Colorado Räumungsgesetze variieren von Landkreis zu Landkreis in Bezug auf Gerichtsverfahren und Gebühren. Trotzdem folgen sie alle dem gleichen allgemeinen Räumungsprozess:
- Senden Sie eine klare schriftliche Mitteilung
- Füllen Sie die Formulare aus
- Dem Mieter dienen
- Nehmen Sie an der Verhandlung teil
- Warten Sie auf das Urteil
Jeder Räumungsprozess ist anders und hängt von dem vom Mieter und dem Vermieter unterzeichneten Mietvertrag ab. Es ist immer am besten, eine sorgfältige Dateiführung durchzuführen, um Fehler zu vermeiden, die der Mieter ausnutzen könnte.
Dieser Artikel enthält eine Zusammenfassung, auf die sich Vermieter bei der Räumung eines Mieters beziehen können. Bestätigen Sie die Verfahren mit Ihrem Landkreis, um Fehler und Verwirrung zu vermeiden.
Räumungsgründe
Nichtzahlung der Miete rechtzeitig
Die Miete wird normalerweise einen Tag nach dem Fälligkeitsdatum als verspätet angesehen. Eine Nachfrist kann verfügbar sein, wenn im Mietvertrag angegeben.
Bevor ein Vermieter den Räumungsprozess starten kann, muss er dem Mieter eine offizielle schriftliche Zahlungsaufforderung geben. Dies wird auch als Forderung nach Compliance bezeichnet.
Die Zeit, die Vermieter ihren Mietern zur Zahlung geben, hängt von ihrem Mietverhältnis ab:
| Mietart | Erklärung | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnungsvertrag | Jedes andere Mietverhältnis, das nicht unter die oben genannten Kategorien fällt | 10-tägige Kündigungsfrist |
| Ausgenommener Wohnvertrag | Die Immobilie ist eine von fünf (oder weniger) Mietobjekten des Vermieters | 5-tägige Kündigungsfrist |
| Vom Arbeitgeber bereitgestellter Wohnvertrag | Der Arbeitgeber des Mieters hat ihnen eine Unterkunft zur Verfügung gestellt | 3-tägige Zahlungsfrist |
Wenn der Mieter die Miete innerhalb der Kündigungsfrist bezahlt, wird der Räumungsprozess nicht fortgesetzt. Wenn der Mieter nicht bezahlen kann, kann der Vermieter den Räumungsprozess fortsetzen.
Siehe Colo. In: Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) und (e)
Verletzung des Miet-/Mietvertrages
Der Miet-/Mietvertrag ist sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter für die gesamte Dauer des Mieteraufenthaltes einzuhalten. Vereinbarungen können von Mieter zu Mieter variieren und müssen im Mietvertrag klar angegeben werden.
Wenn ein Mieter gegen Bestimmungen aus dem Mietvertrag verstößt, muss der Vermieter den Mieter schriftlich über seinen Verstoß informieren und angeben, wie lange er sich daran halten muss.
Die Zeit, die ein Mieter benötigt, um das Problem zu lösen oder die Räumlichkeiten zu verlassen, hängt von der Art des Mietverhältnisses ab:
| Mietart | Erklärung | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnungsvertrag | Jedes andere Mietverhältnis, das nicht unter die oben genannten Kategorien fällt | 10-tägige Kündigungsfrist |
| Ausgenommener Wohnvertrag | Die Immobilie ist eine von fünf (oder weniger) Mietobjekten des Vermieters | 5-tägige Kündigungsfrist |
| Vom Arbeitgeber bereitgestellte Wohnungsvereinbarung | Der Arbeitgeber des Mieters hat ihnen eine Unterkunft zur Verfügung gestellt | 3-tägige Kündigungsfrist |
Wenn der Mieter die Probleme rechtzeitig löst, wird der Räumungsprozess nicht fortgesetzt.
Leasingverstöße können Folgendes umfassen:
- Vermietung von Mietobjekten
- Halten von Haustieren in haustierfreien Objekten usw.
