på overfladen ser self storage-forretningen og hvad det vil koste at bygge lagerenheder så simpelt ud. Andre virksomheder har produktbestilling, lagerantal & opbevaring, ødelæggelsesproblemer, forældelse, bemanding, planlægning, produktansvarsproblemer, udstyr & forsyningsforbrugsvarer osv. osv. osv. de fleste af dem er ikke en del af self storage ligning. Men stadig farvande løber dybt, og at hoppe ind i selvopbevaring, fordi det ser let ud, kan forårsage mere af en
splash, end du er forberedt på.
først fungerer “Byg det, og de kommer” ikke her. En god reklamekampagne og store
priser vil ikke skabe et” behov”, hvor ingen findes. Folk kan være overbeviste om, at de “mangler
ud”, hvis de ikke har den nyeste gadget, bedste mad, hurtigste motorcykel eller mest lokkende
duft….men at fortælle dem, at de skal betale et månedligt gebyr for at gemme ting, de ikke har, vil ikke
arbejde, uanset hvor attraktiv prisen eller spiffy anlægget.
Self storage er så alsidig i form af byggeri, og så enkel i drift i forhold til de fleste
virksomheder, personer, der har jord eller ønsker at starte en virksomhed af personlige årsager, er fristet
til at hoppe ind med minimal forskning. En del af det ansvar, som de af os i branchen står over for, er
at hjælpe folk med at se det større billede. Self storage er en virksomhed, og skal evalueres i
samme vilkår som enhver anden virksomhed.
omkostninger til at bygge lagerenheder-Self Storage forretningsmodel
det primære spørgsmål, der skal besvares ved afgørelsen af, om self storage vil fungere for dig, er: vil
de penge, som din facilitet forventes at generere, være nok til at dække alle dine omkostninger og
udgifter, og vil det give dig den overskudsindkomst, du ønsker i perioden i
som du har brug for det ? Så der er fire afgørende faktorer. (1) Hvor meget kan du forvente at tjene
i salg (husleje + merchandise). (2) Hvor meget vil det koste at bygge og drive dit anlæg, og (3)
hvor meget overskud har du brug for at gøre dette til en værdifuld investering? (4) Hvad er din udgangsstrategi
(det langsigtede eller ultimative mål for investeringen)?
besvarelse af det første spørgsmål er en kombination af to faktorer. Hvor meget af hvert produkt (enhedsstørrelser,
typer) har du plads til på din jord, og hvilken sats kan du opkræve for hver af dem? Satsen
problemet er generelt lettere end produktproblemet, det tager bare lidt forskning. Typisk kan du
opkræve om, hvad dine konkurrenters gebyrer for lignende produkter. Hvis din facilitet er pænere eller mere
praktisk end konkurrenter, kan du muligvis opkræve lidt mere. Folk foretrækker generelt at
opbevare familiens ejendele så tæt på deres hjem som muligt, eller et sted, der er bekvemt for vejene
de tager til eller fra arbejde eller andre steder, de rutinemæssigt rejser. Så de fleste af dine kunder kommer
fra inden for et par miles fra dit anlæg eller fra trafik på handelsruter nær dit anlæg. Dette er
de områder, hvor du har brug for at kontrollere din konkurrences priser og belægning.
Scoping konkurrencen
det er nødvendigt at besøge konkurrencen personligt for at se, hvordan din foreslåede facilitet vil stable sig sammen i forhold til
til deres, og om deres virksomheder ser ud til at trives. Hvis dine konkurrenter ikke er
godt besat, kan området have nået et mætningspunkt, og der er simpelthen ikke mere kunde
base at tegne fra. Byg ikke tænker, at hvis du har en pænere facilitet, vil de flytte til din, de
vil ikke. det er inerti; et objekt i hvile har tendens til at blive i ro. Det er en af grundene til, at self storage
fungerer. Få så mange oplysninger som muligt gennem spørgsmål og observation, og følg derefter op med
telefonopkald for at udfylde de tomme felter. Du kan muligvis ikke få de oplysninger, du har brug for, fra den direkte
tilgang. Vær forberedt på at gøre lidt sleuthing, hvis det er nødvendigt, for at bestemme dine potentielle enhedsrater og
konkurrenters belægning.
Site & Enhedsblanding
det næste trin er at bestemme din enhedsblanding. Enhed blanding bestemmelse er en kunst / videnskab med et par generelle
retningslinjer. Jo tættere befolkningen jo bedre mindre enheder vil sælge; det omvendte gælder for
større enheder. En blanding af enheder er mere omsættelige end enheder af samme størrelse, og kommercielle lejere
har tendens til at bruge større enheder end privatkunder. Selvom mange typer metalbygninger kan
omkonfigureres om nødvendigt, skal der udvises stor omhu ved bestemmelse af enhedsblanding. Luftrummet
divideret med væggene er dit eneste produkt. Jo mere konfigurationen af enheder matcher dit potentiale
klienter har brug for, jo bedre bliver dit salg. Hvis du vil målrette mod et nichemarked som records eller
vinopbevaring, kan dette være et område, hvor du vælger at søge en eksperts rådgivning gennem en gennemførlighed
undersøgelse. Tjek med flere virksomheder for at se, hvilke tjenester de tilbyder samt deres gebyrstruktur.
