Angebot und Nachfrage: der Wohnungsmarkt

Für die Mehrheit der Menschen ist ein Haus (oder eine Wohnung) das Wertvollste, was sie jemals besitzen werden.

Es ist wichtig zu verstehen, welche Rolle die Immobilienpreise in der Wirtschaft spielen und welche Auswirkungen sie haben.

Die Bank of England überwacht die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, um die Risiken für das Finanzsystem und die Gesamtwirtschaft zu bewerten. Der Wohnungsmarkt beschäftigt eine große Anzahl von Menschen in den Bereichen Bau, Verkauf, Möbel und Einrichtungsgegenstände und macht einen beträchtlichen Prozentsatz des BIP aus. Der Markt ist eng mit den Konsumausgaben verbunden und daher ein äußerst wichtiger Wirtschaftssektor.

Die Konzepte von Angebot und Nachfrage können angewendet werden, um Hauspreisänderungen und die Auswirkungen auf die Wirtschaft zu verstehen.

Was ist der Wohnungsmarkt?

Der Wohnungsmarkt bringt verschiedene Interessengruppen zusammen, wie Hausbesitzer, die ihre Immobilien verkaufen, Menschen, die eine Immobilie kaufen möchten, Mieter, Investoren, die Immobilien ausschließlich zu Investitionszwecken kaufen und verkaufen, Bauunternehmer, Renovierer und Immobilienmakler, die als Vermittler beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie fungieren.

Im Vereinigten Königreich besitzen zwei Drittel der Haushalte die Immobilie, in der sie leben, und das verbleibende Drittel der Haushalte sind Mieter, die zu gleichen Teilen zwischen privater und sozialer Vermietung aufgeteilt sind. So können wir die Menschen einteilen in:

• Hausbesitzer – entweder direkte Eigentümer oder mit einer Hypothek;
• Private Mieter – Personen, die von privaten Vermietern mieten;
• Sozialmieter – Personen, die von lokalen Behörden und Wohnungsbaugesellschaften mieten.

Es gibt viele Determinanten von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, von denen viele mit demografischen Faktoren zusammenhängen. Zu diesen Faktoren gehören die Größe des Marktes, die Rate der Ehen, Scheidungen und Todesfälle. Aber auch Faktoren wie Einkommen, Verfügbarkeit von Krediten, Zinssätze und Verbraucherpräferenzen sind wichtig.

Warum ist der Wohnungsmarkt wichtig für die Wirtschaft?

Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt werden aufgrund der Beziehung zwischen den Immobilienpreisen und den Verbraucherausgaben immer so wichtig. Änderungen der Immobilienpreise und der Anzahl der Verkäufe beeinflussen, wie viel Geld die Menschen ausgeben müssen. Angesichts der Tatsache, dass die Ausgaben der privaten Haushalte zwei Drittel der gesamten britischen Wirtschaftstätigkeit ausmachen, dürften Änderungen des Verbrauchs erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft haben. Die Beobachtung des Wohnungsmarktes hilft uns, die Gesamtnachfrage nach Waren und Dienstleistungen einzuschätzen.

Wenn die Immobilienpreise steigen, sind die Verbraucher, die ein eigenes Haus besitzen, jetzt besser dran, da ihre Häuser mehr wert sind. Dieser ‚Wohlstandseffekt‘ erhöht das Vertrauen der Hausbesitzer, was wiederum den Verbrauch erhöht. Einige dieser Hausbesitzer werden sich entscheiden, zusätzliche Kredite gegen den Wert ihres Hauses zu erwerben. Die Kreditaufnahme wird dann in der Wirtschaft für Waren und Dienstleistungen ausgegeben, wodurch die Gesamtnachfrage und das BIP steigen.

Wenn die Immobilienpreise sinken, verlieren Hausbesitzer jedoch das Vertrauen, da ihr Haus jetzt weniger wert ist als zuvor. Dies wird zu einem großen Problem, wenn die Preise so stark gesunken sind, dass ihr Haus weniger wert ist als der Rest der unbezahlten Hypothek – bekannt als negatives Eigenkapital. Hausbesitzer werden daher ihren Verbrauch senken und weniger wahrscheinlich neue Kredite aufnehmen.

Die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer wird eine Hypothek aufgenommen haben, um ihr Haus zu kaufen. Hypotheken sind die größte Schuldenquelle für Haushalte in Großbritannien. Mehr als 70% der Haushaltskredite sind Hypothekenschulden. Die Hälfte aller Hausbesitzer, die in dem Haus leben, das sie besitzen, zahlen immer noch ihre Hypothek ab. Daher könnten Haushalte in Zeiten der Unsicherheit plötzlich ihre Ausgaben zurückhalten, weil sie sich Sorgen um die Rückzahlung ihrer Schulden machen. Dies hat Auswirkungen auf den Rest der Wirtschaft, und aus einem kleinen Problem kann plötzlich ein großes werden.

Neben den Gesamtausgaben der privaten Haushalte wirkt sich der Kauf und Verkauf von Häusern auch direkt auf die Wirtschaft aus. Wohnungsinvestitionen sind ein kleiner, aber unvorhersehbarer Teil der Gesamtproduktion in der Wirtschaft. Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten, wie sich der Kauf und Verkauf von Häusern auf das BIP auswirkt.

