Real estate investment trusts (REITs) fik lovgivningsmæssig status i henhold til den canadiske lov om indkomstskat i 2007, da Finansministeriet introducerede begrebet specificeret investeringsstrøm gennem (SIFT) trusts og partnerskaber for at beskytte det canadiske selskabsskattegrundlag.
forud for SIFT-reglerne var der en voksende tendens til at drive virksomheder gennem offentlige trusts og partnerskaber, der blev noteret på en børs. Partnerskaber og korrekt administrerede trusts betaler ikke indkomstskat. Snarere beskattes den indkomst, der genereres i et partnerskab, i hænderne på partnerne, og indkomst optjent i en trust, hvis den betales eller betales til dens deltagere hvert år, beskattes i hænderne på enhedsindehaverne. Hvor partnerne eller deltagerne er fritaget for indkomstskat (f.eks. en registreret pensionsopsparing, skattefrie pensionsordninger osv.), kunne den indkomstskat, der ellers ville være betalt, hvis den blev optjent i et offentligt selskab, undgås.
for at bekæmpe dette resultat beskatter SIFT-reglerne effektivt de fleste offentlige trusts og partnerskaber, der er bosiddende i Canada til selskabsskattesatser, og de udlodninger, de foretager, behandles som udbytte til modtagerne. Og betydeligt, samtidig med at SIFT-reglerne blev indført, var det også en udelukkelse for REITs.
mange lande rundt om i verden har et REIT-koncept for at give investorer mulighed for at investere i Kommercielle, Industrielle og boligejendomme, som de måske ikke kan gøre alene på en skatteeffektiv måde. Mens de canadiske regler tillader, at visse begrænsede ressourceegenskaber holdes i en REIT, vil følgende indhold kun beskæftige sig med udlejningsejendomme.
struktur og ejerskab
pr.definition skal en tillid være børsnoteret for at blive betragtet som en REIT. Dette skyldes det faktum, at udtrykket kun er relevant, til Canadiske indkomstskatteformål, for at opfylde SIFT-undtagelsen. Af en række årsager er de fleste REIT ‘er i Canada børsnoteret som investeringsforeninger (MFT’ er).
selvom det teknisk set ikke er en REIT til indkomstskatteformål, bruges udtrykket privat REIT ofte til trusts, der ejer fast ejendom, der ikke er opført, men leder efter investorer til at deltage. Enheder af en privat MFT er støtteberettigede investeringer for mange udskudte skatteplaner i Canada (f.eks. registreret pensionsopsparingsplan ); men fordi MFT ikke er offentlig, vil den ikke være bekymret for REIT-fritagelsen for SIFT-reglerne, da de kun gælder for offentlige trusts. Men en tæt sluttede unit trust (dvs., en trust, der ikke er forpligtet til at tilbagekøbe sine andele, der ejes af andelene), hvis ejendomsbesiddelse svarer til 80% eller mere af dens samlede ejendom, skal være børsnoteret for at blive betragtet som en MFT.
for at kvalificere sig som en MFT skal en tillid;
- Vær en enhed tillid bosiddende i Canada.
- Begræns sin virksomhed til at investere sine midler i ejendom, herunder erhvervelse, besiddelse, vedligeholdelse, forbedring eller forvaltning af fast ejendom, der er kapitalejendom i trusten.
- kan ikke etableres primært til fordel for ikke-beboere.
- har mindst 150 unitholders af en hvilken som helst klasse af enheder, der ejer mindst “en blok” af enheder af denne klasse med en minimumsmarkedsværdi på $500. (Antallet af enheder i en blok varierer afhængigt af enhedens værdi.) For nye MFT ‘ er, der ikke opfylder denne test i første omgang, er der et valg, der anser tilliden for at være en MFT, hvis testen er opfyldt den 91.dag efter det første skatteår.
for at sikre, at betingelse B) ovenfor er opfyldt, er REIT ‘ er typisk struktureret med aktiverne i et kommanditselskab, hvor REIT er kommanditselskabet og et datterselskab af REIT, der har en nominel generel partnerskabsinteresse. Mens en partner generelt anses for at udøve partnerskabets forretning, der er en specifik udelukkelse for en begrænset partnerskabsinteresse for en MFT.
udlodninger
både REITs og private ejendomsselskaber har ret til fradrag for ethvert beløb, der er betalt eller skal betales i året til dets enhedsejere. Trusts beskattes med den højeste marginale sats for enkeltpersoner, hvilket typisk er mellem cirka 48% og 53% afhængigt af bopælsprovinsen. Mens REITs typisk foretager månedlige fordelinger, de fleste tillidshandlinger kræver, at enhver skattepligtig indkomst optjent af tilliden ud over de udlodninger, der er foretaget i året, betales eller skal betales ved udgangen af dets skatteår, som er Dec. 31. (Der er et valg for MFTs at have en Dec. 15 års udgang til skatteformål.) Trust deed vil generelt give mulighed for distribution af REIT-enheder, der vil have samme skattemæssige behandling som en kontantfordeling. Dette resulterer i, at trusten har ret til et fradrag, så dens skattepligtige indkomst er nul, og indkomsten beskattes i deltagernes hænder, medmindre de er fritaget for skat.
