du faldt tidligere bagud på dit boliglån og arbejdede flittigt med din långiver for at kunne reparere standard ved hjælp af en lånemodifikation. På en eller anden måde har du på en eller anden måde endt lige tilbage på den gamle sadel af stress igen – måneder bagud på betalinger eller dage væk fra at være der. Du er ikke alene – mange husejere bliver enten godkendt til ændringer, før de fuldt ud kommer sig efter de økonomiske vanskeligheder, der fører til ubesvarede betalinger i første omgang ellers, har oplevet nye og ikke-relaterede omstændigheder, der begrænser deres evner til at betale.
Stil dig selv disse spørgsmål, når du ansøger om eller beslutter, om du skal ansøge om en sekundær boliglånsmodifikation:
er det muligt, eller vil det være sværere at få en anden ændring?
ja, det er muligt at få en anden lån modifikation selvom statistisk er det indlysende, at du er mindre tilbøjelige til at få en anden ændring, hvis du har haft en første, og en tredje, hvis du var heldig nok til at få en anden. Det er dog muligt. Faktisk, de fleste husejere, der i øjeblikket ansøger om ændringer, har allerede haft en slags træningsmulighed, og et anstændigt antal af dem bliver godkendt. Så længe du vil beholde hjemmet og have stabilitet og indkomst til at give rimelige betalinger, er der ingen grund til ikke at anvende, hvis du falder bagud på ændrede betalinger og ikke kan indhente gennem konventionelle metoder.
selvom sekundære muligheder muligvis ikke er så automatiske som første gang – kan den faktiske proces med at få en beslutning være drastisk mindre vanskelig, især hvis du oprindeligt havde arbejdet med din långiver i de første par år af realkreditkrisen. Mens servicecentre i de forløbne år var korrekt karakteriseret ved uorganisering, har moderne tabsbegrænsende afdelinger nu fordelen ved gældende erfaring for at hjælpe med at hjælpe en mere standardiseret og ansvarlig proces. Derudover drager husejere nu fordel af generelt at få mere individuel opmærksomhed, da der er mindre konkurrence, da antallet af nationale afskærmninger er faldet i de seneste måneder.
vil en ny ændring bedre min situation?
det er her, tingene kan variere meget afhængigt af din situation, og hvor behovet for at mødes med en gratis HUD-certificeret afskærmningsforebyggelsesrådgiver forstørres. I nogle tilfælde kan omÆndringer give betalings-og rentefordele, et faktisk mål for de fleste servicevirksomheder, da lavere betalinger og reduceret rente naturligvis fører til et højere tilbageholdelsesniveau. Med det sagt, i andre tilfælde er det meget forudsigeligt, at en omarbejdning af pant vilkår ville føre til en faktisk stigning i sats og eller betalinger.
for eksempel, hvis du oprindeligt blev godkendt gennem federal HAMP-modifikationsprogrammet og blev leveret “særlige” vilkår som under markedsrenten, langstrakt løbetid (40 års afskrivning) og ethvert niveau af principudskydning, så er der næsten en sikkerhed for, at en konvertering til en “traditionel mod” ville komme med forhøjet sats og betaling, når den omkonfigureres ved hjælp af standardbetingelser, der omarbejdes til markedskurs, uden delvis udsættelse, mens du øger saldoen ved at tilføje frisk ubesvarede betalinger. Hertil kommer, at selv med ændringer, der ikke oprindeligt brugte særlige vilkår, er markedsrenterne i dag næsten et fuldt punkt højere end hvor de var for kun et år siden.
på den anden side, hvis du tidligere havde kvalificeret dig til en traditionel ændring og har et prioritetslån, der er berettiget til HAMP-programmet med også at have en kvalificerende modgang og indkomstniveau, kan vilkårene forbedres som et resultat, da det ville blive betragtet som en nødvendighed for overkommelighed. Uanset hvad, det er vigtigt forud for manglende betalinger på ethvert pant, meget mere så en tidligere ændret, at få en HUD-rådgiver til at se over dine nuværende vilkår for at se, hvad der kan resultere langt, før du er afhængig af re-modifikation. Ideelt set vil dette inspirere dig til at se på andre budgetløsninger og forhindre at blive tvunget til at acceptere mindre fordelagtige vilkår, hvis det at miste hjemmet bare ikke er noget, du er villig til at lade ske.
er godkendelsesprocessen anderledes anden gang?
