Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden legislativen Status unter dem kanadischen Einkommensteuergesetz im Jahr 2007 gegeben, als das Department of Finance das Konzept der spezifizierten Investment Flow Through (SIFT) Trusts und Partnerschaften eingeführt, um die kanadische Körperschaftsteuer-Bemessungsgrundlage zu schützen.
Vor den SIFT-Regeln gab es einen wachsenden Trend, Geschäfte über öffentliche Trusts und Partnerschaften zu betreiben, die an einer Börse notiert waren. Partnerschaften und ordnungsgemäß verwaltete Trusts zahlen keine Einkommensteuer. Vielmehr wird das in einer Partnerschaft erzielte Einkommen in den Händen der Partner besteuert, und das in einem Trust erzielte Einkommen, wenn es jedes Jahr an seine Anteilinhaber gezahlt oder zahlbar ist, wird in den Händen der Anteilinhaber besteuert. Wenn die Gesellschafter oder Anteilinhaber von der Einkommensteuer befreit sind (z. B. eingetragene Alterssparpläne, steuerbefreite Pensionspläne usw.), könnte die Einkommensteuer, die sonst gezahlt worden wäre, wenn sie in einer Körperschaft des öffentlichen Rechts verdient worden wäre, vermieden werden.
Um dieses Ergebnis zu bekämpfen, besteuern die SIFT-Regeln die meisten öffentlichen Trusts und Partnerschaften, die in Kanada ansässig sind, effektiv mit Körperschaftsteuersätzen, und die Ausschüttungen, die sie vornehmen, werden als Dividenden an die Empfänger behandelt. Und bezeichnenderweise wurden gleichzeitig die SIFT-Regeln eingeführt, also ein Ausschluss für REITs.
Viele Länder rund um den Globus haben ein REIT-Konzept, um Investoren die Möglichkeit zu geben, in Gewerbe-, Industrie- und Wohnimmobilien zu investieren, die sie möglicherweise nicht in der Lage sind, allein auf steuereffiziente Weise zu investieren. Während die kanadischen Regeln erlauben, dass bestimmte Immobilien mit begrenzten Ressourcen in einem REIT gehalten werden, werden sich die folgenden Inhalte nur mit Mietobjekten befassen.
Struktur und Eigentum
Per Definition muss ein Trust börsennotiert sein, um als REIT betrachtet zu werden. Dies liegt an der Tatsache, dass der Begriff nur für kanadische Einkommensteuerzwecke relevant ist, um die SIFT-Ausnahme zu erfüllen. Aus einer Reihe von Gründen sind die meisten REITs in Kanada als Mutual Fund Trusts (MFTs) börsennotiert.
Obwohl es sich technisch gesehen nicht um einen REIT für Einkommensteuerzwecke handelt, wird der Begriff privater REIT häufig für Trusts verwendet, die Immobilien besitzen, die nicht börsennotiert sind, aber nach Investoren suchen, um daran teilzunehmen. Anteile eines privaten MFT sind förderfähige Anlagen für viele steuerbegünstigte Pläne in Kanada (z. B. registrierter Alterssparplan); Da der MFT jedoch nicht öffentlich ist, wird er sich nicht mit der REIT-Befreiung von den SIFT-Regeln befassen, da sie nur für öffentliche Trusts gelten. Ein Close ended Unit Trust (engl., ein Trust, der nicht verpflichtet ist, seine von den Anteilinhabern gehaltenen Anteile zurückzukaufen), deren Immobilienbestände 80% oder mehr seines gesamten Vermögens entsprechen, muss öffentlich notiert sein, um als MFT betrachtet zu werden.
Um sich als MFT zu qualifizieren, muss ein Trust;
- Seien Sie ein in Kanada ansässiger Unit Trust.
- Beschränken Sie ihre Verpflichtung, ihre Mittel in Immobilien zu investieren, einschließlich des Erwerbs, des Haltens, der Instandhaltung, der Verbesserung oder der Verwaltung von Immobilien, die Kapitaleigentum des Trusts sind.
- Kann nicht primär zugunsten von Gebietsfremden eingerichtet werden.
- Mindestens 150 Anteilinhaber einer Anteilsklasse haben, die mindestens „einen Block“ von Anteilen dieser Klasse mit einem fairen Mindestmarktwert von 500 USD besitzen. (Die Anzahl der Einheiten in einem Block hängt vom Wert der Einheit ab.) Für neue MFTs, die diesen Test zunächst nicht erfüllen, gibt es eine Wahl, die das Vertrauen als MFT ansieht, wenn der Test bis zum 91.