vær sikker på, hvad du betaler for, er ikke kun indsamlet information, men giver faktisk svarene
du søger. Når enhedsmiks og satser er etableret, kan du beregne din potentielle lejeindtægt. Hvis du tilbyder merchandise salg eller andre accessoriske tjenester skøn over denne indkomst føjes til husleje til at beregne din brutto potentielle indkomst. Når indtægter er etableret, skal omkostninger og udgifter forventes.
forberedelse af stedet
forberedelse af stedet er ofte det dyreste element i konstruktionen og er helt individuelt til
hvert sted. De fleste bygherrer kan citere “slab og over” skøn over byggeomkostninger. Designudgifter
og en overflod af statslige godkendelsesgebyrer vil også betydeligt trykke på din tegnebog. Ud over
til omkostningerne ved at bygge anlægget skal du bruge driftskapital tilstrækkelig til at drive din facilitet
i leasingfasen.
Leasing
leasingfasen er perioden fra den dag, du åbner dørene til den dag, du har
nok indtægter fra huslejer og merchandise salg til at dække udgifterne til at eje butikken. Ejerskab
udgifter inkluderer månedlige driftsudgifter (medarbejderudgifter, forsyningsselskaber, vedligeholdelse,
osv.), gæld tjeneste på byggeriet lån eller realkreditlån, skatter og ansvarsforsikring (ejendom, ikke
enhedsindhold). For at estimere, hvor meget leasing carry penge du bliver nødt til at låne (normalt som en del af
dit byggelån) bestemme, hvilken procentdel af din netto leasable firkantede optagelser du med rimelighed kan
forvente at have lejet hver måned. Forskellen mellem brutto firkantede optagelser og netto
leasable firkantede optagelser er, at brutto firkantede optagelser inkluderer gange, poster osv., og netto leasable
firkantede optagelser er kun det rum, der kan lejes. Multiplicer de netto leasable firkantede optagelser med din
gennemsnitlige leje pr. kvadratfod, og det vil give dig din samlede potentielle indkomst.
det næste “grå område”, du står over for, antager, hvor meget firkantede optagelser du forventer
at lease hver måned. I de fleste områder af landet, huslejer starter ud med et brag i foråret, holde temmelig
godt gennem sommeren, derefter tilspidses til efteråret, og næsten fryse om vinteren. Lokale økonomier
kan dog påvirke denne tendens betydeligt. Hvis du er i en universitetsby, kan du lægge op med lærerforsyninger
og elevbesiddelser fra maj – juni til August-September og foretage tung markedsføring
resten af året for at holde tingene i gang. Hvis det er muligt, skal du læse fagmagasiner for at finde lejepriser i
dit område eller tale med lokale operatører om tendenser og derefter sammensætte dit skøn over, hvilken procent af
lejeindtægter du forventer at få hver måned.
hvis du forventer at leje tre procent af din netto leasable firkantede optagelser den første måned, og tre
den anden måned kan du forvente 3% af din netto leasable indkomst den første måned og 6% den anden
måned, etc. I de første par måneder vil du sandsynligvis ikke have mange move outs, men efter 3 til
6 måneder skal du også trække kvadratoptagelser tabt for at flytte outs for at have et godt
skøn over den faktiske bruttoindkomst for måneden. Træk estimerede udgifter fra estimeret brutto
Indkomst for at bestemme estimeret nettoindkomst. Så længe dette nettoindkomstnummer er et negativt tal,
skal du låne penge til dækning af udgifter. Det er “lease carry”. Når din indkomst dækker
udgifter, har du opnået ligevægt og behøver ikke længere at låne. Det vil sige, medmindre dine udgifter
ikke omfattede en periodisering for skatter og forsikring. Skatter og forsikring har normalt ikke
, der skal betales månedligt, men de kan aldrig glemmes – har en plan om at dække dem også.
Self Storage investeringsafkast
når alle dine udgifter er dækket, er den indkomst, du modtager fra din facilitet, fortjeneste. Den endelige
afgørende faktor for, om du skal bygge din butik eller ej, er, om den fortjeneste, du vil modtage
fra denne investering, er lig med eller større end den fortjeneste, du kan opnå ved at investere i noget
andet. En ekstra faktor at overveje er, om du vil sælge anlægget på et tidspunkt, eller
bare have en indkomststrøm i overskuelig fremtid. Vil du vende ejendommen så hurtigt som
du kan for at få flere penge til yderligere investeringer? Vil du beholde anlægget, indtil
børnene er klar til college og derefter sælge for at have college midler? Eller vil du holde fast i det for
pensionsindkomst? Dette er din udgangsstrategi; du bør vælge den investering, der bedst opfylder
fremtidige mål såvel som umiddelbare.
lokket til selvopbevaring er ægte, det er en unik enkel forretning, men det er stadig en forretning. Før
andre beslutninger træffes, skal du beslutte, om dette er den virksomhed, der vil opfylde
dine mål. Så får du vælge det udseende, du ønsker, lejlighed eller bare Kontor, farver, hvilke døre
at købe, sikkerhedssystem, hegn, gulve osv.