distribueret tillidsindkomst behandles generelt som indkomst fra ejendom i hænderne på unitholderne. I det omfang REIT har optjent udbytteindtægter eller realiseret en nettokapitalgevinst, kan kuratorerne udpege, at disse beløb skal beskattes som udbytte og kapitalgevinster i hænderne på sine deltagere. Der er en lignende betegnelse for udenlandsk indkomst og udenlandsk skat betalt. Hvis REIT realiserer et skattemæssigt tab i et bestemt år, beholdes tabet i trusten og kan fremføres for at reducere det efterfølgende års skattepligtige indkomst.
ofte vil en REIT have tilstrækkelig likviditet til at fordele et beløb, der overstiger sin skattepligtige indkomst som følge af fradrag af afskrivninger til skatteformål. I disse situationer beskattes dette overskydende beløb ikke direkte i hænderne på enhedsindehaverne. Snarere vil overskuddet reducere enhedernes skattekostnader, så enhedsindehaverne får en større kapitalgevinst eller mindre kapitaltab, når enhederne sælges. Hvis omkostningsreduktionen resulterer i, at enheden har en negativ skatteomkostning, behandles dette negative beløb som en kapitalgevinst i enhedsindehaverens hænder, og skatteomkostningerne nulstilles til nul.
der er ingen kildeskat på udlodninger af REIT til beboere i Canada. Indkomstfordelinger til ikke-residenter vil dog tiltrække en kildeskat på 25%, og ikke-indkomstfordelinger vil tiltrække en kildeskat på 15%. Kildeskattesatserne kan nedsættes, hvis der er en skatteaftale med det land, hvor den ikke-bosiddende er bosiddende. For eksempel reduceres kildeskat på indkomstfordelinger til indbyggere i USA til 15% i kraft af konventionen mellem Canada og USA.
Revenue tests
der er to revenue tests, der skal opfyldes for at kvalificere sig som en REIT. Under den første skal mindst 90% af trustens “brutto REIT-indtægter” defineret som samlede indtægter minus omkostningerne ved enhver ejendom, der bortskaffes i året, for et skatteår stamme fra en eller flere af:
- leje af fast ejendom
- renter
- kapitalgevinster ved disponering af fast ejendom
- udbytte
- Royalties
- dispositioner af berettigede videresalgsejendomme (dvs. fast ejendom, der ikke er kapitalejendom, hvis besiddelse er sammenhængende og accessorisk) til en fast ejendom, der er en kapitalejendom)
under den anden test skal mindst 75% af trustens bruttoreitindtægter for skatteåret stamme fra enhver kombination af:
- leje af fast ejendom
- renter af realkreditlån eller hypoteser på fast ejendom
- dispositioner af fast ejendom eller fast ejendom, der er kapitalejendomme
definitionen af fast ejendom eller fast ejendom er ikke begrænset til fast ejendom beliggende i Canada. Det omfatter også en interesse i fast ejendom, bygninger og deres komponenter samt en investering i en REIT.
udtrykket “leje fra fast ejendom eller fast ejendom” omfatter betaling for ydelser accessoriske og sædvanligvis leveres eller leveres med udlejning af fast ejendom. Indtægter fra administration eller drift af ejendomme, besættelse af eller ret til at bruge et værelse på et hotel eller lignende anlæg og leje baseret på overskud er specifikt udelukket fra at blive betragtet som leje fra fast ejendom eller fast ejendom.
som følge af disse regler kan en REIT ikke tjene mere end 10% af sine bruttoindtægter fra ikke-kvalificerende aktiviteter. Selv om det er tilladt at tjene 10% af bruttoreitindtægterne fra ikke-kvalificerende aktiviteter samt enhver form for renter, udbytte eller royalties under den første test, begrænser den anden test det samlede beløb for disse typer indtægter til 25% af bruttoreitindtægterne.
reglerne omfatter gennemslagsbestemmelser for datterselskaber, truster eller partnerskaber i REIT, således at indtægter optjent i disse enheder vil blive behandlet som optjent af REIT med henblik på at afgøre, om indtægtstestene er opfyldt.
asset tests
der er også to asset tests, som også skal være opfyldt for at kvalificere sig som en REIT. Under den første aktivtest skal mindst 90% af dagsværdien af alle ikke-portfolio-ejendomme, som REIT besidder, være “kvalificerede REIT-ejendomme” i hele beskatningsåret.
