for en vellykket 1031-udveksling er det vigtigt at forstå og overholde 1031-udvekslingsidentifikationsreglerne. Disse regler er ikke så komplicerede, men en manglende overholdelse af reglerne kan ødelægge din udveksling. Her er de ti bedste ting, du skal huske, når du identificerer erstatningsejendom i en udveksling:
1. Deadline og generelle regler.
skatteyderen har 45 dage fra den dato, hvor den afgivne ejendom lukker for at identificere den erstatningsejendom, som han har til hensigt at erhverve i børsen. Hvis der er mere end en afstået ejendom i en udveksling, det 45 dage måles fra den dato, hvor den første afståede ejendom lukkes. Den identificerede ejendom behøver ikke at være under kontrakt, og skatteyderen behøver ikke at erhverve alt, hvad han identificerer. Det er dog vigtigt at bemærke, at skatteyderen ikke har lov til at erhverve andet end den Ejendom, han har identificeret, og en manglende overholdelse af identifikationsreglerne kan ødelægge hele udvekslingen.
2. 3 Ejendom Regel.
der er regler, der begrænser, hvor mange ejendomme skatteyderne kan identificere. I de fleste tilfælde bruger skatteyderne reglen om tre ejendomme. Skatteyderen kan identificere op til tre erstatningsejendomme og kan erhverve en, to eller alle tre af dem.
3. 200% regel.
hvis skatteyderen ønsker at identificere mere end tre ejendomme, kan han bruge 200% – reglen. Denne regel siger, at skatteyderne kan identificere et hvilket som helst antal erstatningsejendomme, så længe den samlede dagsværdi af det, han identificerer, ikke er større end 200% af dagsværdien af det, der blev solgt som opgivet ejendom. Første amerikanske børs anbefaler, at skatteydere bygger en “pude” ved at identificere ejendomme, der er mindre værd end hvad der er tilladt, hvis nogle ejendomme senere bestemmes at have en højere værdi end det, der oprindeligt blev estimeret.
4. 95% regel.
der er en anden regel, der ikke ofte bruges af investorer. 95% – reglen siger, at en skatteyder kan identificere mere end tre ejendomme med en samlet værdi, der er mere end 200% af værdien af den afgivne ejendom, men kun hvis skatteyderen erhverver mindst 95% af værdien af de ejendomme, han identificerer. I det væsentlige skal skatteyderne erhverve alt, hvad han har identificeret for at få dette til at fungere, og det er derfor, det ikke påberåbes for ofte.
5. Ejendom erhvervet i 45 dages periode.
enhver ejendom, der faktisk er erhvervet i løbet af 45-dages identifikationsperioden, anses for at være korrekt identificeret. Det er vigtigt at bemærke, at hvis nogle ejendomme erhverves i denne periode, og nogle ejendomme erhverves senere ved hjælp af en anden af identifikationsreglerne, skal den ejendom, der er erhvervet i løbet af de første 45 dage, tælles som en identificeret ejendom. Hvis du for eksempel erhverver en ejendom i løbet af de første 45 dage, og du planlægger at bruge 3-ejendomsreglen og købe flere ejendomme efter de 45 dage, har du kun to egenskaber til at identificere, fordi du allerede har brugt en.
6. Måde at identificere.
identifikationen skal være skriftlig og underskrevet af skatteyderne, og ejendommen skal entydigt beskrives. Dette betyder generelt, at skatteyderen identificerer enten ejendommens adresse eller dens juridiske beskrivelse. En lejlighed skal have et enhedsnummer, og hvis skatteyderen køber mindre end en 100% rente, skal den procentvise andel af det, der erhverves, bemærkes.
7. Hvem skal modtage identifikationen.
skatteyderen skal sende identifikationsmeddelelsen enten til:
1) den person, der er forpligtet til at overføre erstatningsejendommen til skatteyderen (såsom sælgeren af erstatningsejendommen) eller;
2) til enhver anden person, der er “involveret” i udvekslingen (såsom den kvalificerede formidler, deponeringsagent eller titelfirma), bortset fra en “diskvalificeret person”, såsom en agent eller et familiemedlem til skatteyderen. De fleste identifikationsmeddelelser sendes til den kvalificerede formidler.
8. Erstatningsejendom skal være den samme som den, der blev identificeret.
skatteyderen skal modtage “i det væsentlige den samme” ejendom, som han identificerede. Reglerne indeholder fire eksempler for at illustrere, hvad “i det væsentlige det samme” betyder. I et eksempel identificerer skatteyderne to hektar uforbedret jord og erhverver derefter 1,5 hektar af det pågældende land. Den erhvervede ejendom er i det væsentlige den samme, fordi det, som skatteyderen modtog, ikke var anderledes i karakter eller karakter end det, der blev identificeret, og skatteyderen erhvervede 75% af den identificerede dagsværdi af den identificerede ejendom. I et andet eksempel identificerer skatteyderne en lade og to hektar jord og erhverver derefter stalden med det land, der ligger til grund for stalden. IRS siger, at den erhvervede ejendom ikke i det væsentlige var den samme som den identificerede ejendom, fordi den adskiller sig i sin grundlæggende karakter eller karakter.
9. Ejendom, der skal bygges.
hvis erstatningsejendommen er under opførelse på identifikationstidspunktet, skal skatteyderen ikke kun indeholde adressen eller den juridiske beskrivelse af ejendommen, men skal også indeholde en beskrivelse af, hvad der skal bygges på ejendommen.
10. Omvendte Udvekslinger.
hvis skatteyderen foretager en omvendt udveksling, hvor indkvarteringen erhverver erstatningsejendommen, før skatteyderen lukker ved salget af den afgivne ejendom, skal skatteyderen skriftligt identificere, hvad han har til hensigt at sælge, og denne identifikation skal sendes senest 45 dage efter, at indkvarteringen lukker på erstatningsejendommen.