Der erste ist, wenn ein neuer Build gekauft wird. Dies trägt direkt zum BIP durch die Investition in das Land, um das Haus zu bauen, den Kauf von Materialien und die Schaffung von Arbeitsplätzen. Sobald die Hausbesitzer einziehen, tragen sie auch zur lokalen Wirtschaft bei: d. H. Einkaufen in lokalen Geschäften.

Die zweite ist, wenn ein bestehendes Haus gekauft oder verkauft wird. Der Kauf eines bestehenden Hauses hat nicht die gleichen Auswirkungen auf das BIP. Es trägt jedoch immer noch zum BIP bei: d. H. Von Makler- und Anwaltsgebühren über Umzugskosten bis hin zum Kauf neuer Möbel.

Warum sich die Immobilienpreise ändern: Nachfrage und Angebot

Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum kann definiert werden als die Menge an Immobilien, die Hauskäufer bereit und in der Lage sind, zu einem bestimmten Preis in einem bestimmten Zeitraum zu kaufen. Zu den Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen, gehören:

• Realeinkommen: Wenn die Realeinkommen steigen, steigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund eines Anstiegs des Lebensstandards.
• Die Kosten einer Hypothek: Wenn die Zinsen in der Wirtschaft steigen, steigen wahrscheinlich auch die Hypothekenzinsen. Dies verteuert die Kosten für die Finanzierung eines Kredits und führt zu einem Nachfragerückgang.
• Verfügbarkeit von Krediten: Je mehr Kreditinstitute und Bausparkassen bereit sind, Kredite zu vergeben, desto mehr Menschen werden Kredite aufnehmen und für Wohnraum ausgeben, und daher werden die Immobilienpreise höher sein.
• Wirtschaftswachstum: Wenn sich die Wirtschaft in der Erholungs- und Boomphase des Konjunkturzyklus befindet, steigen die Löhne. Dies wird die Nachfrage nach Häusern erhöhen.
• Bevölkerung: Wenn die Bevölkerung zunimmt oder wenn die Einpersonenhaushalte zunehmen, steigt die Nachfrage nach Wohnraum.
• Beschäftigung/Arbeitslosigkeit: Je höher die Arbeitslosigkeit in einer Volkswirtschaft ist, desto weniger Menschen können sich Wohnraum leisten.
• Vertrauen: Wenn die Verbraucher optimistisch über die zukünftige Wirtschaftslage sind, werden sie eher mit dem Kauf eines Hauses fortfahren und dadurch die Nachfrage erhöhen. Die Immobilienpreise steigen tendenziell, wenn die Menschen erwarten, in Zukunft reicher zu sein.

Versorgung: Das Wohnungsangebot kann definiert werden als der Fluss von Immobilien, die zu einem bestimmten Preis in einem bestimmten Zeitraum verfügbar sind. Das Wohnungsangebot umfasst sowohl Neubauwohnungen als auch Bestandsimmobilien. Zu den Faktoren, die das Wohnungsangebot beeinflussen, gehören:

• Produktionskosten: Je höher die Produktionskosten, desto weniger Häuser werden gebaut, wodurch das Angebot an Häusern, die auf den Markt kommen, reduziert wird. Beispiele für Kosten sind: Arbeitskosten, Grundstücke für die Entwicklung und Baumaterialien.
• Regierungspolitik: Wenn die Regierung die Steuern erhöht und / oder die Subventionen für Neubauten senkt, werden weniger neue Häuser gebaut.
• Anzahl Bauunternehmen: Je mehr Bauunternehmen es gibt, desto wahrscheinlicher ist es, dass das Angebot an Wohnraum steigt. Die Bauindustrie macht rund 7% des britischen BIP aus.
• Technologie und Innovation: Mit verbesserter Technologie und Innovation in der Bauindustrie werden Häuser billiger und einfacher zu bauen, wodurch das Angebot erhöht wird.
• Staatsausgaben für den Bau neuer Sozialwohnungen: Die Regierung hat die Fähigkeit, das Wohnungsangebot zu beeinflussen, indem sie die Ausgaben für neue Sozialwohnungen erhöht.

Preiselastizität des Angebots

Das Angebot an neuen Wohnungen ist kurzfristig preisunelastisch. Der Hauptgrund dafür ist die Zeit, die es braucht, um ein neues Zuhause zu bauen. Die Herstellung eines Hauses kann viele Monate dauern, von der Planung bis zur Fertigstellung des Projekts. Das Angebot hängt auch vom Zugang zu qualifizierten Arbeitskräften und der Verfügbarkeit bestimmter Baumaterialien ab.

Aufgrund des unelastischen Angebots dürften sich Änderungen der Nachfrage erheblich auf den Preis auswirken. Dies wird durch das Diagramm veranschaulicht, das einen größeren proportionalen Anstieg des Preises als der Menge zeigt, wenn die Nachfrage von D1 auf D2 steigt.

