hvor lang tid tager det hele?
hvis ejendommen er tom, og køberen ikke kræver et pant, kan et salg eller køb i teorien afsluttes om et par dage, men det er meget usædvanligt. Når det er sagt, har vi gjort det mange gange
det er mere sandsynligt, at der kræves et pantelån, og der vil være en kæde af transaktioner, og hvis det er tilfældet, vil det normalt tage 4-6 uger at udveksle kontrakter og derefter yderligere 2-4 uger mellem udveksling af kontrakter og færdiggørelse, hvilket gør i alt 6-10 uger fra start til slut.
alle vores advokater og medarbejdere vil gøre alt, hvad de kan for at fremme din transaktion så hurtigt som muligt, men vi kan ikke tilbyde nogen garanti for, hvor lang tid det vil tage – og du bør ikke tro på nogen, der gør det! Hvis klienter har en bestemt tidsplan i tankerne, især hvis der er en specifik grund som at emigrere eller flytte til et nyt job, anbefaler vi, at klienter siger det så tidligt som muligt, da der altid er mulighed for at fremsætte en “mål” afslutningsdato for at hjælpe med at koncentrere alles sind
hvor hurtigt skal jeg betale penge?
hvis du køber en ejendom, vil vi bede dig om ca.350,00 kr. i starten for at dække indledende arbejde, herunder søgeafgifter, der vil blive udbetalt på dine vegne. Saldoen på prisen og advokatomkostningerne betales kort før afslutningen, medmindre du låner mere end 90% af købsprisen, i hvilket tilfælde Det kan være nødvendigt inden udveksling af kontrakter.
hvis du bare sælger, behøver du muligvis ikke betale nogen penge på forhånd. Ethvert pant, samt omkostninger og ejendomsmægler gebyrer, vil blive udbetalt fra salgsprovenuet ved afslutningen, før en saldo sendes til dig.
har jeg brug for en undersøgelse?
hvis du får et pant, vil en valuer inspicere ejendommen på vegne af långiveren. Selv om hans rapport vil give dig en indikation af, om han mener, at ejendommen er værd at det beløb, du har bedt om at låne, vil du ikke være i stand til at stole på det, hvis tingene går galt, fordi disse oplysninger gives til långiverens fordel, ikke din.
For et ekstra gebyr vil du normalt blive tilbudt muligheden for at arrangere, at den samme valuer udfører en mere detaljeret “Homebuyers Report”. Dette kan påberåbes af dig, så hvis du på et senere tidspunkt finder et problem, der ikke er nævnt i rapporten, kan du have en vis oprejsning mod valuaren.
hvis ejendommen er ret gammel, eller hvis du er særlig bekymret for et eller andet aspekt af dens tilstand, kan du få en komplet strukturundersøgelsesrapport, der er endnu mere detaljeret, men koster noget mere som et resultat.
husk altid, at den gyldne regel er “Lad køberen passe på”, så (forudsat at du ikke er blevet bevidst vildledt), vil du være ansvarlig for eventuelle problemer, du opdager, når du flytter ind.
hvilken type undersøgelse skal jeg have?
1. Sørg for, at landmåleren er uafhængig. Ejendomsmæglere anbefaler, men er de blevet betalt for at gøre det? Eventuel. Det er en lovovertrædelse ikke at fortælle dig.
2. Tjek din landmåler er opdateret. Der er nu to niveauer af undersøgelsen. Niveau 2 og niveau 3. Let. Så hvad får du at vide? Strukturel undersøgelse? Fuld undersøgelse? Bygningsinspektion? Disse er gamle og forældede beskrivelser.
3. Tal med din landmåler. Ordentlige landmålere arbejder og støtter dig. Hvis alt hvad du får at vide er “få det kontrolleret”, Hvad er pointen?
4. Få hvad du vil have. Fortæl landinspektøren, hvad du ønsker, og sammenlign derefter priser. Spørg ikke bare om en pris og en tid.
5. Sammenlign ikke bare priser online. De billigste undersøgelser betaler for at komme til toppen af sammenligningssiderne. Alle undersøgelser er ikke ens. Lad dig ikke narre; det er ikke bare en dåse bønner.
6. Hvor meget er oplysningerne værd? Hvor meget bruger du på at købe huset? Vil du have en undersøgelse koster mindre end en vaskemaskine service? Ikke en god ide – men sørg for at få det, du betaler for.
7. Hjælper du din mor / far / barn med at købe et hus? At finde fagfolk, der vil hjælpe dem og rådgive dem, er den bedste gave, du kan give.
8. Hvem er din landmåler? De er alle de samme sikkert? Ingen. FRICS landmålere er velkvalificerede og en chartret bygning landmåler er uddannet til at rapportere om fejl og problemer. FRICS tilbyder en Homebuyers rapport baseret på et trafiklys standard advarselssystem. Bygningsinspektører går ofte ind i flere detaljer.