Um sicherzustellen, dass die oben genannte Bedingung b) erfüllt ist, sind REITs in der Regel mit den Vermögenswerten in einer Kommanditgesellschaft strukturiert, wobei der REIT der Kommanditist ist und eine Tochtergesellschaft des REIT eine nominale allgemeine Partnerschaftsbeteiligung hält. Während ein Partner im Allgemeinen als das Geschäft der Partnerschaft führt, gibt es einen spezifischen Ausschluss für eine Kommanditgesellschaft Interesse für eine MFT.
Ausschüttungen
Sowohl REITs als auch private Real Estate Trusts haben Anspruch auf einen Abzug für jeden im Jahr an ihre Anteilinhaber gezahlten oder zu zahlenden Betrag. Trusts werden mit dem höchsten Grenzsatz für Einzelpersonen besteuert, der in der Regel zwischen etwa 48% und 53% liegt, abhängig von der Provinz des Wohnsitzes. Während REITs in der Regel monatliche Ausschüttungen vornehmen, Die meisten Treuhandurkunden erfordern, dass jedes zu versteuernde Einkommen, das der Trust über die im Jahr getätigten Ausschüttungen hinaus erzielt, am Ende seines Steuerjahres, das im Dezember liegt, ausgezahlt oder zu zahlen ist. 31. (Es gibt eine Wahl für MFTs, um einen Dez. 15-Jahres-Ende für steuerliche Zwecke.) Die Treuhandurkunde wird im Allgemeinen die Verteilung von REIT-Einheiten ermöglichen, die die gleiche steuerliche Behandlung wie eine Barausschüttung haben. Dies führt dazu, dass der Trust Anspruch auf einen Abzug hat, so dass sein zu versteuerndes Einkommen gleich Null ist und das Einkommen in den Händen der Anteilinhaber besteuert wird, es sei denn, sie sind von der Steuer befreit.
Verteiltes Treuhandeinkommen wird im Allgemeinen als Einkommen aus Eigentum in den Händen der Anteilinhaber behandelt. Soweit der REIT Dividendeneinnahmen erzielt oder einen Nettoveräußerungsgewinn erzielt hat, können die Treuhänder festlegen, dass diese Beträge als Dividenden und Kapitalgewinne in den Händen seiner Anteilinhaber besteuert werden. Es gibt eine ähnliche Bezeichnung für ausländisches Einkommen und ausländische Steuern. Wenn der REIT in einem bestimmten Jahr einen Verlust für steuerliche Zwecke realisiert, wird der Verlust im Trust einbehalten und kann vorgetragen werden, um das zu versteuernde Einkommen des Folgejahres zu verringern.
Häufig verfügt ein REIT über einen ausreichenden Cashflow, um einen Betrag auszuschütten, der sein zu versteuerndes Einkommen übersteigt, wenn Abschreibungen für Steuerzwecke abgezogen werden. In diesen Situationen wird dieser Überschussbetrag nicht direkt in den Händen der Anteilinhaber besteuert. Vielmehr reduziert der Überschuss die Steuerkosten der Anteile, so dass die Anteilsinhaber einen größeren Kapitalgewinn oder einen geringeren Kapitalverlust haben, wenn die Anteile verkauft werden. Wenn die Kostensenkung dazu führt, dass die Einheit negative Steuerkosten hat, wird dieser negative Betrag als Kapitalgewinn in den Händen des Anteilinhabers behandelt und die Steuerkosten werden auf Null zurückgesetzt.
Es gibt keine Quellensteuer auf Ausschüttungen des REIT an Einwohner Kanadas. Einkommensausschüttungen an Gebietsfremde werden jedoch mit einer Quellensteuer von 25% und Nichteinkommensausschüttungen mit einer Quellensteuer von 15% belastet. Die Quellensteuersätze können gesenkt werden, wenn ein Steuerabkommen mit dem Land besteht, in dem der Gebietsfremde wohnt. Beispielsweise wird die Quellensteuer auf Einkommensausschüttungen an Einwohner der Vereinigten Staaten aufgrund des Abkommens zwischen Kanada und den Vereinigten Staaten auf 15% gesenkt.