generelt inkluderer nonportfolio properties visse investeringer i fagenheder og canadisk fast ejendom eller fast ejendom. For det meste er emneenheder aktier i et selskab, enheder af en tillid eller en interesse i et partnerskab, der består af indbyggere i Canada. REIT skal eje mere end 10% af emneenhedens egenkapitalværdi for at være en nonportfolio-ejendom.
for at en canadisk fast ejendom eller fast ejendom skal være en ikke-portfolio-ejendom, skal den samlede dagsværdi af alle sådanne ejendomme overstige 50% af REIT ‘ s egenkapitalværdi. Canadisk fast ejendom og fast ejendom omfatter aktier i et selskab og en andel i en trust eller et partnerskab, hvis mere end 50% af denne enheds dagsværdi stammer fra Canadisk fast ejendom eller fast ejendom.
for at være en kvalificeret REIT-ejendom skal en enhed, der ikke er omfattet af portfolio, enten udlede 90% eller mere af sin BRUTTOREITINDTÆGT direkte fra vedligeholdelse, forbedring, leasing eller forvaltning af fast ejendom eller fast ejendom REIT ‘s (i det væsentlige et ejendomsadministrationsselskab), eller den ejer ingen anden ejendom end juridisk ejendomsret til REIT’ s fast ejendom (dvs.en bare administrator) eller ejendom, der er tilknyttet, for at REIT kan tjene sine lejeindtægter eller for at den kan afhænde fast ejendom eller fast ejendom ejendomme, der er kapitalegenskaber.
fast ejendom, der ikke er beliggende i Canada, betragtes ikke som en nonportfolio-ejendom og er derfor ikke underlagt denne aktivtest.
under den anden aktivtest kan den samlede dagsværdi af visse aktiver i REIT i løbet af skatteåret ikke være mindre end 75% af REIT ‘ s egenkapitalværdi, defineret som dagsværdien af alle indtægter eller kapitalinteresser i trusten. De aktiver, der overvejes til denne test, er som følger:
- fast eller fast ejendom, der er kapitalejendom
- en berettiget videresalgsejendom (defineret tidligere i denne artikel)
- gældsætning af et canadisk selskab repræsenteret af en bankmands accept
- kontanter
- gæld udstedt af eller garanteret af et canadisk regeringsorgan
- indlån med kredit union
denne test gør det muligt for en tillid at fortsætte med at kvalificere sig som en REIT, mens den besidder store mængder kontanter fra et offentligt udbud, indtil de investeres i fast ejendom eller fast ejendom.
Bemærk, at dagsværdien af disse aktiver kan være mere end 100% af REIT ‘ s egenkapitalværdi, da REIT sandsynligvis vil have gæld, hvilket reducerer egenkapitalværdien, mens gæld ikke indgår i en ejendoms dagsværdi.
i modsætning til den første aktivtest skal den faste eller faste ejendom være i Canada. Begge tests skal dog være opfyldt. Per definition omfatter fast ejendom eller fast ejendom en interesse i en anden REIT, bygninger og visse andre specifikke afskrivningsberettigede ejendomme, der er anbragt på bygninger.
sammen giver aktivtestene en REIT mulighed for at holde nogle investeringer, der ikke er relateret til indsamling af midler eller drift af lejeboliger, men kun i omfanget af de fastsatte tærskler. Mens omsætningstestene beregnes ved årets udgang, skal aktivtestene være opfyldt hele året. Ikke desto mindre bør både indtægts-og aktivtestene overvåges regelmæssigt, da det at være offside vil resultere i, at tilliden beskattes som et selskab. Aktivtestene er særligt strenge, da det at være offside til enhver tid kan diskvalificere tilliden fra at blive betragtet som en REIT for det år.
at REIT eller ikke at REIT
Reit anses af mange investorer for at være en meget attraktiv form for investering sammenlignet med en virksomhedsstruktur med lignende aktiver. De giver investorer mulighed for at deltage i ejendomsinvesteringer, som de ellers ikke kunne gøre på egen hånd, samt give en mere forskelligartet ejendomsportefølje. Selvom en REIT muligvis ikke er så sikker som en fast fondsinvestering, investorer ser typisk udbyttet som mere attraktivt, samtidig med at de giver et kontant afkast, der typisk betales månedligt eller kvartalsvis; en REIT giver dem også mulighed for at dele opadrettede på et stærkt Canadisk ejendomsmarked. REITs er særligt attraktive for skattefrie investorer, såsom RRSP ‘ er og pensionsordninger, da indkomstskat udskydes, indtil midler trækkes tilbage fra planerne.