9. Huset ser godt ud, det er næsten nyt. Hvad kunne der være galt? Så du vil bare vide de store ting, og en bygherre ven har set på det? Hvad hvis der er noget galt? Hvor stort er problemet? Vil det blive værre? Vil det påvirke prisen? At købe visdom og erfaring er hver øre værd. Få en lokal, uafhængig landmåler og find ud af det!
hvor meget depositum skal jeg bruge?
normalt et depositum på 10%, der skal betales ved udveksling af kontrakter. Hvis du køber og sælger din advokat kan normalt bruge din købere depositum i forbindelse med dit køb, så du ikke behøver at finde noget.
hvis du bare køber, kan depositumets størrelse afhænge af størrelsen på dit pant (hvis nogen). Hvis det er mindre end 90%, skal du normalt finde 10% som normalt, men hvis du låner mere end dette, kan vi muligvis overtale sælgeren til at acceptere det beløb, du lægger i (eller nogle gange endda kun størrelsen af omkostninger og udbetalinger), hvis du låner så meget som 100%.
hvilke søgninger udføres og hvorfor?
der er seks hovedtyper af søgning, der kan udføres, og vi vil beslutte, hvilken af dem der er nødvendig i dit tilfælde:
• lokal Myndighedssøgning
dette afslører detaljer om planlægningshistorikken for ejendommen, og om Rådet er opmærksom på eventuelle brud på planlægningen, også eventuelle forslag til nye veje eller trafikordninger, træbevaringsordrer, bevaringsområder og andre forhold inden for Rådets kontrol, der kan påvirke ejendommen.
• Dræningssøgning
dette viser, om overfladen og/eller dårlige vandafløb løber ind i en offentlig eller privat kloak.
det er for nylig blevet anbefalet, at købers advokat også foretager en miljøsøgning for at se,om der er nogen deponerings-eller affaldsbortskaffelsessteder i området, om ejendommen er bygget på et gammelt industriområde, og om der er nogen risici fra forurenet jord, giftige emissioner, oversvømmelse, nedsynkning osv.
• Jordregistreringssøgning
dette udføres lige før færdiggørelsen for at finde ud af, om der er nye realkreditlån registreret mod ejendommen, der ikke tidligere er blevet afsløret. Hvis der er så købere advokat vil naturligvis kræve bekræftelse på, at disse vil blive tilbagebetalt.
hvis du får et realkreditlån långiver vil bede din advokat til at foretage en søgning for at sikre, at er du ikke er konkurs! Ofte viser denne søgning en post mod en anden med et lignende navn. I så fald bliver du bedt om at underskrive en kopi af resultatet for at bekræfte, at det ikke vedrører dig.
• Chancel Search
dette kan være et kompliceret område, og for at gøre livet enklere såvel som at give den bedste beskyttelse mod mulig ansvar, anbefaler vi klienter at få forsikring som et spørgsmål om rutine, da omkostningerne normalt er mindre, end det koster at undersøge dette område fuldt ud.
kan jeg bytte kontrakter, før jeg modtager mit pantetilbud?
hvis realkredittilbudet af en eller anden grund afvises eller forsinkes, eller det indeholder betingelser, som du ikke kan overholde pengene, muligvis ikke er tilgængelige, når det kræves, så det ville være ekstremt farligt at udveksle kontrakter uden det, vil vi kraftigt råde dig til ikke at gøre det.
Hvad sker der ved udveksling af kontrakter?
udveksling af kontrakter finder sted mellem købers advokat og sælgers advokat, normalt over telefonen. De kontrollerer, at deres kunder har underskrevet identiske kontrakter, er enige om afslutningsdatoen og er enige om at sende hinanden de kontrakter, der er underskrevet af deres respektive kunder med det samme. Køberen forventes normalt at betale op til 10% af købsprisen på dette tidspunkt som et depositum – dette ejes normalt af sælgerens advokat, indtil den er afsluttet. Vi anbefaler, at du ikke booker flytninger eller giver besked om at afslutte lejet ejendom, før udveksling af kontrakter faktisk har fundet sted.
hvornår finder udveksling af kontrakter sted?
kun når kontrakter er blevet udvekslet, er transaktionen juridisk bindende. Indtil da, enten sælger eller køber kunne forsøge at genforhandle købsprisen, afslutningsdato, eller andre aftalte vilkår, eller kan trække sig ud af transaktionen helt, og uden nogen forpligtelse eller ansvar for at kompensere den anden part. Sådan er loven i øjeblikket.