- Länger bleiben als im Mietvertrag angegeben
- Überschreiten der maximalen Anzahl der im Mietobjekt zulässigen Bewohner
Wenn der Mieter die Verstöße nicht rechtzeitig behebt, kann der Vermieter die Räumung fortsetzen.
Durchführung illegaler Aktivitäten
Wenn ein Mieter illegales Verhalten innerhalb der Immobilie begangen hat, muss der Vermieter eine 3-tägige Kündigungsfrist zur Räumung ausstellen.
Beispiele für illegale Aktivitäten sind:
- Beteiligung an der Herstellung, Verteilung oder dem Konsum illegaler Drogen
- Angriff auf oder in der Nähe des Mietobjekts
- Verurteilung einer Straftat, die mindestens eine Strafe von 180 Tagen nach sich zieht
- Diebstahl, Gewalt, Körperverletzung
Kunden, die wegen dieser Art von Verstoß angeklagt sind, haben nicht die Möglichkeit, sie zu „korrigieren“. Sie müssen vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Wenn sie weiterhin auf dem Gelände bleiben, kann der Vermieter den Räumungsprozess fortsetzen.
Siehe: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
Nichtverlängerung des Mietvertrags nach Ablauf der Mietzeit
In Colorado können Vermieter Mieter nicht ohne wahrscheinlichen Grund vertreiben oder zwingen, die Immobilie zu räumen. Solange der Mieter keine Regeln verletzt, kann er bis zum Ende seiner Mietzeit bleiben.
Wenn der Mieter jedoch auch einen Tag nach dem Ende seines Miet- / Mietvertrags in der Immobilie bleibt und keine Verlängerung vereinbart hat, können Vermieter eine Kündigungserklärung ausstellen. Vermieter sind nicht verpflichtet, ihre Mieter an die Verlängerung zu erinnern, es sei denn, dies ist im Mietvertrag angegeben.
Die Zeitdauer, die ein Mieter vor der Räumung der Immobilie erhält, hängt von der Dauer seines Mietvertrags ab.
| Leasing / Mietvertrag | Hinweis zu erhalten |
|---|---|
| Ein Jahr oder länger | 91 Tage Kündigungsfrist |
| Sechs Monate bis ein Jahr | 28-tägige Kündigungsfrist |
| Ein Monat bis sechs Monate | 21 Tage Kündigungsfrist |
| Nach Belieben und eine Woche bis zu einem Monat | 3-tägige Kündigungsfrist |
| Weniger als eine Woche | 1-tägige Kündigungsfrist |
Einreichung einer Beschwerde
So reichen Sie eine Beschwerde ein
Der Räumungsprozess kann erst nach Erteilung der Räumungserklärung beginnen. Der Vermieter muss genügend Zeit eingeräumt haben, bevor er die Räumung beantragt.
Der Räumungsprozess ist wie folgt:
- Gehen Sie zum Bezirksgericht das Mietobjekt gehört
- Datei die notwendigen Dokumente
- Zahlen Sie die Gebühren. In Colorado beginnen die Anmeldegebühren bei $ 85- $ 135, abhängig von der Art der Räumung
Es dauert ungefähr 1 bis 91 Tage ab der Bekanntmachung, um die Ausgabe zu bezahlen oder zu beenden, abhängig vom Grund für die Räumung und dem Mietvertrag, bevor eine Rechtsbeschwerde eingereicht werden kann.
Bedienung des Mieters
Bedienung eines Mieters
Dem Mieter wird eine Kopie der Vorladung und Beschwerde zugestellt. Es muss mindestens 7 Tage vor der Anhörung zugestellt werden.
Es gibt mehrere Methoden, um dies zu erreichen:
- Persönlicher Service – Eine Kopie der Ladung und Beschwerde wird dem Mieter persönlich zugestellt
- Persönlicher Service – Wenn der Mieter nicht verfügbar ist, kann ein Familienmitglied von ihnen, das über 18 Jahre alt ist, die Dokumente erhalten. Wenn keine der oben genannten Optionen verfügbar ist, kann eine Kopie am Arbeitsplatz des Mieters hinterlassen werden.