Ja, ansøgningsprocessen kan være mere dybtgående end første gang. I mange tilfælde godkendte långivere mods på første gang kriminalitet baseret på observation af en ukontrollabel trængsler og med bevis for, at indkomsten i øjeblikket er tilstrækkelig til at foretage betalinger, hvis pantet først og fremmest blev prioriteret af husejeren. HAMP-programmet er et perfekt eksempel på, at hvis en boligejers betaling forbrugte mere end 31% af bruttoindkomsten, kunne den godkendes, uanset om den ændrede betaling passer til andre børsnoterede udgifter eller yderligere gæld.
i sekundære eller traditionelle ændringer eller dem, der kræver tilladelse fra et forsikringsselskab (FHA, ect), kan meget mere kontrol anvendes på det indsendte budget, der skitserer de forventede udgifter og de kontoudtog, der kræves for at krydse verificere holistisk overkommelighed. Mindre automatisk er antagelsen om, at bare fordi du ansøger, er du klar, motiveret og i stand til at foretage betalinger. Mere omhu i afsætningsgaranti går ind i, hvorvidt det er realistisk baseret på objektive data til at forudsige fremtidige forbedringer. Kort sagt, med andre muligheder skal du muligvis gøre mere end bare vil have det, du skal muligvis faktisk dokumentere, at du kan få succes, inden du bliver godkendt.
så hvordan dokumenterer du det?
let, sørg for, at du har mindst lige så meget i besparelser som hvad en første betaling kan være, når du ansøger om at vise, at du har evnen til at starte. Næste gradvis spare penge månedligt for at vise, at du kan blive fanget, hvis de forfaldne betalinger blev føjet til princippet. Endelig spørg dig selv “hvad ville långiveren tænke”, før du foretager hver transaktion som en tommelfingerregel, som forsikringsgivere ofte bruger, er “hvad hvis det var mine egne penge?”
tro det eller ej, långivere belønnes for at tilbyde ændringer og yderligere fortjeneste ved at bevare resterende servicegebyrstrømme fra investorerne – men de straffes også af de samme investorer, hvis tabsbegrænsende succesrater er mindre end standard og kun tjener til at trække uundgåelige standarder ud, mens de langsomt eroderer, hvad der er tilbage for at komme sig efter likvidation. Nogle filer udstedes automatisk edb beslutninger-men mange ikke passer perfekt investor matricer og har brug for en leder eller senior forsikringsselskab samtykke før godkendelse. Det tager ikke en ph.d. at forstå, at det er lettere at få støtte fra beslutningstagere, hvis du sparer penge og bruger skøn med forbrugerkøb vs. at bruge penge på ikke-væsentlige i kølvandet på en mulig afskærmning.
overforbrug af måltider ude, underholdning, tobak og vinhandel køb, mens du ansøger om ændring, kan koste dig en godkendelse, hvis det fører til manglende besparelser. Hvorfor skulle det ikke? Banker eksisterer for at kvantificere risici for rentabilitet og for at satse på en person, der bestiller take-out, pay-per-visning og katalog tøj, mens de siger, at de gør alt, hvad de kan for at undgå afskærmning efter manglende betalinger bærer uhyggelige odds. Jeg ved, hvad du tænker og nej, hæve penge fra din konto og bruge det købe de ting, du ikke ønsker långiver at vide om faktisk ikke kappe dine aktiviteter – værre, det kan føre andre til mistanke om der er et stof eller gambling problem ved hånden eller bare almindelig gammel kedelig ustabilitet, når slutresultatet er en mangel på både besparelser og betalinger.
andre ting at overveje:
nogle gange har du brug for tålmodighed for at ansøge.
mange investorer har regler for, hvor længe efter den første ændring du kan anvende. I nogle tilfælde betyder det ikke noget, i andre skal mindst 1 år være gået siden konvertering til det permanente lån, og nogle investorer tillader ikke anden ændringsperiode. Ved at kontakte servicer ellers arbejder med en hud rådgiver, bør du lære, hvordan det gælder i din situation.
Trængsler skal være friske.
mange investorer kræver, at der er en separat trængsel, der involverer et ufrivilligt fald eller pause i indkomsten for at kvalificere sig. Kort sagt fungerer din afskedigelse fra 2011 ikke længere, hvis du allerede var ændret i 2012. Trængsler bør være ufrivillige og påvirke indkomsten.
stol ikke på betalte hjælpere.
jeg har bemærket, at nogle fidus kunstner for-profit modifikation outfits sammenligne deres værdi og behov til dem af handicap advokater. De hævder at ansætte en professionel anden gang er nødvendig for at få den aftale, du fortjener – dog kan tredjeparter skade dig mere, end de hjælper, da de nedbryder dine besparelser med deres gebyrer.
til gengæld illustrerer dette din manglende evne til at betale, snarere end en evne til at gøre det. Det er aldrig klogt at indgå en aftale med en for-profit modifikationshjælper, da de ikke giver nogen faktisk fordel med potentielt resultat – dog kan du hjælpe gennem et HUD housing agency gratis.
vores HUD-certificerede boligrådgivere kan hjælpe dig med at vurdere dine muligheder omkring låneændringer. Ring til os på 888.577.2227 for at tale med en rådgiver om at beskytte dit hjem. Eller besøg vores hjemmeside.
forfatter Tim Fischer er en afskærmning Forebyggelse rådgiver på LSS finansiel rådgivning.