Wie lange dauert das alles?
Wenn die Immobilie leer ist und der Käufer keine Hypothek benötigt, kann ein Verkauf oder Kauf theoretisch in wenigen Tagen abgeschlossen werden, dies ist jedoch sehr ungewöhnlich. Das heißt, wir haben es viele Male getan
Es ist wahrscheinlicher, dass eine Hypothek erforderlich ist, und es wird eine Kette von Transaktionen geben, und wenn dies der Fall ist, dauert es normalerweise 4-6 Wochen, um Verträge auszutauschen, und dann weitere 2-4 Wochen zwischen dem Austausch von Verträgen und dem Abschluss insgesamt 6-10 Wochen von Anfang bis Ende.
Alle unsere Anwälte und Mitarbeiter werden alles tun, um Ihre Transaktion so schnell wie möglich voranzutreiben, aber wir können keine Garantie dafür geben, wie lange es dauern wird – und Sie sollten niemandem glauben, der dies tut! Wenn Kunden einen bestimmten Zeitplan im Auge haben, insbesondere wenn es einen bestimmten Grund gibt, z. B. Auswanderung oder Umzug in einen neuen Job, empfehlen wir den Kunden, dies so früh wie möglich zu sagen, da es immer die Möglichkeit gibt, ein „Ziel“ -Fertigstellungstermin vorzuschlagen, um die Gedanken aller zu konzentrieren
Wie schnell muss ich Geld bezahlen?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, werden wir Sie zu Beginn um ungefähr £ 350.00 bitten, um die ersten Arbeiten einschließlich der Suchgebühren abzudecken, die in Ihrem Namen ausgezahlt werden. Der Restbetrag des Preises und der Anwaltskosten wird kurz vor der Fertigstellung fällig, es sei denn, Sie leihen mehr als 90% des Kaufpreises, in diesem Fall kann es vor dem Austausch von Verträgen erforderlich sein.
Wenn Sie nur verkaufen, müssen Sie möglicherweise kein Geld im Voraus bezahlen. Jegliche Hypothek sowie Kosten und Maklergebühren werden nach Abschluss aus dem Verkaufserlös ausgezahlt, bevor ein Saldo an Sie gesendet wird.
Brauche ich eine Umfrage?
Wenn Sie eine Hypothek erhalten, prüft ein Gutachter die Immobilie im Namen des Kreditgebers. Obwohl sein Bericht Ihnen einen Hinweis darauf gibt, ob er der Meinung ist, dass die Immobilie den Betrag wert ist, den Sie zur Ausleihe aufgefordert haben, können Sie sich nicht darauf verlassen, wenn etwas schief geht, da diese Informationen dem Kreditgeber zugute kommen, nicht Ihnen.
Gegen eine zusätzliche Gebühr wird Ihnen in der Regel die Möglichkeit geboten, dass derselbe Gutachter einen detaillierteren „Hauskäufer-Bericht“ erstellt. Wenn Sie also zu einem späteren Zeitpunkt ein Problem finden, das nicht im Bericht erwähnt wird, haben Sie möglicherweise Rechtsmittel gegen den Gutachter.
Wenn die Immobilie ziemlich alt ist oder Sie sich besonders um einen Aspekt ihres Zustands sorgen, können Sie einen vollständigen Strukturerhebungsbericht erhalten, der noch detaillierter ist, aber dadurch etwas mehr kostet.
Denken Sie immer daran, dass die goldene Regel lautet: „Lassen Sie den Käufer in Acht nehmen“, damit Sie (vorausgesetzt, Sie wurden nicht absichtlich in die Irre geführt) für alle Probleme verantwortlich sind, die Sie beim Einzug feststellen.
Welche Art von Umfrage sollte ich haben?
1. Stellen Sie sicher, dass der Gutachter unabhängig ist. Immobilienmakler empfehlen, aber wurden sie dafür bezahlt? Möglicherweise. Es ist ein Vergehen, es dir nicht zu sagen.
2. Überprüfen Sie, ob Ihr Vermesser auf dem neuesten Stand ist. Es gibt jetzt zwei Ebenen der Umfrage. Stufe 2 und Stufe 3. Einfach. Also, was wird dir gesagt? Strukturelle Umfrage? Vollständige Umfrage? Bauaufsicht? Dies sind alte und veraltete Beschreibungen.
3. Sprechen Sie mit Ihrem Vermesser. Richtige Gutachter arbeiten und unterstützen SIE. Wenn alles, was Sie gesagt wird, ist „get it checked“, was ist der Punkt?