Umsatztests
Es gibt zwei Umsatztests, die erfüllt sein müssen, um sich als REIT zu qualifizieren. Nach dem ersten müssen mindestens 90% der „Brutto-REIT-Einnahmen“ des Trusts, definiert als Gesamteinnahmen abzüglich der Kosten für im Jahr veräußerte Immobilien, für ein Steuerjahr aus einem oder mehreren von:
- Miete aus Immobilien oder Grundstücken
- Zinsen
- Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von Immobilien
- Dividenden
- Lizenzgebühren
- Veräußerungen von förderfähigen Wiederverkaufsobjekten (d. H. Immobilien, die kein Kapitaleigentum sind und deren Besitz zusammenhängend ist und Neben einer Immobilie gehalten, die ein Kapitaleigentum ist)
Im Rahmen des zweiten Tests müssen mindestens 75% der Brutto-REIT-Einnahmen des Trusts für das Steuerjahr aus einer beliebigen Kombination von:
- Miete von Immobilien oder Immobilien
- Zinsen aus Hypotheken oder Hypotheken auf Immobilien oder Immobilien
- Dispositionen von Immobilien oder Immobilien, die Kapitaleigenschaften sind
Die Definition von Immobilien oder Immobilien ist nicht auf Immobilien in Kanada beschränkt. Dazu gehört auch eine Beteiligung an Immobilien, Gebäuden und deren Bestandteilen sowie eine Investition in einen REIT.
Der Begriff „Miete von Immobilien oder Grundstücken“ umfasst die Bezahlung von Dienstleistungen, die üblicherweise mit der Vermietung von Immobilien erbracht oder erbracht werden. Einnahmen aus der Verwaltung oder dem Betrieb von Immobilien, der Inanspruchnahme oder dem Recht zur Nutzung eines Zimmers in einem Hotel oder einer ähnlichen Einrichtung sowie die auf Gewinn basierende Miete sind ausdrücklich von der Miete aus Immobilien oder Immobilien ausgeschlossen.
Infolge dieser Regeln kann ein REIT nicht mehr als 10% seines Bruttoumsatzes aus nicht qualifizierten Aktivitäten erzielen. Während es im Rahmen des ersten Tests zulässig ist, 10% der Brutto-REIT-Einnahmen aus nicht qualifizierten Aktivitäten sowie jegliche Art von Zinsen, Dividenden oder Lizenzgebühren zu erzielen, begrenzt der zweite Test den Gesamtbetrag dieser Arten von Einnahmen auf 25% der Brutto-REIT-Einnahmen.
Die Regeln enthalten Look-Through-Bestimmungen für Tochterunternehmen, Trusts oder Personengesellschaften des REIT, so dass die in diesen Unternehmen erzielten Einnahmen so behandelt werden, als wären sie vom REIT erzielt worden, um festzustellen, ob die Umsatztests erfüllt sind.
Asset-Tests
Es gibt auch zwei Asset-Tests, die ebenfalls erfüllt sein müssen, um sich als REIT zu qualifizieren. Im Rahmen des ersten Asset-Tests müssen mindestens 90% des Marktwerts aller vom REIT gehaltenen Nicht-Portfolio-Immobilien während des gesamten Steuerjahres „qualifizierte REIT-Immobilien“ sein.
Im Allgemeinen umfassen Nicht-Portfolio-Immobilien bestimmte Investitionen in Subjekte und kanadische Immobilien oder Immobilien. Hauptsächlich, Subjekt Einheiten sind Aktien einer Gesellschaft, Einheiten eines Vertrauens oder eine Beteiligung an einer Partnerschaft, die von den Bewohnern von Kanada aus. Der REIT muss mehr als 10% des Eigenkapitalwerts des betreffenden Unternehmens besitzen, damit es sich um eine Nicht-Portfolio-Immobilie handelt.
Damit es sich bei einer kanadischen Immobilie oder Immobilie um eine Nicht-Portfolio-Immobilie handelt, muss der Gesamtmarktwert aller dieser Immobilien 50% des Eigenkapitalwerts des REIT übersteigen. Kanadisches reales und unbewegliches Vermögen umfasst Aktien eines Unternehmens und eine Beteiligung an einem Trust oder einer Partnerschaft, wenn mehr als 50% des beizulegenden Zeitwerts dieses Unternehmens aus kanadischem realem oder unbeweglichem Vermögen stammen.
