hvis du ejer en lejlighed, har du ret til at forlænge din lejekontrakt med 90 år til en nul leje. Dette er en individuel ret givet til alle flade ejere, hvis de opfylder visse kriterier.
Alternativt kan du samarbejde med andre flade ejere i din bygning og købe selveje af bygningen (kendt som retten til kollektiv franchisegivelse).
nedenfor er spørgsmål og svar om retten til at forlænge lejemålet af din bolig lejlighed.
For mere information se Ofte Stillede Spørgsmål om køb af ejerlejligheder med andre lejere. Når selveje af bygningen er erhvervet, kan du derefter ansøge om en udvidet lejekontrakt, der skal ydes.
hvad er den relevante lovgivning?
Lejemålsreform, bolig-og Byudviklingsloven 1993 (loven).
hvad er de kvalificerende kriterier?
de vigtigste er som følger, men det skal bemærkes, at der er en række undtagelser:
- lejligheden skal holdes under en lang lejekontrakt, dvs.den blev oprindeligt tildelt for en periode på mere end 21 år
- lejligheden skal have været ejet af dig i mere end to år. Denne dato starter fra, når du er registreret som ejer i Jordregistret.
det er ikke nødvendigt for dig at have boet i lejligheden. Der er ingen opholdskvalifikation. Det betyder heller ikke noget, om lejekontrakten holdes i dit personlige navn eller af et firma, du kontrollerer.
hvad er nogle af undtagelserne?
lejekontrakten er underlagt en ringere lejekontrakt, som i sig selv er en kvalificerende lejekontrakt, eller det er en erhvervslejekontrakt, eller udlejer er en velgørende boligforening. Alternativt, hvis du tidligere har fremsat et krav, kan du ikke oprette et nyt, før mindst et år er gået.
der er andre undtagelser, så inden du fortsætter, skal du kontakte os for at kontrollere din egen individuelle situation.
hvorfor skal jeg udvide?
din lejekontrakt er et spildende aktiv. Som længden af lejemålet falder så gør dens værdi. Særlige punkter at huske på er:
- du betaler mere for at forlænge din lejekontrakt, hvis din lejeperiode har mindre end 80 år tilbage. Dette kan være vigtigt. Det er normalt tilrådeligt at forlænge, før din lejekontrakt når denne grænse.
- långivere kan ikke lide korte boliglejemål. Du vil sandsynligvis støde på vanskeligheder, hvis du vil sælge din lejlighed, hvis den resterende løbetid på din lejekontrakt er mindre end de kriterier, der er fastsat af de fleste långivere. Forskellige långivere har forskellige kriterier, men generelt søger de en uudløbet periode på mindst 60 år.
hvor længe kan jeg forlænge min lejekontrakt?
du kan tilføje 90 år til, hvad der er tilbage på din eksisterende lejekontrakt. For eksempel, hvis du har 80 år tilbage på din lejekontrakt, får du en ny lejekontrakt på 170 år.
hvor meget vil det koste?
du skal betale en præmie til udlejer for at give lejeforlængelsen. Værdiansættelsesberegningen til beregning af præmien er kompleks. Generelt beregnes det på grundlag af jordleje og udbytter og længden af den udløbne periode. Leasehold Advisory Service har en god lommeregner til at beregne de sandsynlige omkostninger ved præmien.
du vil også have dine egne faglige omkostninger, som vil være de af dine advokater og landmålere og i mere komplekse tilfælde de af en advokat.
vær også opmærksom på, at hvis du afgiver en meddelelse til din udlejer i henhold til loven, vil du også være personligt ansvarlig for udlejerens rimelige omkostninger, som han pådrager sig i forbindelse med:
- enhver undersøgelse, som udlejer er forpligtet til at udføre for at kontrollere, at du er berettiget til retten til en ny lejekontrakt
- opnåelse af en værdiansættelse af din lejlighed
- forhandling og tildeling af en ny lejekontrakt til dig.
derudover vil der være de sædvanlige omkostninger forbundet med enhver formidlingstransaktion, såsom:
- stempelafgift jordskat (afhængigt af den pris, du betaler)
- Jordregistreringsgebyrer
- udbetalinger såsom søgegebyrer, som i London typisk er 300 – 400.
hvis sagen skal gå til First Tier Tribunal (FTT), vil dine egne omkostninger være højere. Endelig skal du betale et lovpligtigt depositum, som er 10% af det beløb, der er indsat i den oprindelige kravmeddelelse, som lejers skøn over præmien, der starter processen.
har jeg brug for en valuer?
vi vil altid anbefale, at du har en formel værdiansættelse fra en valuar med speciale i dette område. Selv for forhandlinger skal du have en ide om, hvor meget du sandsynligvis vil betale. Derudover er det nødvendigt at angive en pris i den oprindelige meddelelse. Hvis prisen er urealistisk, kan dette føre til, at din meddelelse erklæres ugyldig eller bede udlejer om retssager, der kan være dyre.