- Entsendung – Der Server hinterlässt eine Kopie der Dokumente an einem sicheren und sichtbaren Ort am Eingang des Grundstücks.
Bei Verwendung der Buchungsmethode hat der Server die zusätzliche Verantwortung, die Dokumente per erstklassiger Post zu versenden.
Vermieter dürfen die Dokumente dem Mieter nicht selbst zustellen. Sie müssen jemanden bitten, der nicht an dem Fall beteiligt ist, dies für sie zu tun.
Die Person, die mit der Zustellung der Dokumente beauftragt ist, kann jemand aus dem Büro des Sheriffs oder ein professioneller Prozessserver sein (für beide Optionen können zusätzliche Servicegebühren erhoben werden).
Wenn der Vermieter beschließt, eine andere Person zu wählen, muss diese an dem Fall unbeteiligt sein, die Serviceregeln kennen und mindestens 18 Jahre alt sein.
Nach Zustellung der Ladung und Beschwerde
Der Mieter hat mindestens 7 Tage Zeit, um sich auf die Anhörung vorzubereiten.
Eine schriftliche Antwort des Mieters ist nicht erforderlich, muss jedoch am Tag der Anhörung vorgelegt werden. Andernfalls kann der Richter unabhängig von der Teilnahme des Mieters an der Anhörung zugunsten des Vermieters entscheiden.
Timeline
Die Räumungsanhörung ist 7-14 Tage nach Einreichung der Beschwerde geplant.
Die Dokumente sollten dem Mieter mindestens 7 Tage vor der Anhörung zugestellt werden.
Um Besitz bitten
Einen Antrag stellen, um ein Urteil zu erhalten und ein Urteil für den Besitz zu erhalten
Der Vermieter muss ein starkes Argument vorlegen, das durch solide Beweise gegen den Mieter gestützt wird. Wenn der Mieter nicht zur Anhörung erscheint, gewinnt der Vermieter standardmäßig und der Räumungsprozess wird fortgesetzt.
Nächstes Verfahren Wenn der Mieter nicht einverstanden war und geantwortet hat
Im Bundesstaat Colorado ist eine Antwort des Mieters nicht erforderlich, damit ein Gerichtstermin angesetzt werden kann. Sie müssen nur eine schriftliche Antwort oder Widerklage auf oder vor der Räumung Anhörung zur Verfügung zu stellen.
Der Richter könnte auch verlangen, dass Mieter und Vermieter vor jeder Anhörung an einer Mediationssitzung mit einem ausgebildeten Mediator teilnehmen.
Wenn keine Einigung erzielt wird, liegt die Beweislast beim Vermieter. Der Vermieter muss den Anspruch unterstützen und während der Anhörung zeigen.
Dies kann Folgendes umfassen, ist aber nicht darauf beschränkt:
- Kopie der Urkunde und des Mietvertrags
- Mieteinnahmen und -bücher
- Kontoauszüge
- Zeugen
- Foto- und Videodokumentation der Verstöße, Korrespondenz usw.
Es ist jedoch eine Nachverhandlung geplant, um den Fall weiter zu erörtern, wenn der Mieter eine schriftliche Antwort einreicht.
Timeline
Eine Anhörung ist 7-14 Tage nach Einreichung der Beschwerde geplant. Wenn der Vermieter alle erforderlichen Unterlagen eingereicht und einen rechtlichen Grund für die Räumung angegeben hat, kann ein zusammenfassendes Urteil zugunsten des Vermieters gefällt werden.
In Besitz nehmen
Nachdem der Vermieter den Fall gewonnen hat
Sofern der Mieter keine erneute Prüfung beantragt, wird mindestens 48 Stunden nach dem Sieg des Vermieters ein Rückerstattungsbescheid ausgestellt der Fall.