Um eine qualifizierte REIT-Immobilie zu sein, muss ein Nicht Portfolio-Subjekt entweder 90% oder mehr seiner Brutto-REIT-Einnahmen direkt aus der Instandhaltung, Verbesserung, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien oder unbeweglichen Immobilien Kapitaleigenschaften des REIT (im Wesentlichen eine Immobilienverwaltungsgesellschaft), oder es besitzt keine andere Immobilie als Rechtstitel an Immobilien oder unbeweglichen Immobilien des REIT (d. H. Ein bloßer Treuhänder) oder Immobilien, die dem REIT zur Erzielung seiner Mieteinnahmen oder zur Veräußerung von Immobilien oder immobilien, die Kapitaleigenschaften sind.
Immobilien, die sich nicht in Kanada befinden, gelten nicht als Nicht-Portfolio-Immobilien und unterliegen daher nicht diesem Asset-Test.
Nach dem zweiten Vermögenswerttest darf der aggregierte Marktwert bestimmter Vermögenswerte des REIT während des gesamten Steuerjahres nicht weniger als 75% des Eigenkapitalwerts des REIT betragen, definiert als der Marktwert aller Erträge oder Kapitalbeteiligungen am Trust. Die für diesen Test berücksichtigten Vermögenswerte lauten wie folgt:
- Reales oder unbewegliches Vermögen, das Kapitaleigentum ist
- Ein förderfähiges Wiederverkaufseigentum (früher in diesem Artikel definiert)
- Verschuldung eines kanadischen Unternehmens, vertreten durch die Annahme eines Bankiers
- Bargeld
- Schulden, die von einer kanadischen Regierungsbehörde ausgegeben oder von dieser garantiert werden
- Einlagen bei eine Kreditgenossenschaft
Dieser Test ermöglicht es einem Trust, sich weiterhin als REIT zu qualifizieren, während er große Geldbeträge aus einem öffentlichen Angebot hält, bis er in Immobilien oder Immobilien investiert ist.
Beachten Sie, dass der Marktwert dieser Vermögenswerte mehr als 100% des Eigenkapitalwerts des REIT betragen kann, da der REIT wahrscheinlich Schulden hat, was den Eigenkapitalwert verringert, während Schulden nicht in den Marktwert einer Immobilie einfließen.
Im Gegensatz zum ersten Asset-Test muss sich die Immobilie oder Immobilie in Kanada befinden. Beide Tests müssen jedoch erfüllt sein. Definitionsgemäß umfasst reales oder unbewegliches Vermögen eine Beteiligung an einem anderen REIT, Gebäuden und bestimmten anderen spezifischen abschreibungsfähigen Immobilien, die an Gebäuden angebracht sind.
Zusammen erlauben die Asset Tests einem REIT, einige Investitionen zu halten, die nicht mit der Mittelbeschaffung oder dem Betrieb von Mietobjekten zusammenhängen, sondern nur im Rahmen der festgelegten Schwellenwerte. Während die Ertragstests am Ende des Jahres berechnet werden, müssen die Asset-Tests das ganze Jahr über durchgeführt werden. Nichtsdestotrotz sollten sowohl die Ertrags- als auch die Vermögenstests regelmäßig überwacht werden, da ein Abseits dazu führt, dass der Trust tatsächlich als Körperschaft besteuert wird. Die Asset-Tests sind besonders streng, da ein Offside jederzeit dazu führen kann, dass der Trust für dieses Jahr nicht als REIT betrachtet wird.
Zu REIT oder nicht zu REIT
REITs werden von vielen Anlegern im Vergleich zu einer Unternehmensstruktur mit ähnlichen Vermögenswerten als sehr attraktive Anlageform angesehen. Sie bieten Anlegern die Möglichkeit, an Immobilieninvestitionen teilzunehmen, die sie sonst möglicherweise nicht selbst tätigen könnten, und bieten ein vielfältigeres Immobilienportfolio. Obwohl ein REIT möglicherweise nicht so sicher ist wie eine festverzinsliche Anlage, sehen Anleger die Rendite in der Regel als attraktiver an und bieten gleichzeitig eine Barrendite, die in der Regel monatlich oder vierteljährlich gezahlt wird. REITs sind besonders attraktiv für steuerbefreite Anleger wie RRSPs und Pensionspläne, da die Einkommensteuer aufgeschoben wird, bis Mittel aus den Plänen abgezogen werden.