når der er sket udveksling af kontrakter, ved alle, hvor de står, hvornår de skal færdiggøre (flyttedagen), og hvornår de skal overføre penge, underskrive dokumenter og bekræfte deres flyttearrangementer. Bliv ikke fristet til at forlade udvekslingen før lige før, eller endda samme dag som, den afslutningsdato, du sigter mod. Vi anbefaler, at du tillader 7-10 arbejdsdage mellem udveksling af kontrakter og færdiggørelse. I praksis kan denne periode undertiden være kortere, men der er en øget risiko for, at noget går galt, fordi nogen ikke har tid til at blive organiseret.
købers advokat udveksler ikke kontrakter, før de er tilfredse med resultaterne af alle deres juridiske søgninger og forespørgsler, eventuelle betingelser og juridiske krav til købers panttilbud er opfyldt, og køberen er tilfreds med deres undersøgelsesresultater.
hvis enten køberen er afhængig af salget af en anden ejendom, eller sælgeren er afhængig af et andet køb, skal de udveksle kontrakter samtidigt på de afhængige transaktioner.
Hvad sker der ved afslutningen?
færdiggørelse er det punkt, hvor købers advokat overfører købspengene fra deres bankkonto til sælgers advokatkonto, ejerskabet af ejendommen overføres til køberen, og sælgers advokat sørger for, at nøglerne overleveres til køberen. Alt dette sker på samme dag. Den juridiske afslutningsdato blev aftalt inden udveksling af kontrakter, og datoen er en del af selve kontrakten.
Hvad er de almindelige årsager til forsinkelse?
du kan være sikker på, at vi altid vil bestræbe os på at drive transaktionen fremad og jage andre advokater, transportører og tredjeparter, der holder tingene op. Imidlertid, vi kan ikke fra starten give nogen garanti for, at alt vil være på plads til at gennemføre inden en bestemt dato, og råder dig til at være meget forsigtig med alle, der tror, de kan. Dette er nogle almindelige årsager til forsinkelse:
- længden af kæden involveret – en forsinkelse på et tidspunkt i kæden vil forsinke alle andre
- pant ansøgning tager længere tid end normalt, måske fordi en reference eller kredit check er påkrævet af långiver og ikke Kommende, eller nogle gange bare fordi pant långiver er usædvanligt travlt
- pant tilbud udstedt med uforudsete betingelser
- undersøgelser, søgninger eller forespørgsler afslører noget uventet
- en anden i kæden, der ikke ønsker at fortsætte så hurtigt som de andre – på trods af hvad de måske siger!
Hvornår kan jeg booke mine flytninger?
det er bedst at undgå at booke dine flytninger, før efter at kontrakter er blevet udvekslet, fordi før det tidspunkt er flytningsdatoen ikke bestemt, og du kan ende med at miste penge, hvis datoen ændres, efter at du har foretaget reservationen.
kan jeg flytte?
desværre kan det banksystem, der bruges til elektronisk overførsel af midlerne, ikke bruges i slutningen af ugen, og derfor skal din flytning finde sted mellem Mandag og fredag.
Hvornår skal jeg arrangere bygninger forsikring?
medmindre bygningsforsikringen arrangeres af din långiver, eller det er en lejebolig, og forsikringen behandles af friindehaveren, skal du arrangere bygningsforsikring fra udveksling af kontrakter, da ejendommen vil være på din risiko fra det tidspunkt.
dækningsbeløbet skal være de anslåede omkostninger ved genopbygning af ejendommen, hvis den brænder til jorden, hvilket ikke nødvendigvis er det samme som den aktuelle markedsværdi. Hvis du havde en undersøgelse, eller du får et pant, vil din landmåler eller långivere valuer normalt have foreslået et minimum af dækning i deres rapport.
Hvad skal vi vide, hvis vi køber i fælles navne?
de fleste par, der er gift eller i et stabilt forhold, køber som “fælles lejere”, hvilket betyder, at ved den ene eller den anden af dem dør, vil personer, der er halvt Del, automatisk overgå til den anden.
alternativet er at holde ejendommen som “lejere til fælles”, hvilket betyder, at hver persons halve andel behandles som adskilt, så ved den ene eller anden af dem dør hans eller hendes andel ikke automatisk går til den anden, men til den, den er blevet overladt til i de afdøde personer, vil eller, hvis der ikke er vilje, til hans eller hendes nærmeste familie.
hvis du lægger ulige beløb i ejendommen, kan den person, der betaler det større beløb, og bør ofte beskyttes af en “trust deed”, der angiver dine respektive aktier, så i tilfælde af tvist eller ved en eller anden af dig i fremtiden vil dine oprindelige hensigter blive tydeligt registreret. Når du har overvejet ovenstående muligheder og/eller hvis du har brug for yderligere rådgivning, skal du fortælle din advokat, så han eller hun kan sikre, at dine ønsker udføres.
