du er klar til at købe et hus, men du køber det med andre mennesker. Kan du alle sætte dine navne på pantet? Dette spørgsmål har ikke et let svar — her er hvad man skal overveje.
hvor mange navne kan være på et realkreditlån?
der er ingen lovlig grænse for, hvor mange Navne der kan være på et enkelt boliglån, men at få en bank eller realkreditlåner til at acceptere et lån med flere låntagere kan være udfordrende.
omkring 90 procent af realkreditlån i USA er støttet af regeringen via Fannie Mae, Freddie Mac og Ginnie Mae. Fannie Mae, i særdeleshed, understøtter en automatisk tegningsværktøj kaldet ” Desktop tegner.”Dette er, hvad de fleste store banker bruger til at godkende eller nægte lån. Långivere tilslutter dine oplysninger, som derefter behandles og analyseres af dette værktøj, for at få en bestemmelse af din berettigelse.
ifølge Fannie Mae understøtter Skrivebordsgaranti kun fire låntagere. Hvis der er mere end fire personer på lånet, skal långiveren manuelt garantere pantet. Mange store banker gør ikke dette, så dine muligheder ville være slankere, og du skal muligvis gå til en kreditforening eller fællesskabsbank i stedet.
“hurtigere lån tillader maksimalt fire kunder på en enkelt lånetransaktion,” siger Bill Banfield, administrerende vicepræsident for kapitalmarkeder hos hurtigere lån. “Undtagelsen fra denne regel er VA lån. Nationale retningslinjer for VA-lån tillader kun veteranen og hans eller hendes ægtefælle at være på pantet.”
selvom Fannie Mae ikke begrænser antallet af navne på en note, kræver det, at alle låntagere indsender deres kredit score, indkomstoplysninger og ansættelseshistorie til vurdering i forsikringsprocessen. Husk dette, når du overvejer, hvem du skal tilføje til lånet.
årsager til at medtage mere end et navn på et pant
der er et par grunde til, at en låntager måske vil medtage mere end et navn på et pant:
- anvendelse med en co-låntager kan gøre det lettere at kvalificere sig til et lån. Har god kredit og stabil indkomst, kan dette hjælpe med at styrke din ansøgning og forbedre dine chancer for at blive godkendt.
- anvendelse med en medlåner giver dig mulighed for at sætte medlåntagerens navn på titlen. Dette er vigtigt, hvis du planlægger at eje hjemmet i fællesskab. (Bemærk, at der også er en anden måde at tilføje nogen til titlen, hvis du vil undgå at gå igennem tegningsprocessen: en afslutningskrav efter lukningen).
husk co-låntagere er begge fuldt ansvarlige for lån betalinger. Hvis en låntager holder op med at betale deres andel af lånet, skal den anden fortsætte med at betale for at undgå at skade deres kredit eller miste hjemmet.
Sådan beskytter du dig selv
før du accepterer et pant med andre mennesker, skal du beskytte dig selv og konsultere en forretnings-eller ejendomsadvokat, der kan forklare dine muligheder og skitsere de risici, du står overfor.
“Kontakt en advokat for at finde ud af, hvilken type enhed der skal tage titel til ejendommen. Dette kan være en LLC, et selskab, en tillid eller et partnerskab,” siger Jim Finn, advokat hos Clark, Hunt, Ahern & Embry i Cambridge, Massachusetts. “Når du beslutter dig for, hvad der ville fungere bedst for din særlige situation, kan advokaten udarbejde de juridiske dokumenter.”
hvis du går ind på en investeringsejendom med et par venner eller familiemedlemmer, kan dannelse af en LLC beskytte medlemmer mod ansvar, hvis der er en tvist eller retssag, eller nogen holder op med at betale pantet eller ønsker at sælge ejendommen.
“hvis det er en investering, vil jeg foreslå, at de gør en LLC, fordi det vil give dem isolering fra personligt ansvar,” siger Finn. “De ville have en driftsaftale, der ville præcisere, hvordan de vil opdele provenuet og dele omkostningerne.”
før du danner en LLC, skal du dog sørge for, at din långiver er åben for at give realkreditlån til LLCs eller lignende enheder, siger Finn.
“nogle långivere ønsker ikke, at trusts eller LLCs skal være på realkreditlånet; de vil have enkeltpersoner,” siger Finn.
Sådan fjerner du et navn fra et pant
det er muligt at fjerne et navn fra et pant, men det betyder ikke, at det er nemt. De fleste långivere vil ikke være glade for at tage en persons navn fra lånet, fordi det betyder, at der nu er en mindre person til at betale lånet tilbage.
hvis långiveren er villig, skal du dog sandsynligvis rekvalificere for lånet alene. Hvis du har et antageligt lån, kan denne proces være lidt lettere.
en anden mulighed er at refinansiere pantet uden medlåner. Selvfølgelig skal du kvalificere dig til en refinansiering, ligesom ethvert andet pant.
hvis du ikke er bundet til ejendommen, kan du også prøve at sælge boligen. Du er derefter fri til at købe et andet hjem uden en medlåner.
Lær mere:
- 6 spørgsmål hver ugift par bør spørge, før de køber et hus
- kan du overføre et realkreditlån til en anden?
- hvordan skal du Titel dit hjem?