Wenn Sie eine Wohnung besitzen, haben Sie das Recht, Ihren Mietvertrag um 90 Jahre zu einer Nullmiete zu verlängern. Dies ist ein individuelles Recht, das allen Wohnungseigentümern gewährt wird, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen.
Alternativ können Sie mit anderen Wohnungseigentümern in Ihrem Gebäude zusammenarbeiten und das Eigentum an dem Gebäude erwerben (bekannt als das Recht auf kollektives Wahlrecht).
Nachfolgend finden Sie Fragen und Antworten zum Recht, den Mietvertrag Ihrer Wohnung zu verlängern.
Weitere Informationen finden Sie in den FAQs zum Kauf von Eigentumswohnungen mit anderen Mietern. Sobald das Eigentum an dem Gebäude erworben wurde, können Sie einen verlängerten Mietvertrag beantragen.
Was ist die relevante Gesetzgebung?
Pacht Reform, Wohnen und Stadtentwicklung Act 1993 (das Gesetz).
Was sind die Qualifikationskriterien?
Die wichtigsten sind wie folgt, aber es sollte beachtet werden, dass es eine Reihe von Ausnahmen gibt:
- Die Wohnung muss unter einem langen Mietvertrag gehalten werden, dh sie wurde ursprünglich für eine Laufzeit von mehr als 21 Jahren gewährt
- Die Wohnung muss seit mehr als zwei Jahren in Ihrem Besitz sein. Dieses Datum beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Sie müssen nicht in der Wohnung gewohnt haben. Es gibt keine Aufenthaltsberechtigung. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mietvertrag in Ihrem persönlichen Namen oder von einem Unternehmen, das Sie kontrollieren, gehalten wird.
Was sind einige der Ausnahmen?
Der Mietvertrag unterliegt einem minderwertigen Mietvertrag, der selbst ein qualifizierender Mietvertrag oder ein Geschäftsleasingvertrag ist oder der Vermieter ein gemeinnütziger Wohnungsbauverein ist. Alternativ können Sie, wenn Sie zuvor einen Anspruch geltend gemacht haben, erst nach Ablauf von mindestens einem Jahr einen neuen geltend machen.
Es gibt andere Ausnahmen, also bevor Sie fortfahren, sollten Sie uns kontaktieren, um Ihre eigene individuelle Situation zu überprüfen.
Warum sollte ich verlängern?
Ihr Mietvertrag ist eine Verschwendung von Vermögenswerten. Wenn die Länge des Mietvertrags abnimmt, nimmt auch sein Wert ab. Besondere Punkte zu beachten sind:
- Sie zahlen mehr, um Ihren Mietvertrag zu verlängern, wenn Ihre Mietdauer weniger als 80 Jahre beträgt. Dies könnte erheblich sein. Es ist normalerweise ratsam, zu verlängern, bevor Ihr Mietvertrag diese Grenze erreicht.
- Kreditgeber mögen keine kurzen Wohnungsmieten. Sie werden wahrscheinlich auf Schwierigkeiten stoßen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, wenn die nicht abgelaufene Laufzeit Ihres Mietvertrags unter den von den meisten Kreditgebern festgelegten Kriterien liegt. Verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Kriterien, aber in der Regel suchen sie nach einer nicht abgelaufenen Laufzeit von mindestens 60 Jahren.
Wie lange kann ich meinen Mietvertrag verlängern?
Sie können 90 Jahre zu dem hinzufügen, was auf Ihrem bestehenden Mietvertrag übrig ist. Wenn Sie beispielsweise noch 80 Jahre in Ihrem Mietvertrag haben, erhalten Sie einen neuen Mietvertrag von 170 Jahren.
Wie viel kostet es?
Sie müssen dem Vermieter eine Prämie zahlen, um die Mietverlängerung zu gewähren. Die Bewertungsberechnung zur Berechnung der Prämie ist komplex. Im Großen und Ganzen wird es anhand von Grundmieten und -renditen sowie der Länge der nicht abgelaufenen Laufzeit berechnet. Der Leasehold Advisory Service hat einen guten Rechner, um die wahrscheinlichen Kosten der Prämie zu berechnen.
Sie haben auch Ihre eigenen beruflichen Kosten, die die Ihrer Anwälte und Vermesser und in komplexeren Fällen die eines Anwalts sind.