4. Holen Sie sich, was Sie wollen. Sagen Sie dem Vermesser, was Sie wollen, und vergleichen Sie dann die Preise. Fragen Sie nicht nur nach einem Preis und einer Zeit.
5. Vergleichen Sie nicht nur die Preise online. Die billigsten Umfragen zahlen, um an die Spitze der Vergleichsseiten zu gelangen. Nicht alle Umfragen sind gleich. Lass dich nicht täuschen; Es ist nicht nur eine Dose Bohnen.
6. Wie viel sind die Informationen wert? Wie viel geben Sie aus, um das Haus zu kaufen? Möchten Sie eine Umfrage, die weniger kostet als ein Waschmaschinenservice? Keine gute Idee – aber stellen Sie sicher, dass Sie bekommen, wofür Sie bezahlen.
7. Helfen Sie Ihrer Mutter / Ihrem Vater / Kind, ein Haus zu kaufen? Fachleute zu finden, die ihnen helfen und sie beraten, ist das beste Geschenk, das Sie machen können.
8. Wer ist Ihr Vermesser? Sie sind alle gleich sicher? Nein. FRICS-Vermesser sind gut qualifiziert und ein gecharterter Gebäudevermesser ist in der Lage, Mängel und Probleme zu melden. FRICS bietet einen Hauskäufer Bericht basierend auf einer Ampel Standard-Warnsystem. Bauingenieure gehen oft ins Detail.
9. Das Haus sieht gut aus, es ist fast neu. Was könnte falsch sein? Sie möchten also nur die großen Gegenstände kennen und ein Baumeisterfreund hat sie sich angesehen? Was ist, wenn etwas nicht stimmt? Wie groß ist das Problem? Wird es noch schlimmer? Wird es den Preis beeinflussen? Weisheit und Erfahrung zu kaufen ist jeden Cent wert. Holen Sie sich einen lokalen, unabhängigen Gutachter und finden Sie es heraus!
Wie viel Kaution benötige ich?
Normalerweise ist eine Anzahlung von 10% bei Vertragswechsel zu leisten. Wenn Sie kaufen und verkaufen, kann Ihr Anwalt in der Regel Ihre Käufer Kaution in Verbindung mit Ihrem Kauf verwenden, so dass Sie nichts finden müssen.
Wenn Sie nur kaufen, kann die Höhe der Kaution von der Größe Ihrer Hypothek (falls vorhanden) abhängen. Wenn es weniger als 90% ist, dann müssen Sie in der Regel 10% wie üblich finden, aber wenn Sie mehr als das leihen, können wir in der Lage sein, den Verkäufer zu überzeugen, zu akzeptieren, was auch immer Menge, die Sie setzen in (oder manchmal sogar nur die Höhe der Kosten und Auszahlungen nur), wenn Sie so viel wie 100% leihen.
Welche Suchen werden durchgeführt und warum?
Es gibt sechs Haupttypen der Suche, die durchgeführt werden können, und wir werden entscheiden, welche davon in Ihrem Fall erforderlich ist:
* Local Authority Search
Dies zeigt Details der Planungshistorie für das Grundstück und ob der Rat Kenntnis von Planungsverstößen hat, auch Vorschläge für neue Straßen oder Verkehrspläne, Baumschutzbeschlüsse, Schutzgebiete und andere Angelegenheiten innerhalb der Kontrolle des Rates, die das Grundstück betreffen könnten.
* Entwässerungssuche
Dies zeigt an, ob die Oberflächen- und / oder Schmutzwasserabläufe in einen öffentlichen oder privaten Abwasserkanal münden oder nicht.
* Umweltsuche
In jüngerer Zeit wurde empfohlen, dass der Anwalt des Käufers auch eine Umweltsuche durchführt, um festzustellen, ob es in der Umgebung Deponien oder Abfalldeponien gibt, ob die Immobilie auf einem alten Industriestandort errichtet wurde und ob Risiken durch kontaminiertes Land, toxische Emissionen, Überschwemmungen, Setzungen usw. bestehen.
* Grundbuchrecherche
Dies wird kurz vor Abschluss durchgeführt, um herauszufinden, ob neue Hypotheken gegen die Immobilie registriert sind, die zuvor nicht offengelegt wurden. Wenn dies der Fall ist, verlangt der Anwalt des Käufers offensichtlich eine Bestätigung, dass diese zurückgezahlt werden.
* Suche nach Grundgebühren
Wenn Sie eine Hypothek erhalten, wird der Kreditgeber Ihren Anwalt bitten, eine Suche durchzuführen, um sicherzustellen, dass Sie nicht bankrott sind! Sehr oft zeigt diese Suche einen Eintrag gegen eine andere Person mit einem ähnlichen Namen. In diesem Fall werden Sie aufgefordert, eine Kopie des Ergebnisses zu unterschreiben, um zu bestätigen, dass es sich nicht auf Sie bezieht.
