ønsker du at åbne en” mursten og mørtel ” butik og har brug for at leje en erhvervsejendom? Når du gennemgår omkostningerne for at leje et kontorlokale, kan du bemærke NNN på lejekontrakten. Du undrer dig måske, ” Hvad er NNN?”
hvis du ikke er bekendt med udtrykket triple net lease, er du på det perfekte sted. Uanset om du er en interesseret lejer eller i fast ejendom investere, dette indlæg er for dig!
gå videre til
Hvad er NNN?
NNN er en type erhvervsejendomme lethed kaldet en triple net (NNN) lejekontrakt. Alle kommercielle lejekontrakter har et basisleje, der opkræver en lejer pr.
en tredobbelt netto leaset bygning vil dog gøre lejeren ansvarlig for at betale driftsudgifterne. Tripe nettobeløbet er normalt mindre end basisbeløbet.
for eksempel annoncerer en udlejer en leje på $30 NNN pr. fod. NNN angiver, at det er en tredobbelt netto lejekontrakt. Derfor er basislejebeløbet pr. år for en 1.000 kvadratfod plads $30.000 om året eller $2.500 om måneden.
basisbeløb = leje pr.kvadratfod * kvadratmeter = $30/kvadratmeter * 1.000 kvadratmeter = $30.000 om året eller $2.500 om måneden
et NNN-Beløb pr. år på $10 ville dog give $10.000 om året ($10/kvadratmeter * 000 kvadratmeter) eller omkring $833 om måneden.
således er den samlede månedlige leje for lejeren omkring $3,333 ($2,500 + $833).
som et andet eksempel annoncerer en udlejer en tilgængelig 2.500 kvm. fod. plads i en af deres kontorbygninger. Lejen er $20 NNN pr. fod. Det tredobbelte nettoleasingbeløb er $ 8 pr. fod.
basislejebeløbet beregnes til $50.000 om året ($20 * 2.500) eller omkring $4.166 om måneden. Det tredobbelte nettobeløb beregnes til $20.000 om året ($8 gange 2.500) eller omkring $1.666 om måneden.
derfor er den månedlige leje for at 2.5000 kvm. fod. rummet er omkring $5.832 om måneden!
hvad inkluderer NNN-udgifter?
NNN står for Net net Net. NNN-udgifterne er udpeget til at betale for ejendomsskat, ejendomsforsikring og vedligeholdelse af fælles område (CAM).
CAM inkluderer normalt det udvendige områdes vedligeholdelse, såsom snerydning og vedligeholdelse af parkeringspladsen. En udlejer kan inkludere forsyningsselskaber som en del af udgiften. Derfor er det altid vigtigt at gennemgå det med småt af lejemålet.
således bruger en udlejer disse nettoudgifter til at bestemme, hvor meget NNN-beløbet skal være.
for eksempel skal en kommerciel ejendomsinvestor betale $8.000 i ejendomsskat, $2.000 i ejendomsforsikring, 2.000 i vedligeholdelse om året, $12.000 i samlede nettoudgifter om året. Således er det tredobbelte nettobeløb for en 2.000 SF. pladsen er $6 / kvm om året ($12.000 / 2.000 kvm).
men hvis der er flere kommercielle byggepladser, ville det tredobbelte nettobeløb være lavere, fordi udlejeren opdeler nettoudgifterne på tværs af lejerne og de firkantede optagelser, de lejer.
for eksempel er de samlede nettoudgifter for en ejendom på 3.000 kvm $12.000. Således er det samlede nettoleasingbeløb $4 / kvm år. I tilfælde af at der er tre lejere, der hver lejer 1000 kvm, vil hver lejer have en NNN-udgift på $1,30/kvm år.
er der en enkelt Netto lejekontrakt eller en dobbelt Netto lejekontrakt?
en enkelt nettoleje er, når lejeren accepterer at betale basislejebeløbet og ejendomsskatten.
på den anden side er en dobbelt netto lejekontrakt, når en lejer betaler for to af NNN. For eksempel dækker en lejer ejendomsskatter og ejendomsforsikring, men ikke den fælles vedligeholdelse af området.
