du er ikke alene. Mens mere end 30% af realkreditlånene var under vand på højden af den store Recession, skylder næsten 21% af husejere stadig mere end markedsværdien af deres hjem, ifølge rapporten fra tredje kvartal.
“hele problemet med at være under vand er, at det kun er et problem, hvis du absolut skal sælge,” siger Cliff Perotti, en certificeret nødlidende ejendomsekspert i Corte Madera, Californien.
men i modsætning til andre realkreditindehavere kan nogle servicemedlemmer, der står over for ordrer om en permanent ændring af station, ikke vente på, at markedet kommer sig, før de sælger deres hjem.
utilsigtet udlejere
som den stigende tidevand af markedet for fast ejendom har bragt hjem værdier lidt tættere på markedsværdier, mange undersøiske pant indehavere vælger at udleje deres hjem-i det mindste for et stykke tid-når de bevæger sig på.
“der er en knus af utilsigtede udlejere, der ikke kan sælge, men kan leje deres hjem og bryde om lige,” siger Perotti.
nogle mennesker refinansierer for at bringe deres pant tættere på linje med lejesatser, hvilket mindsker den økonomiske byrde.
“flere familier vælger at leje deres hjem for mindre og refinansiere for at gøre forskellen,” siger Katie Savant, vicedirektør for government relations for National Military Family Association.
programmer tilbyder lettelse
mange regeringsprogrammer, der blev oprettet under recessionen for at hjælpe kæmpende husejere, gjaldt oprindeligt ikke andet hjem eller lejeboliger, men nogle er blevet udvidet til at omfatte disse hjem, såsom Home Affordable refinansiere Program, eller HARP.
HARP blev oprettet i marts 2009 for at hjælpe undervands-og næsten undervandsejere med at refinansiere deres realkreditlån uden at betale hovedstolen. For at være berettiget skal du generelt have et lån bakket op af Freddie Mac eller Fannie Mae, har taget lånet ud senest den 31.maj 2009, har et lån-til-værdi-forhold større end 80% og være løbende på betalinger i det forløbne år.
VA-lån er ikke berettigede, fordi VA har sit eget refinansieringsprogram, hvilket kræver, at du tidligere har boet i hjemmet, men ikke behøver at bo i det nu.
HARP accepterer ansøgninger indtil Dec. 31, 2015.
Home Affordable Modification Program, eller HAMP, kan også hjælpe med at gøre realkreditbetalinger mere overkommelige. Udvidet i juni 2012 inkluderer programmet nu husejere, der ansøger om en ændring på et hjem, der i øjeblikket er lejet, eller som husejeren har til hensigt at leje ud.
servicemedlemmer kan også være berettigede til HAMP, hvis de er fordrevet på grund af PCS-ordrer; planlægger at udleje hjemmet og vende tilbage til det på et eller andet tidspunkt i fremtiden; og besatte hjemmet som hovedbolig umiddelbart før forskydningen.
HAMP tilmelding slutter Dec. 31, 2015.
at tage tabet
at beslutte at gå væk fra et hjem med tab eller overføre ejerskab tilbage til realkreditfirmaet er en stor beslutning, som du ikke bør tage alene. Tal med en gratis boligrådgiver eller en finansiel rådgiver for at afveje dine valg, som kan omfatte et kort salg og en gerning i stedet for afskærmning. En kort salg er hvor pant selskab accepterer at lade dig sælge dit hus for et beløb, der falder “kort” af hvad du skylder. Og en gerning i stedet for afskærmning er, hvor realkreditfirmaet lader dig overføre ejerskab tilbage til det.
Savant forklarer, at konsekvenserne af disse muligheder kan være dyre og vidtrækkende, især for servicemedlemmer. “Militære familier skal virkelig være forsigtige med kort salg og tvangsauktioner, fordi de beslutninger, de træffer, kan påvirke sikkerhedsgodkendelsen. Hvis servicemedlemmer mister deres sikkerhedsgodkendelse, de kan potentielt miste deres job.”
finansielle problemer er citeret i mange sikkerhedsgodkendelsessager, der er gennemgået af Forsvarskontoret for høringer og appeller.
hvordan et kort salg eller afskærmning påvirker en låntagers kredit afhænger af, om betalingerne på lånet blev opretholdt. Hvis de var, kunne kredit score have et kortsigtet fald på 150 point, siger Perotti. “Hvis låntageren ikke har foretaget betalinger i flere måneder eller år, kan scoren reduceres med 300 point eller mere og vil tage længere tid at komme sig,” tilføjer han. Selvom du holder dig opdateret i dine betalinger og foretager et kort salg, vil du ikke være i stand til at købe et andet hus i mindst et par år, siger Perotti.
personer med en afskærmning eller lignende standard på deres kreditrapport kan generelt forvente, at deres score begynder at komme sig efter et par år. Dette antages, at låntageren forbliver opdateret med betalinger på alle andre kreditkonti.
hvis du virkelig ikke har nogen anden mulighed end at sælge med tab, kan programmet til overkommelige Afskærmningsalternativer hjælpe med at tage lidt af brodden ud af et kort salg eller gerning i stedet for afskærmning.
et HAFA short sale frigiver dig fra din realkreditgæld efter at have solgt ejendommen, så du ikke er ansvarlig for forskellen mellem salgsprisen og det beløb, du skylder. Et HAFA short sale eller deed-in-lieu har også en mindre negativ effekt på din kredit score end et traditionelt short sale eller afskærmning. Det kan også give op til $3.000 for at flytte udgifter.
Kend inden du går
endelig er det værd at sige: du tror måske, du er under vand, men ikke være.
“du kan føle dig på hovedet, men bekræft det først,” siger Mark Burrage, direktør for hjemmerådgivning hos USAA. “Folk går på fast ejendom hjemmesider, der er normalt meget konservative til værdi. Få dit hjem vurderet. Du kan opleve, at du slet ikke er under vand. Markedet er steget igen, og online-værdiansættelser kan være forsinkede.”
en hjemmevurdering kan koste kun et par hundrede dollars, men spare dig endnu mere, hvis du opdager, at du ikke er under vand.
nogle mennesker forveksler også at være under vand med ikke at have råd til lukningsomkostninger og ejendomsmæglergebyrer forbundet med et boligsalg, som typisk udgør 7% til 10% af salgsprisen.
“mange långivere har valg til at hjælpe med at dække disse omkostninger,” siger Burrage. “Du kan også overveje en “til salg af ejeren”, hvor du fungerer som din egen Ejendomsmægler.