bevis for ikke at betale husleje

hvis lejeren ikke betaler husleje, og de bestrider dette krav, er det vigtigt, at du viser dommeren følgende:

1. din lejekontrakt-viser vilkårene i aftalen, når lejen forfalder, og eventuelle sanktioner for forsinket betaling.
2. alle betalinger – viser alle tidligere betalinger, hvordan de normalt blev foretaget (check, kreditkort, ACH osv.), og hvilken dato de normalt blev betalt på.
3. enhver betaling returnerer – hvis deres check hoppede, deres bankkonto havde utilstrækkelige midler, eller de gjorde en tilbageførsel tvist på deres kreditkort, vise dette til dommeren. Vis også eventuelle gebyrer, som din bank måtte have opkrævet dig, og eventuelle sanktioner, du skylder i henhold til din lejekontrakt.
4. alle meddelelser-hvis du har sendt din lejer automatiske eller manuelle betalingspåmindelser via tekst, e-mail, et brev eller mail, er det vigtigt at vise dette. Selvom det normalt ikke er nødvendigt, er det stadig godt at vise, at de var opmærksomme på situationen og fik tid til at helbrede og foretage betaling. Derfor er det altid bedst at have alt skriftligt i stedet for telefonopkald eller ansigt til ansigt-møder.

bevis for at vise for leasingovertrædelser

hvis du udsætter lejeren for leasingovertrædelser, for eksempel støjklager, uautoriserede kæledyr eller ejendomsskader, er det vigtigt at vise bevis fra en af følgende metoder:

1. sikkerhedskameraer – hvis du har et overvågningssystem, der kan vise dem at begå forbrydelsen eller lejeovertrædelsen, er det sikkert at sige, at du normalt vinder denne tvist.
2. Video – Hvis du ikke fange dem i den handling, det næstbedste er at optage en video med telefonen af eventuelle skader eller lejemålet overtrædelse.
3. billeder – De siger, at et billede er tusind ord værd. I dette tilfælde kan et billede være værd tusindvis af dollars! Selv hvis du tager en video, er det vigtigt også at vise Dommeren Billeder, da det normalt er lettere at se via e-mail eller udskrives.
4. lejebetingelser – Vis igen retten, hvilket udtryk de overtrådte i deres lejekontrakt. Bare rolig, hvis du ikke har hvert eneste udtryk stavet ud i din lejeaftale. Hvis overtrædelsen er dårlig nok, er det muligvis ikke nødvendigt at have det skrevet. Som en god praksis dog begynde at tilføje alle de potentielle grunde til at smide en lejer i din aftale.

selvhjælp udsættelse

Hvad er en selvhjælp udsættelse?

eksempler på ulovlige “selvhjælp”-udsættelser inkluderer udskiftning af låse, indtagelse af lejers ejendele, fjernelse af hoveddøren eller slukning af varme eller elektricitet. Mange stater angiver, hvor mange penge en lejer kan sagsøge for, hvis udlejer har forsøgt at ulovligt udskyde lejeren gennem en slags selvhjælpsforanstaltning. Nogle statslige love indeholder også lejers retsomkostninger og advokatsalærer (hvis lejeren med succes sagsøger udlejer) og/eller giver lejeren ret til at blive i lejeenheden.

kan jeg tvinge en lejer til at flytte ud i Connecticut?

i næsten alle stater i USA er det forbudt for en udlejer at tvinge en lejer fra ejendommen. Lejeren kan kun fjernes fra en lejeenhed, efter at udlejer med succes har vundet en udsættelsessag. Selv da er den eneste person, der er autoriseret til at fjerne lejeren, en sheriff eller konstabel. Connecticut-loven har gjort det ulovligt for en udlejer personligt at fjerne lejeren fra lejeenheden.

hvad er de potentielle sanktioner for en selvhjælp udsættelse?

i henhold til Connecticut Civil Code kan du være ansvarlig for lejers retsomkostninger & advokatsalærer. Vedtægten giver også lejeren ret til ophold.

en lejer kan sagsøge dig for faktiske skader plus overtrædelser. Lejere kan anmode om et påbud, der forbyder yderligere overtrædelse under retssagen.