hvis du har problemer med at foretage pantbetalinger eller under vandet i dit hjem, kan du muligvis forfølge et kort salg, som giver dig mulighed for at sælge dit hjem for mindre end det beløb, der stadig skyldes dit lån, mens du har resten tilgivet. Efter et kort salg vil det dog ikke være let at få et andet pant. Du vil sandsynligvis have en minimum ventetid, før du kan kvalificere dig til et andet lån, og du skal muligvis også forbedre din kredit score og spare til en forskudsbetaling.
konsekvenserne af et kort salg
ofte er et kort salg en måde for en nødlidende boligejer at undgå afskærmning, hvilket kan have mere alvorlige økonomiske konsekvenser. Både en afskærmning og et kort salg kan skade din kredit, men sidstnævnte kan være mindre skadelig.
” årsagerne kan varieres, men et kort salg sker ofte, fordi sælgeren har betalt for meget eller lånt for meget for ejendommen, eller markedet er faldet, og ejendommens markedsværdi er mindre end realkreditbalancen,” forklarer Abe Kahan, præsident for boliglån hos Laurel Road, en ny York City-baseret udlånsplatform og et mærke af KeyBank.
” typisk accepterer banken eller långiveren et kort salg for at inddrive en del af det, der skyldes dem,” siger Kahan.
fordi du er forpligtet til fuldt ud at tilbagebetale dit pant, skal du og din långiver acceptere det korte salg, før det kan fortsætte, siger Susanne Hollander, advokat og ejendomsprofessor ved Florida International University i Miami.
“klausulen om” forfald på salg” af et prioritetslån er en type accelerationsklausul, der kræver, at låntageren betaler hele gælden på tidspunktet for ejendomssalget, ” siger Hollander. “Derfor skal en låntager formelt anmode långiverens tilladelse til at sælge ejendommen for mindre end lånebeløbet via et kort salg.”
Hollander advarer om, at långivere har specifikke politikker eller procedurer, der skal følges for at forfølge et kort salg. Processen tager ofte også lang tid, og mange långivere afviser anmodninger om kort salg eller reagerer slet ikke på dem.
Sådan får du et pant efter et kort salg
den gode nyhed er, at du kan kvalificere dig til et nyt pant efter et kort salg, men det kan være svært og mere tidskrævende. Dit næste lån kan også koste mere.
“når du forsøger at få et andet pant, indse, at långivere vil være mere forsigtige,” siger Steve Nakash, direktør for forbruger direkte udlån til Blue Spot boliglån, en division af Cherry Creek Mortgage, i Colorado. “Du har nu en historie om ikke at kunne betale, og långivere vil undersøge din kredit efter et kort salg for at sikre, at du kan foretage de nye betalinger.”
Kahan bemærker, at et kort salg kan nedbringe din kredit score hvor som helst mellem 50 og 200 point, hvilket kan sætte mange lån uden for rækkevidde. Konventionelle lån kræver typisk et minimum kredit score på 680, mens FHA lån kræver en score på mindst 500, hvis du laver en 10 procent udbetaling, eller mindst 580 med 3,5 procent ned.
du kan arbejde for at forbedre din kredit score til det nødvendige minimum, men det vil tage tid og kræfter.
” at spare en højere udbetaling end det minimum, som långiveren kræver, kan også fremskynde processen, ” siger Raisul Islam, en ejendomsmægler og statsautoriseret revisor hos Yunus & Co., korrespondentfirma for Grant Thornton International Ltd., og direktør for Hadee Lutful & Co.
Minimum ventetid for at få et pant efter et kort salg
afhængigt af lånetypen er der minimum ventetider, før du søger et nyt pant efter et kort salg. Bemærk, at disse er generelle krav, og kan variere afhængigt af din personlige økonomiske situation.
| lånetype | minimum ventetid |
|---|---|
| konventionel | 2-4 år med undtagelser |
| FHA | 3 år med undtagelser |
| USDA | 3 år |
| VA | 2 år med undtagelser |
| ikke-kvalificerende (ikke-kvalificeret) | intet krav |
- konventionelt lån-Du kan kvalificere dig til et konventionelt lån på så lidt som to år efter et kort salg, men du har sandsynligvis brug for at have en udbetaling på 20 procent og demonstrere “formildende omstændigheder”, der førte til salget, såsom tab af job. Hvis du har mindre end 20 procent nede, har du en længere ventetid: generelt fire år med 10 procent nede og syv år med mindre end 10 procent nede.
