ved Lovrato
i fast ejendom transaktioner, due diligence er et afgørende skridt i hjemmet købsoplevelse. Due diligence i forbindelse med ejendomstransaktioner henviser til rimelige foranstaltninger, som hver enkelt person bør tilpasse, inden der indgås en aftale vedrørende fast ejendom og fast ejendom.
ved at foretage due diligence vurderer du de risici, der er forbundet med den ejendom, du planlægger at købe. Du gennemgår dokumenterne og sikrer, at der ikke er nogen juridiske byrder på ejendommen. Det betyder dybest set at gøre dit hjemmearbejde, før du rent faktisk foretager købet.
Due-diligence udføres af en ejendomsadvokat, men det er afgørende for dig at forstå de grundlæggende udtryk, der bruges i rapporten, og hvad betyder de for at tage en klog beslutning.
typerne
først og fremmest skal du vide, at de er to typer due diligence-rapporter.
fuld søgerapport: når der udarbejdes en fuld søgerapport, udføres den generelt i en titelperiode forud for 30 år fra den dato,hvor den pågældende sælger blev til. Denne rapport indeholder en detaljeret søgning af alle aspekter vedrørende en ejendoms historie.
begrænset søgerapport: begrænset søgerapport udarbejdes generelt for de transaktioner, hvor ejendommen er taget på en lejekontrakt. Det er generelt begrænset til 15 år.
betydningen
gennem due diligence bekræfter man alle fakta vedrørende en ejendoms historie, titel osv.
en titel betyder ret i ejendommen. Ordet titel indebærer ikke altid ejerskab i ejendommen. Det kan også betyde retten over ejendommen som ejer eller besidder permanent lejer, og en omsættelig titel betyder en titel fri for enhver rimelig tvivl. Titeldokumenterne skal også have papirer, der viser sanktioneret planlayout. Denne plan skal certificeres af landjournalens officer.
ting at tjekke i en due-diligence-rapport
kontroller sælgerens juridiske kapacitet: en due-diligence-rapport skal kategorisk angive sælgerens juridiske kapacitet.
*den nuværende ejer eller nogen anden forgænger titel indehavere bør ikke en mindreårig eller en person af usund sind.
*hvis ejeren af ejendommen er af usund sind, kan kun en person, der er udpeget som værge af en kompetent domstol i henhold til Mental Health Act, 1987, sælge på vegne af ejeren.
*hvis den nuværende ejer er mindreårig, kan ejendommen hverken købes eller tages på lejekontrakten uden tilladelse fra de kompetente myndigheder.
*rapporten skal også nævne arten af den nuværende ejers ret over ejendommen.
*hvis ejendommen er i fælles navne, skal der hentes en NOC fra medejerne.
*når en ejendom ejes af en hinduistisk udelt familie, skal du kontrollere stamtræet og kontrollere fakta i overensstemmelse hermed.
*når ejendommen tilhører et partnerskabsfirma, samfund eller tillid, skal du kontrollere kopien af partnerskabsakten.
sørg for, at alle dine skatter er betalt
du skal også kontrollere, om alle skatter er betalt eller ej af sælgeren. Skatter som ejendomsskat skal betales af sælgeren indtil det tidspunkt, han havde ejendommen.
sørg for, at dokumenter er på plads
besættelses-og færdiggørelsescertifikater: Erhvervscertifikat gives til en bygning af kommunen efter verifikation af alle bilag. Besiddelse af lejlighed er kun gyldig, efter at den har modtaget et færdiggørelsescertifikat og et erhvervscertifikat.
Salg gerning: Du skal kontrollere den oprindelige Salg gerning, som bør være i navnet på sælgeren og sikre, at ejendommen ikke er belånt.
fuldmagt: når sælgeren ikke er fysisk til stede for at sælge ejendommen, kan han udpege en agent med beføjelse til at sælge ved at give ham en fuldmagt (PoA) . Hvis ejeren er en NRI, og PoA udføres i et fremmed land, skal det notariseres før det indiske Konsulat med henblik på godkendelse. Det skal også attesteres af underregistratoren.
tildelingsbrev og besiddelsesbrev: Når en ejendom er erhvervet fra staten Industrial Area Development Board ligesom Delhi Development Authority, dokumenter vedrørende tildeling, leasing-cum – salg aftale, besiddelse certifikat eller bygherre-køber aftale skal kontrolleres.
Jordoptegnelser og mutationsposter: dette er fortegnelsen over rettigheder, lejemål og dyrkning, udstedt af registratoren for jordbesiddelser. De kunne fås fra tehsildars Kontor.
Khata uddrag og certifikat: For enhver registrering opnået efter betaling af skatten udstedes et khata-certifikat til ejeren af ejendommen eller til hans familiemedlemmer. Dette certifikat er påkrævet for at ansøge om vand-og elforbindelse.
derudover skal du også kontrollere, om der er givet en grøn clerance til projektet.