Hvornår kommer pladespillerens rettigheder i spil, og under hvilke omstændigheder kan du sikre ejerskab af et stykke jord, der ikke er dit? Darren Higginson, associeret og ejendom retssager ekspert på Coodes Solicitors, forklarer de regler og forskrifter omkring negativ besiddelse.
det er vigtigt for ejere og beboere af jord at være opmærksom på reglerne og reglerne omkring negativ besiddelse, undertiden kendt som “besætterens rettigheder”, og de omstændigheder, hvor nogen kan blive ejer af en andens jord.
jeg har for nylig behandlet en række jordtvister og ansøgninger om ejerskab baseret på negativ besiddelse. En af disse sager involverede en klient, der opdagede, at en del af deres have var registreret til en anden. Jeg fik en erklæring fra den tidligere ejer, der bekræftede, at en nabo havde fortalt ham, at han kunne få denne ekstra jord i 1970 ‘ erne, men der blev aldrig udarbejdet nogen salgskontrakt eller gavegave. Jeg var i stand til at demonstrere, at klienten var berettiget til det ved negativ besiddelse. Da jeg præsenterede beviserne for de faktiske ejere, blev de enige om at overføre det til vores klient frivilligt.
hvordan hævder jeg ejerskab af jord ved negativ besiddelse?
hvis du vil kræve jord ved ugunstig besiddelse, skal du bevise, at du har haft uafbrudt, eksklusiv, fysisk kontrol over jorden i en bestemt periode og en hensigt om at besidde jorden i denne periode.
før Jordregistreringsloven 2002 trådte i kraft, kunne du kræve jord ved negativ besiddelse, hvis du havde besat det i mindst 12 år. Dette er stadig tilfældet i forbindelse med uregistreret jord, eller hvis landmanden havde været på jorden i 12 år inden den 13.oktober 2003. Efter denne dato kræver den nye procedure, at besættere viser, at de har haft jorden i mindst 10 år på datoen for deres ansøgning.
Hvad sker der, når jeg har indgivet min ansøgning?
efter den nye procedure, når du har indgivet din ansøgning til Jordregistret, sendes en meddelelse til ejeren af jorden, der har 65 arbejdsdage til at gøre indsigelse. I nogle situationer, ejeren kan simpelthen gøre indsigelse mod ansøgningen, for eksempel, fordi kneberen ikke har været på jorden i de nødvendige 10 flere år, eller de kan give en modmeddelelse, der kræver, at kneberen viser, at deres situation falder ind i en af de tre kategorier:
- at det på en eller anden måde ville være moralsk forkert for ejeren at besejre ansøgningen, for eksempel, hvor ejeren tillod eller opfordrede kneberen til at tro, at de faktisk ejede jorden;
- at landmanden af en eller anden grund har ret til at blive den nye ejer af jorden, for eksempel, hvor de indgik kontrakt om at købe jorden fra ejeren og betalte købsprisen, men jorden blev aldrig overført til dem;
- at Jorden ligger ved siden af jord, der allerede er ejet af landmanden, den nøjagtige linje af grænsen mellem de to jordstykker er aldrig formelt bestemt, og landmanden fejlagtigt, men med rimelighed troede, at de allerede var ejer af det.
hvis der ikke modtages nogen indvendinger mod ansøgningen, eller hvis ejerens indsigelse mislykkes, vil husmanden blive registreret som den nye ejer af jorden.
et andet nyligt tilfælde af mig falder ind under den tredje kategori ovenfor. Det involverede et stykke jord, der blev solgt til et menighedsråd i 1990 ‘ erne. et hegn blev rejst næsten øjeblikkeligt for at markere grænsen. Vores klient købte det tilbageholdte land tre år senere og besluttede for nylig at opdele det land for at lave en byggegrund, men opdagede, at grænsen vist på titelplanen for hendes ejendom med menighedsrådets jord var en anden form end hegnet.
hvis der er noget jord i klientens have, der ligger uden for den grænselinje, der er vist på hendes titelplan, vil hun være berettiget til at gøre krav på ugunstig besiddelse af dette land, fordi hun har været i eksklusiv besiddelse af det i mindst 10 år, Jorden ligger ved siden af jord, som hun bestemt ejer, og hun troede med rimelighed, at jorden var hendes, og grænsen mellem hendes jord og menighedsrådets jord er aldrig blevet bestemt af Tinglysningsregistret.
hvad hvis min ansøgning om negativ besiddelse mislykkes?
hvis din ansøgning mislykkes, fordi ejeren tjener en modmeddelelse, og du ikke falder ind under en af de tre kategorier ovenfor, kan du ansøge om tinglysningskontoret igen på et senere tidspunkt, forudsat at du forbliver på jorden i yderligere to år.
det er meget mere sandsynligt, at du vil lykkes med din ansøgning anden gang, hvis ejeren ikke har udvist dig fra jorden i mellemtiden.