- FHA – lån-for et FHA-lån skal du sandsynligvis vente tre år for at få et pant efter et kort salg, medmindre du kan bevise formildende omstændigheder, hvilket kan forkorte ventetiden til et år. Du kan også være i stand til at ansøge om et pant uden ventetid overhovedet, hvis du ikke var i standard på dit tidligere pant på salgstidspunktet, og du betalte det til tiden året før salget.
- USDA – lån-med et USDA-lån bliver du generelt nødt til at vente tre år på at ansøge om et nyt pant, selvom formildende omstændigheder bidrog til det korte salg.
- VA – lån-ved to år har VA-lån den korteste ventetid, og der kan endda ikke være nogen ventetid, hvis du har foretaget betalinger til tiden inden salget.
- ikke-kvalificerende realkreditlån-for et ikke – kvalificerende realkreditlån er der muligvis ingen ventetid, men husk, at disse lån kan kræve en større udbetaling og opkræve højere renter end andre typer lån.
genopbygning af kredit efter et kort salg
tag ikke fejl: et kort salg kan skade din kredit. Hvis du vil købe et hjem i fremtiden, skal du reparere din kredit for at være berettiget til de bedste renter og låneprogrammer muligt.
“hvis et kort salg er den eneste plet på din kreditrapport, skal du være i stand til at genopbygge din kredit relativt hurtigt i din ventetid,” siger Nakash.
hvis din kreditrapport viser flere problemer, skal du muligvis gøre mere arbejde for at øge din score, herunder disse trin:
- gennemgå din kredit rapport på AnnualCreditReport.com, og rette eventuelle fejl eller problemer, du ser.
- Betal din eksisterende gæld så godt du kan.
- undgå at foretage forsinkede betalinger og hold din kreditudnyttelse lav — Under 30 procent, hvis det er muligt.
- undgå at ansøge om to eller flere kreditkonti på kort tid. Det er bedst at adskille dine ansøgninger med et par måneder, så din kredit ikke er dinged af flere forespørgsler.
- luk ikke ubrugte kreditkort. Du kan også overveje at ansøge om andre nye kreditlinjer, men kun hvis du agter at foretage betalinger til tiden og bruge dem ansvarligt. Hvis du bliver nægtet, kan du prøve at ansøge om et sikret kreditkort eller blive en autoriseret bruger på en anden persons kreditkort.
- Bestem, hvor lang tid det vil tage dig at spare op til den mindste udbetaling, der er nødvendig på dit næste lån, og arbejde flittigt mod dette mål.
- shoppe rundt omhyggeligt for lån blandt flere långivere, og sammenligne priser og vilkår grundigt.
hvad skal man overveje
Husk, at bare fordi du kan ansøge om et pant kort efter et kort salg, betyder det ikke nødvendigvis, at du skal.
“det er vigtigt at demonstrere finansiel stabilitet, før du ansøger om et andet pant,” siger Islam, “og du bør være forpligtet til korrekt pengehåndtering, så du ikke står over for et kort salg nogensinde igen.”
et af dine mål kan være at opbygge dine nødbesparelser, så du kan være forberedt på det uventede i fremtiden.
” dårlige ting sker undertiden med gode mennesker — konkurser opstår, folk mister deres job og folk bliver syge. Derfor er det altid smart at have seks måneders nødfonde til rådighed for at klare disse typer situationer,” siger Nakash.
Lær mere:
- at få et pant efter konkurs: hvad man skal vide
- Sådan får du et pant efter afskærmning
- sådan refinansieres et undervandslån