Der aktuelle britische Immobilienmarkt

Trotz des aktuellen Wirtschaftsklimas und der Auswirkungen der Sperrbeschränkungen auf die Verbraucher sind die Immobilienpreise gestiegen und der Verkauf hat nun wieder aufgenommen. Rightmove, das 95% der zum Verkauf stehenden Häuser bewirbt, gibt an, dass der Immobilienmarkt im Juli den geschäftigsten Monat seit mehr als 10 Jahren erlebt hat. Während des Sommers sieht der Immobilienmarkt in der Regel eine Flaute in der Aktivität. Seit der Lockerung der Sperrung gab es jedoch eine Vielzahl von Aktivitäten von Käufern und Verkäufern. Seit Juli 2019 sind die Immobilienpreise laut der bundesweiten Bausparkasse um 1,7% gestiegen.

Die Londoner Immobilienagentur Hamptons gibt an, dass Hausbesitzer jetzt ihre Umzugspläne vorbringen, da die Erfahrung der Sperrung sie ermutigt hat, mehr Platz zu suchen. Der Hypothekenmarkt ist derzeit auch in Bezug auf die Zinssätze sehr günstig, und die Mietnachfrage steigt in ganz Großbritannien weiter an.

Die Zunahme der Aktivität auf dem Markt wurde auch durch die Ankündigung eines Stempelsteuer-Feiertags bis März 2021 unterstützt. Dadurch steigt die Schwelle, ab der die Stempelsteuer entrichtet wird, von £ 125 000 auf £ 500 000. Die Immobilienagentur Savills verzeichnete ebenfalls einen Anstieg der Anzahl neuer Käufer, die sich bei ihrem Service registrieren, mehr als doppelt so viele wie im Juli 2019. Es wird angenommen, dass die Erfahrungen der Menschen mit der Sperrung zusammen mit den Steuerersparnissen durch die Stempelsteuer dazu geführt haben, dass sie ihren aktuellen Wohnraum bewertet und ihre Wohnbedürfnisse überdacht haben.

Angesichts der Tatsache, dass die Wirtschaft ihre tiefste Rezession seit Bestehen erlebt, besteht jedoch Besorgnis darüber, wie lange der Markt den wirtschaftlichen Kräften widerstehen kann, die die Preise nach unten ziehen.

Historisch gesehen war ein Rückgang der Immobilienpreise sowohl Ursache als auch Folge wirtschaftlicher Rezessionen. Während der Finanzkrise 2008 fielen die Immobilienpreise um etwa 30%. Wie bereits erwähnt, ist ein Haus für die Mehrheit der Menschen das wertvollste, was sie jemals besitzen werden, und daher sind die Verbraucher äußerst an seinem Wert interessiert. Das Verbrauchervertrauen ist einer der Schlüsselfaktoren für die Nachfrage nach Wohnraum. Wenn sich die Verbraucher hinsichtlich der zukünftigen Wirtschaftslage pessimistisch fühlen, ist es weniger wahrscheinlich, dass sie ein Haus kaufen, wodurch die Nachfrage sinkt. Das britische Office for Budget Responsibility, der Fiskalwächter des Landes, prognostiziert, dass die Preise während dieses Abschwungs in diesem Jahr um 5% und 2021 um 11% fallen werden.

Verschiedene staatliche Programme, die während der Sperrung eingeführt wurden, beginnen zu Ende zu gehen. Das wichtigste – das Urlaubssystem, das 80% der Einkommen anspruchsberechtigter Arbeitnehmer ersetzte – endet im Oktober. Es wird prognostiziert, dass sich die Arbeitsmarktbedingungen in den kommenden Quartalen deutlich abschwächen und die Arbeitslosigkeit für den Rest des Jahres voraussichtlich steigen wird. Sollten sich diese Prognosen bewahrheiten, würde dies wahrscheinlich die Hausaktivität wieder dämpfen.

Fazit

Schwankungen der Immobilienpreise und Transaktionen verstärken tendenziell die Volatilität des Konjunkturzyklus. Daher ist es wichtig zu verstehen, was solche Veränderungen beeinflusst. Wenn Sie verstehen, wie Angebots- und Nachfragefaktoren den Wohnungsmarkt beeinflussen, können wichtige Interessengruppen bessere Vorhersagen über zukünftige Aktivitäten treffen und entsprechend planen. Der aktuelle Markt hat seit der Lockerung der Beschränkungen ein Wachstum verzeichnet, aber es besteht die Sorge, dass dies durch Nachholbedarf angetrieben wurde. Daher sind die Aussichten für die Immobilienpreise ungewiss und die vollen Auswirkungen eines wirtschaftlichen Abschwungs sind noch nicht realisiert.

• Wie wirkt sich der Wohnungsmarkt auf die Wirtschaft aus?

Bank of England Knowledge Bank

• Housing Market Economics (Revision Presentation)

Tuto2u

• Stempelsteuer Urlaub Sporen auf Home Mover

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• Großbritanniens geheimnisvoll robuster Wohnungsmarkt

Financial Times, Leitartikel (20/8/20)

• Der Immobilienmarkt hat den geschäftigsten Monat seit mehr als 10 Jahren

Der Wächter, Hilary Osborne (17/8/20)

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