Der Mieter hat maximal 48 Stunden Zeit, um die Immobilie zu räumen. Wenn sie sich nach 48 Stunden noch auf dem Grundstück befinden, können sie gewaltsam entfernt werden.
Ausziehprozess
Der Mieter erhält 48 Stunden Zeit, um das Gelände mit all seinen Sachen zu verlassen. Wenn sie auf dem Grundstück bleiben, kann der Vermieter eine Räumungszeit mit dem Sheriff des Landkreises vereinbaren.
Der Vermieter darf den Mieter nicht zum Auszug zwingen. Nur eine Behörde der Sheriff-Abteilung darf dies tun.
Wenn der Mieter aufgrund einer Zwangsräumung Gegenstände zurücklässt, muss der Vermieter den Mieter kontaktieren und ihm 15 Tage Zeit geben, um seine Sachen zurückzuholen.
Wenn der Mieter die Gegenstände jedoch freiwillig verlassen hat, muss der Vermieter 30 Tage warten, bevor er die Gegenstände entsorgt oder einlagert.
Timeline
Der Mieter hat 48 Stunden ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter den Fall gewinnt, um aus der Immobilie auszuziehen.
Wenn sich der Mieter bis zum Ende der 48 Stunden noch auf dem Grundstück befindet, hat er Zeit, bis der Vermieter einen Zeitpunkt für die Räumung festlegt. Dies kann je nach Verfügbarkeit des Vermieters einige Stunden bis einige Tage dauern.
Colorado Räumungszeitleiste
Unten ist die durchschnittliche Zeitleiste für einen vollständigen Räumungsprozess. Dieser Zeitplan kann sich je nach Komplexität des Falls ändern, z. B. eine zweite Anhörung.
| Benachrichtigung der Mieter | Durchschnittlicher Zeitplan | Wichtige Dinge, an die Sie sich erinnern sollten |
|---|---|---|
| Anfängliche Kündigungsfrist | 1-91 Tage | Geben Sie Ihrem Mieter vor dem Räumungsprozess eine schriftliche Zahlungsaufforderung oder eine entsprechende Mitteilung. |
| Ausgabe und Veröffentlichung von Vorladungen und Beschwerden | Mindestens 7 Tage vor der Anhörung | Stellen Sie sicher, dass im Anmeldeprozess keine Fehler gemacht wurden. |
| Gerichtsurteil über die Räumung | 7-14 Tage | Wenn Sie den Fall gewinnen, gewährt Ihnen der Richter einen Erstattungsbescheid. |
| Ausstellung des Rückgabeantrags | 48 Stunden | Der Mieter hat 48 Stunden Zeit, um die Immobilie zu räumen. |
| Rückgabe des Besitzes | Einige Stunden bis einige Tage | Sie dürfen den Mieter nicht gewaltsam vertreiben. Überlassen Sie diesen Job den autorisierten Beamten. |
Im Durchschnitt würde ein vollständiger Räumungsprozess zwischen 10 und 107 Tagen dauern.
Beweise zeigen
Wie man gute Aufzeichnungen führt
Wenn der Mieter mit dem Räumungsantrag nicht einverstanden ist und dem Gericht antwortet, ist es wichtig, dass Sie extrem gute Aufzeichnungen über alles führen, damit Sie dem Richter Beweise vorlegen und Ihren Fall gewinnen können. Dieser Teil kann im Streitfall Ihren gesamten Räumungsantrag stellen oder brechen.
Sie können organisiert bleiben von:
- Eine physische Papierspur führen – Dies ist sehr schwer zu durchsuchen, nimmt viel Speicherplatz in Anspruch und kann verloren gehen, beschädigt, gestohlen oder bei einem Feuer verbrannt werden.
- Dokumente scannen – Scannen Sie jedes Dokument in Ihren Computer. Ein großartiger Scanner ist der Brother ADS-1700W für unter 200 US-Dollar oder der Fujitsu ScanSnap iX1500 für 400 US-Dollar.