Beachten Sie auch, dass Sie, wenn Sie Ihrem Vermieter eine Mitteilung nach dem Gesetz zustellen, auch persönlich für die angemessenen Kosten des Vermieters haften, die ihm im Zusammenhang mit:
- jede Untersuchung, die der Vermieter durchführen muss, um zu überprüfen, ob Sie sich für das Recht auf einen neuen Mietvertrag qualifizieren
- eine Bewertung Ihrer Wohnung erhalten
- Aushandlung und Gewährung eines neuen Mietvertrags an Sie.
Darüber hinaus fallen die üblichen Kosten an, die mit jeder Transporttransaktion verbunden sind, z:
- Stempelsteuer Grundsteuer (abhängig vom Preis, den Sie zahlen)
- Grundbuchgebühren
- Auszahlungen wie Suchgebühren, die in London normalerweise £ 300 – £ 400 betragen.
Wenn die Angelegenheit an das First Tier Tribunal (FTT) gehen muss, sind Ihre eigenen Kosten höher. Schließlich müssen Sie eine gesetzliche Kaution hinterlegen, die 10% des Betrags beträgt, der in der ursprünglichen Anspruchserklärung als Schätzung der Prämie des Mieters angegeben ist, die den Prozess startet.
Brauche ich einen Gutachter?
Wir empfehlen Ihnen immer eine formale Bewertung durch einen auf diesen Bereich spezialisierten Gutachter. Selbst für Verhandlungen müssen Sie eine Vorstellung davon haben, wie viel Sie wahrscheinlich bezahlen werden. Darüber hinaus ist es notwendig, einen Preis in der ersten Bekanntmachung anzugeben. Wenn der Preis unrealistisch ist, kann dies dazu führen, dass Ihre Mitteilung für ungültig erklärt wird oder der Vermieter einen Rechtsstreit einleitet, der kostspielig sein kann.
Was passiert im Streitfall?
Das Gesetz schreibt einen Zeitplan für beide Seiten vor, wobei Streitigkeiten über die Bedingungen des neuen Mietvertrags oder die Prämie vom First Tier Tribunal entschieden werden müssen. Dieser Antrag bei der Finanztransaktionssteuer muss innerhalb von sechs Monaten nach der Gegendarstellung des Vermieters gestellt werden. Die Nichteinhaltung dieser Frist führt zur Rücknahme Ihres Anspruchs.
Ich habe eine Hypothek über die Wohnung. Muss ich dem Kreditgeber mitteilen, dass ich meinen Mietvertrag verlängern möchte?
Nicht unbedingt, da das Gesetz die Sicherheit des Kreditgebers bewahrt, indem es seine Gebühr effektiv von Ihrem bestehenden Mietvertrag auf den neuen Mietvertrag überträgt. Wir empfehlen Ihnen jedoch, sich aus Höflichkeit an sie zu wenden, da das Grundbuchamt sie wahrscheinlich auf den Antrag zur Registrierung des neuen Mietvertrags aufmerksam machen wird und Sie in jedem Fall ein weiteres Darlehen aufnehmen möchten, um die Prämie und die Kosten zu bezahlen.
Ich überlege, eine Wohnung zu kaufen, die eine kurze Laufzeit hat. Was kann ich tun?
Sofern der Verkäufer die Wohnung seit mehr als zwei Jahren besitzt, können Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, eine Anspruchsanzeige zuzustellen und dann die Rechte aus dieser Forderung an Sie zu übertragen, wenn Sie den Kauf abschließen.
Mein Gebäude hat mehr als einen Vermieter, was kann ich tun?
Dies ist nicht ungewöhnlich im Zentrum von London. Der relevante Vermieter ist derjenige, dessen Interesse lang genug ist, um den neuen Mietvertrag von 90 Jahren zuzüglich Ihrer verbleibenden Laufzeit zu gewähren. In den meisten Fällen wird es der Freihalter sein, aber einige Blöcke können einen Zwischenwirt haben, der einen 200-jährigen Mietvertrag hält. In diesem Fall handelt es sich wahrscheinlich um den Zwischenwirt.
Wie lange dauert der gesamte Prozess?
Unserer Erfahrung nach empfehlen wir unseren Kunden, dass sechs bis neun Monate die Norm sind. Wenn die Angelegenheit zur FTS gehen muss, wird es länger dauern.