Hvad er fordelene ved NNN?
erhvervsejendomme med tredobbelt netto lejemål tendens til at være relativt lav risiko. Selvom udlejer i sidste ende er ansvarlig for at betale ejendomsskatter, bygningsforsikring og vedligeholdelse af det fælles område, betaler NNN-beløbet for disse udgifter.
når det kommer til en investering i fast ejendom, tegner nogle investorer sig for alle driftsudgifter, inklusive skatter, forsikring og pant. En god investering har en brutto lejeindkomst, der dækker alle sine omkostninger og producerer nogle pengestrømme, som er almindeligt $100 en ejendom.
af denne grund ser erhvervsejendomme investere mere attraktivt end boligejendomme investere!
Kommercielle udlejere henviser til denne slags lejere som “nøglefærdige” lejere, fordi de betaler for alle udgifter.
nøglefærdige indebærer, at der ikke er yderligere arbejde udført. Med hensyn til boliginvestering, og der er ikke noget rehabiliteringsarbejde, kalder investorer en ejendom nøglefærdig ejendom, fordi boliglejeren kan flytte ind på første dag.
hvad angår lejeren, er ekstraomkostningerne ubetydelige på grund af ejendommens primære placering. Placeringen giver mulighed for at fodre lejervirksomheden og dække denne udgift.
absolut Netto lejemål vs. Modificeret Bruttoleje
udlejere og ejendomsmæglere udveksler ofte udtrykket tredobbelt nettoleje med en absolut nettoleje. Der er dog en forskel i detaljerne mellem en ægte absolut nettoleje og en modificeret bruttoleje.
en ægte absolut nettoleje er, når en kommerciel ejendom er relativt ny. Derfor får lejerne ansvaret for at betale for bygningens vedligeholdelse.
dog vil udlejer over tid påtage sig de fleste af udgifterne. Denne form for lejekontrakt kaldes en modificeret brutto lejekontrakt.
nogle investorer sælger deres kommercielle ejendom, før den absolutte nettoleje slutter. Denne strategi giver dem mulighed for at undgå at påtage sig en ændret bruttoleje ved fornyelse.
Hvad er risikoen ved en NNN-lejekontrakt?
normalt vil en lejer for en kommerciel ejendom være et velkendt firma, såsom CVS eller Starbucks, og betaler deres lejebeløb på forhånd. Der er dog undertiden en” mor og popbutik”, der ønsker at leje plads i kontorbygningen.
uanset investeringsejendom (kommerciel eller bolig) skal udlejere altid gøre deres due diligence, når det kommer til at acceptere en lejer. Vi ønsker stadig at give folk og små virksomheder en chance, men vi er nødt til at afveje fordele og ulemper.
for eksempel havde jeg en ansøger interesseret i en af mine ejendomme. Imidlertid, efter at have foretaget en baggrundskontrol af dem, jeg opdagede, at de havde en lav kredit score og to udsættelser som en del af deres lejehistorie!
men efter at jeg gjorde yderligere due diligence, opdagede jeg, at en af udsættelserne var en fejl i rapporten. Hvad angår den anden udsættelse, var ansøgeren garant for deres bedstemor, som ikke overholdt lejekontrakten.
jeg accepterede deres ansøgning. Men jeg havde nye lejere tilføje mere hud i spillet ved at betale fire måneders husleje i forvejen!
konklusion
en tredobbelt nettoleje (NNN) er, når lejerne dækker yderligere udgifter oven på deres basisleje, såsom ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse af fællesarealer. Udlejere henviser ofte til disse typer lejere som” nøglefærdige ” lejere, fordi de påtager sig de fleste omkostninger.
disse omkostninger betaler ikke for dem, der hjælper med at drive bygningen, såsom et ejendomsadministrationsselskab.
hvis du er en lejer, der ønsker at underskrive en ejendomslejekontrakt på en kommerciel ejendom, skal du læse det med småt og forstå, hvilke udgifter du dækker.
hvis du er en udlejer, skal du acceptere, at ejendommen ikke altid er en absolut tredobbelt netto leasing ejendom. Du skal stadig have en udgangsstrategi, hvad enten det er at udbetale eller lave en 1031-udveksling og erstatte den med en anden kommerciel ejendom!
- Bio
- Seneste indlæg
Seneste indlæg af Jonathan (se alle)
- kælder vs kælder: 9 klare nøgleforskelle for at forstå dit hjem bedre-30. December 2021
- Hvad er et Loft? 10 vigtige ting at overveje til næste Drømmetræk-27. December 2021
- Svigermor Suite: 8 vigtige ting at overveje, Før du tilføjer et nyt rum – December 26, 2021