skal jeg annullere min eksisterende direkte debitering før afslutningen?
efter udveksling af kontrakter, men aldrig før da, kan vi råde kunder til at annullere eksisterende direkte debiteringer. Årsagen til dette er, at vi får en note af den udestående saldo (eller indløsningstal) fra den eksisterende långiver, der beregnes op til afslutningsdatoen. Hvis der i mellemtiden sendes en direkte debitering til långiveren, vil det resultere i en overbetaling, og det kan tage et kort stykke tid, før dette tilbagebetales.
hvornår foretager jeg den første betaling under mit nye pant?
ved udfyldelse af pantansøgningsskemaet ville du være blevet bedt om at angive en bestemt dag i måneden for din direkte debitering. Men långiveren vil normalt også kontakte dig kort efter afslutningen for at fortælle dig det første betalingsbeløb og den dag, hvor det vil blive indsamlet. Du skal være opmærksom på, at på grund af den måde, hvorpå renterne beregnes, hvis du gennemfører i midten af en måned, kan din første betaling være lidt større end normal.
Hvad sker der med nøglerne?
disse er normalt tilbage med ejendomsmæglerne (hvis nogen), og køberen indsamler dem, når pengene er betalt på dagen for færdiggørelsen. Hvis der ikke er ejendomsmæglere (eller det er ikke praktisk), vil sælgeren give dem direkte til køberen.
uanset hvad er det vigtigt, at der træffes aftaler på forhånd for at forhindre muligheden for, at køberen skal vente udenfor med flyttevognen!
selvom din advokat altid vil forsøge at sikre, at alt er afsluttet så tidligt som muligt på færdiggørelsesdagen – og normalt behandles dette midt på dagen-kan der undertiden være en forsinkelse, hvis din advokat f.eks. stadig venter på, at pantelånene ankommer, eller der er en særlig lang kæde. Hvis dette sker, skal du ikke få panik eller blive ked af det, fordi din advokat altid vil løse problemet tidligt på eftermiddagen – hvis ikke før !
Hvad kan jeg gøre, hvis der er uønskede genstande tilbage på ejendommen?
desværre, når nogle købere går til deres nye ejendom for første gang, finder de, at sælgeren har efterladt affald og/eller uønskede genstande. Bortset fra at tage retssager mod sælgeren, som næsten helt sikkert vil tage for lang tid og være for dyrt, er det eneste praktiske alternativ for dig at besøge ejendommen lige før færdiggørelsen for selv at kontrollere, at alt er blevet fjernet.
Hvornår får jeg nogen penge på grund af mig?
hvis du bare sælger, eller der er et overskud, der skal returneres til dig efter afslutningen af dit salg og køb, vil din advokat altid forsøge at sende dette til dig på den faktiske færdiggørelsesdag, men hvis ikke, den næste arbejdsdag.
betaling foretages normalt med check, men for større beløb kan din advokat overføre pengene direkte til din bank, hvis du anmoder om dette på forhånd og giver dem dine kontooplysninger. Der vil være et ekstra bankoverførselsgebyr for dette.
hvem vil passe mine interesser?
når du instruerer os om at handle for dig, vil vi fortælle dig navnet og kontaktoplysningerne på den advokat, der vil handle for dig, som vil sikre, at transaktionen skrider frem, så den passer til dine bedste interesser, forhandle om eventuelle juridiske spørgsmål, der er passende på dine vegne, og sikre, at alle nødvendige juridiske dokumenter udarbejdes og underskrives og sendes til det rette sted inden for de nødvendige tidsplaner.
hvis din advokat på noget tidspunkt er på ferie eller fraværende fra kontoret, vil vi delegere et andet medlem af firmaet til at handle på dine vegne og holde dig informeret om fremskridt. Hvis din advokat har travlt, når du ringer, hvilket ofte sker i praksis, hans eller hendes personlige sekretær kan give dig en opdatering om transaktionen og forklare, hvad der skal ske næste gang. Husk, at personalet hverken er uddannet eller i stand til at give juridisk rådgivning.
Hvor kan jeg få en landmåler?
vi har en række professionelle landmålerkontakter i vores lokalområde. Lad os vide, hvis du vil have os til at anbefale nogen, men vær opmærksom på, at vi handler uafhængigt, og helt i din interesse. Vi betaler under ingen omstændigheder et henvisningsgebyr eller accepterer en provision fra nogen tredjepart, som vi anbefaler til dig.
kan du anbefale en ejendomsmægler til at sælge min ejendom?
Ja! Kontakt os venligst på nedenstående oplysninger, men det samme gælder som ovenfor. Vi betaler ikke henvisningsgebyrer eller accepterer provision fra nogen.