Hvad sker der, hvis der er en tvist?
loven foreskriver en tidsplan for begge sider at følge med enhver tvist om vilkårene i den nye lejekontrakt eller præmien, der skal afgøres af First Tier Tribunal. Denne ansøgning til FTT skal indgives inden for seks måneder efter udlejerens modmeddelelse. Manglende overholdelse af denne frist vil resultere i, at dit krav trækkes tilbage.
jeg har et pant over lejligheden. Skal jeg rådgive långiveren om, at jeg ønsker at forlænge min lejekontrakt?
ikke nødvendigvis, da Loven bevarer långiverens sikkerhed ved effektivt at bytte deres gebyr fra din eksisterende lejekontrakt til den nye lejekontrakt. Imidlertid, vi vil anbefale, at du kontakter dem som en høflighed, da Tinglysningsregistret sandsynligvis vil advare dem om ansøgningen om at registrere den nye lejekontrakt, og, under alle omstændigheder, du vil måske tage et yderligere lån for at betale for præmien og omkostningerne.
jeg overvejer at købe en lejlighed, der har en kort varighed. Hvad kan jeg gøre?
forudsat at sælgeren har ejet lejligheden i mere end to år, kan du aftale med sælgeren om at forkynde en kravmeddelelse og derefter overføre rettighederne under dette krav til dig, når du gennemfører købet.
min bygning har mere end en udlejer, så hvad gør jeg?
dette er ikke ualmindeligt i det centrale London. Den relevante udlejer er den, hvis interesse er lang nok til at give den nye lejekontrakt på 90 år plus din resterende løbetid. I de fleste tilfælde vil det være friholderen, men nogle blokke kan have en mellemliggende udlejer, der har en 200-årig lejekontrakt. I dette tilfælde er det sandsynligvis den mellemliggende udlejer.
hvor lang tid tager hele processen?
i vores erfaring anbefaler vi klienter, at seks til ni måneder er normen. Hvis sagen skal gå til FTT, så bliver det længere.
hvad med at forhandle med udlejer uden for den lovbestemte procedure? Hvad er fordele og ulemper ved dette?
dette kan være din eneste mulighed, hvis du ikke kvalificerer dig i henhold til loven. Men i vores erfaring kan du ende med at betale flere penge, end hvis du bringer et formelt krav plus du har ingen kontrol over, hvor hurtigt udlejer vil reagere. Med et formelt krav er der en defineret tidsplan med sanktioner for manglende overholdelse.
hvad med vilkårene for den udvidede lejekontrakt – er disse de samme som den eksisterende lejekontrakt, eller kan de varieres?
Loven siger, at den nye lejekontrakt skal være på samme vilkår som den eksisterende lejekontrakt. Der er dog nogle begrænsede undtagelser fra dette:
- hvis den eksisterende lejekontrakt omfatter ejendom, der ikke skal indgå i den nye lejekontrakt
- hvor der er foretaget fysiske ændringer af ejendommen siden den eksisterende lejekontrakt blev tildelt
- hvor serviceafgiftsbestemmelserne blev trukket defekt, så udlejer ikke kan inddrive de fulde omkostninger ved reparationer eller forsikring.
hvad hvis min udlejer mangler? Hvordan finder jeg ud af, hvem friholderen er?
hvis din udlejer ikke kan findes, bliver du nødt til at ansøge om domstolene for det, der er kendt som en “Optjeningsordre”. Du bliver nødt til at bevise for retten, at du har ret til at erhverve en ny lejekontrakt, og at du har foretaget alle rimelige undersøgelser for at finde din udlejer, men har undladt at gøre det.
hvad med finansiering af leasingforlængelsen?
hvis din eksisterende långiver ikke er parat til at foretage et yderligere forskud, bliver du nødt til at ty til besparelser eller hjælp fra din familie.
jeg er friejer/udlejer og har modtaget en meddelelse fra min lejer, der kræver en ny lejekontrakt. Hvad skal jeg gøre?
uanset hvad du gør, skal du ikke ignorere det og tro, at sagen vil forsvinde. Hvis du undlader at svare med en formel udlejers modmeddelelse inden for den angivne tidsplan, som normalt er to måneder fra modtagelsen af lejers meddelelse, vil du blive tvunget til at give den nye lejekontrakt til den pris, der er angivet i lejers meddelelse.
du skal udpege en advokat til at kontrollere, at lejeren har ret til at fremsætte kravet og udarbejde en formel modmeddelelse. En valuer bør også udpeges til at rådgive dig om den sandsynlige præmie at opkræve. Disse omkostninger skal i sidste ende alle kunne inddrives fra lejeren, der bringer kravet mod dig.
hvilke oplysninger har du brug for fra mig som lejer for at kunne indgive et krav?
vi skal bruge følgende:
- detaljer om dit ejerskab af lejligheden; normalt vil en Jordregistreringstitel være tilstrækkelig
- en kopi af din lejekontrakt
- detaljer om din udlejer; igen vil en Jordregistreringstitel af udlejerens interesse gøre. Hvis ikke så en kopi af din sidste leje/servicegebyr efterspørgsel, som skal have dine udlejere detaljer
- dit ID – vi skal se dit pas og en nylig forsyningsregning for at bevise bopæl.
nyttige links
- Lejemålsrådgivningstjenesten
- leasingforlængelsesberegner
- Leaseholdforlængelse – Kom godt i gang
- Jordregistret
- ALEP