Was ist mit Verhandlungen mit dem Vermieter außerhalb des gesetzlichen Verfahrens? Was sind die Vor- und Nachteile davon?
Dies kann Ihre einzige Option sein, wenn Sie sich nicht für das Gesetz qualifizieren. Nach unserer Erfahrung können Sie jedoch am Ende mehr Geld zahlen, als wenn Sie einen formellen Anspruch geltend machen, und Sie haben keine Kontrolle darüber, wie schnell der Vermieter reagiert. Bei einem formellen Anspruch gibt es einen definierten Zeitplan mit Sanktionen bei Nichteinhaltung.
Was ist mit den Bedingungen des verlängerten Mietvertrags – sind diese die gleichen wie der bestehende Mietvertrag oder können sie variiert werden?
Das Gesetz sagt, dass der neue Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen wie der bestehende Mietvertrag sein muss. Es gibt jedoch einige begrenzte Ausnahmen:
- wenn der bestehende Mietvertrag Immobilien umfasst, die nicht in den neuen Mietvertrag aufgenommen werden sollen
- wenn seit der Gewährung des bestehenden Mietvertrags physische Änderungen an der Immobilie vorgenommen wurden
- wenn die Servicegebührenrückstellungen fehlerhaft getroffen wurden, sodass der Vermieter die vollen Reparatur- oder Versicherungskosten nicht zurückerstatten kann.
Was ist, wenn mein Vermieter fehlt? Wie finde ich heraus, wer der Freeholder ist?
Wenn Ihr Vermieter nicht gefunden werden kann, müssen Sie bei den Gerichten einen sogenannten „Vesting Order“ beantragen. Sie müssen dem Gericht nachweisen, dass Sie das Recht haben, einen neuen Mietvertrag zu erwerben, und dass Sie alle angemessenen Nachforschungen angestellt haben, um Ihren Vermieter ausfindig zu machen, dies jedoch nicht getan haben.
Was ist mit der Finanzierung der Mietvertragsverlängerung?
Wenn Ihr bestehender Kreditgeber nicht bereit ist, einen weiteren Vorschuss zu leisten, müssen Sie auf Ersparnisse oder Hilfe Ihrer Familie zurückgreifen.
Ich bin ein Grundstückseigentümer / Vermieter und habe eine Mitteilung von meinem Mieter erhalten, der einen neuen Mietvertrag beantragt. Was soll ich tun?
Was auch immer du tust, ignoriere es nicht und denke, die Sache wird verschwinden. Wenn Sie nicht innerhalb der angegebenen Frist, die normalerweise zwei Monate nach Erhalt der Mitteilung des Mieters beträgt, mit einer formellen Gegendarstellung des Vermieters antworten, sind Sie gezwungen, den neuen Mietvertrag zu dem in der Mitteilung des Mieters festgelegten Preis zu gewähren.
Sie sollten einen Anwalt beauftragen, um zu überprüfen, ob der Mieter berechtigt ist, die Forderung geltend zu machen und eine formelle Gegendarstellung zu erstellen. Ein Gutachter sollte auch ernannt werden, um Sie über die wahrscheinliche Prämie zu beraten. Diese Kosten sollten schließlich alle von dem Mieter erstattungsfähig sein, der die Forderung gegen Sie geltend macht.
Welche Informationen benötigen Sie von mir als Mieter, um einen Anspruch geltend zu machen?
Wir werden folgendes benötigen:
- angaben zu Ihrem Eigentum an der Wohnung; In der Regel genügt ein Grundbuchtitel
- eine Kopie Ihres Mietvertrags
- Angaben zu Ihrem Vermieter; Auch hier reicht ein Grundbuchtitel im Interesse des Vermieters aus. Wenn nicht, dann eine Kopie Ihrer letzten Miete / Servicegebühr, die Ihre Vermieter Details haben sollte
- Ihre ID – wir müssen Ihren Reisepass und eine aktuelle Nebenkostenrechnung sehen, um den Wohnsitz zu beweisen.
Nützliche Links
- Die Mietrechtsberatung
- Mietvertragsverlängerungsrechner
- Mietvertragsverlängerung – Erste Schritte
- Das Grundbuch
- ALEP