- Backups – Speichern und sichern Sie jede Datei mit Dropbox, Google Drive, OneDrive oder einer anderen leicht durchsuchbaren Option.
- PMS – Verwenden Sie eine Immobilienverwaltungssoftware, um alles von Mietverträgen, unterschriebenen Dokumenten, Verstößen, E-Mails, Notizen, Rechnungen, Zahlungen, Erinnerungen, Wartungsanfragen, Bildern, Videos und allem, was Sie sich vorstellen können, zu speichern. Dies wird am besten verwendet, wenn Sie auch jedes Dokument in Ihre Software scannen.
Beweise für die Nichtzahlung der Miete
Wenn der Mieter keine Miete zahlt und diese Behauptung bestreitet, ist es wichtig, dass Sie dem Richter Folgendes zeigen:
- Ihr Mietvertrag – Zeigt die Bedingungen der Vereinbarung, wenn Miete fällig ist, und alle Strafen für verspätete Zahlung.
- Alle Zahlungen – Zeigt alle vorherigen Zahlungen an, wie sie normalerweise getätigt wurden (Scheck, Kreditkarte, ACH usw….) und an welchem Datum sie normalerweise bezahlt wurden.
- Jede Zahlung kehrt zurück – Wenn ihr Scheck zurückprallte, ihr Bankkonto nicht über ausreichende Mittel verfügte oder sie einen Rückbuchungsstreit mit ihrer Kreditkarte führten, zeigen Sie dies dem Richter. Zeigen Sie auch alle Gebühren an, die Ihre Bank Ihnen möglicherweise in Rechnung gestellt hat, und alle Strafen, die Sie gemäß Ihrem Mietvertrag schulden.
- Alle Nachrichten – Wenn Sie Ihrem Mieter automatisierte oder manuelle Zahlungserinnerungen per Text, E-Mail, Brief oder Post gesendet haben, müssen Sie dies unbedingt anzeigen. Obwohl es normalerweise nicht benötigt wird, ist es immer noch gut zu zeigen, dass sie sich der Situation bewusst waren und Zeit hatten, zu heilen und zu bezahlen. Aus diesem Grund ist es immer am besten, alles schriftlich zu haben, anstatt Telefonate oder persönliche Besprechungen zu führen.
Nachweise für Verstöße gegen Mietverträge
Wenn Sie den Mieter wegen Verstößen gegen Mietverträge, z. B. Lärmbeschwerden, nicht autorisierten Haustieren oder Sachschäden, räumen, ist es wichtig, Beweise für eine der folgenden Methoden vorzulegen:
- Überwachungskameras – Wenn Sie ein Überwachungssystem haben, das ihnen zeigen kann, dass sie das Verbrechen begehen oder einen Verstoß begehen, können Sie mit Sicherheit sagen, dass Sie diesen Streit normalerweise gewinnen werden.
- Video – Wenn Sie sie auf frischer Tat verpasst haben, ist es das nächstbeste, mit Ihrem Telefon ein Video über Schäden oder die Verletzung des Mietvertrags aufzunehmen.
- Bilder – Man sagt, ein Bild sagt mehr als tausend Worte. In diesem Fall könnte ein Bild Tausende von Dollar wert sein! Selbst wenn Sie ein Video aufnehmen, ist es wichtig, dem Richter auch Bilder zu zeigen, da dies normalerweise einfacher per E-Mail oder gedruckt zu sehen ist.
- Mietbedingungen – Zeigen Sie dem Gericht erneut, gegen welche Klausel sie in ihrem Mietvertrag verstoßen haben. Machen Sie sich keine Sorgen, wenn Sie nicht jeden einzelnen Begriff in Ihrem Mietvertrag festgelegt haben. Wenn der Verstoß schlimm genug ist, muss er möglicherweise nicht geschrieben werden. Beginnen Sie jedoch als gute Praxis damit, alle möglichen Gründe für die Räumung eines Mieters in Ihre Vereinbarung aufzunehmen.