* Kanzelsuche
Dies kann ein komplizierter Bereich sein, und um das Leben einfacher zu machen und den besten Schutz vor einer möglichen Haftung zu bieten, empfehlen wir unseren Kunden, eine Versicherung als routinemäßige Angelegenheit abzuschließen, da die Kosten in der Regel geringer sind, als es kostet, diesen Bereich vollständig zu untersuchen.
Kann ich Verträge tauschen, bevor ich mein Hypothekenangebot erhalte?
Wenn das Hypothekenangebot aus irgendeinem Grund abgelehnt oder verzögert wird oder Bedingungen enthält, die Sie nicht erfüllen können, ist das Geld möglicherweise nicht verfügbar, wenn dies erforderlich ist, sodass es äußerst gefährlich wäre, Verträge ohne es auszutauschen.
Was passiert beim Austausch von Verträgen?
Der Vertragsaustausch findet zwischen dem Anwalt des Käufers und dem Anwalt des Verkäufers in der Regel telefonisch statt. Sie überprüfen, ob ihre Kunden identische Verträge unterzeichnet haben, vereinbaren den Fertigstellungstermin und stimmen zu, sich die von ihren jeweiligen Kunden unterzeichneten Verträge sofort zuzusenden. Es wird normalerweise erwartet, dass der Käufer zu diesem Zeitpunkt bis zu 10% des Kaufpreises als Anzahlung zahlt – dies wird normalerweise vom Anwalt des Verkäufers bis zur Fertigstellung gehalten. Wir empfehlen Ihnen, keine Umzüge zu buchen oder die Mietsache zu kündigen, bis der Vertragsaustausch tatsächlich stattgefunden hat.
Wann findet ein Vertragsaustausch statt?
Nur wenn Verträge ausgetauscht wurden, ist die Transaktion rechtsverbindlich. Bis dahin könnten entweder Verkäufer oder Käufer versuchen, den Kaufpreis, den Fertigstellungstermin oder andere vereinbarte Bedingungen neu auszuhandeln, oder sie können die Transaktion ganz und ohne Verpflichtung oder Haftung zur Entschädigung der anderen Partei beenden. So ist das Gesetz derzeit.
Sobald der Austausch von Verträgen stattgefunden hat, weiß jeder, wo er steht, wann er fertig sein wird (der Umzugstag) und wann er Geld überweisen, Dokumente unterschreiben und seine Umzugsvereinbarungen bestätigen muss. Seien Sie nicht versucht, Exchange bis kurz vor oder sogar am selben Tag wie dem von Ihnen angestrebten Fertigstellungstermin zu verlassen. Wir empfehlen Ihnen, zwischen Vertragsaustausch und Fertigstellung 7-10 Werktage einzuplanen. In der Praxis kann dieser Zeitraum manchmal kürzer sein, aber es besteht ein erhöhtes Risiko, dass etwas schief geht, weil jemand keine Zeit hat, sich zu organisieren.
Der Anwalt des Käufers tauscht keine Verträge aus, bis er mit den Ergebnissen all seiner rechtlichen Recherchen und Anfragen zufrieden ist, alle Bedingungen und rechtlichen Anforderungen für das Hypothekenangebot des Käufers erfüllt sind und der Käufer mit seinen Umfrageergebnissen zufrieden ist.
Wenn entweder der Käufer vom Verkauf einer anderen Immobilie abhängig ist oder der Verkäufer von einem anderen Kauf abhängig ist, müssen sie gleichzeitig Verträge über die abhängigen Transaktionen austauschen.
Was passiert nach der Fertigstellung?
Die Fertigstellung ist der Punkt, an dem der Anwalt des Käufers das Kaufgeld von seinem Bankkonto auf das Bankkonto des Anwalts des Verkäufers überweist, das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übertragen wird und der Anwalt des Verkäufers die Schlüsselübergabe an den Käufer veranlasst. Dies alles geschieht am selben Tag. Der gesetzliche Fertigstellungstermin wurde vor dem Austausch von Verträgen vereinbart und ist Vertragsbestandteil.
Was sind die häufigsten Ursachen für Verzögerungen?
Sie können sicher sein, dass wir uns stets bemühen werden, die Transaktion voranzutreiben und andere Anwälte, Förderer und Dritte, die die Dinge aufhalten, zu verfolgen. Wir können jedoch zu Beginn keine Garantie dafür geben, dass alles bis zu einem bestimmten Datum abgeschlossen sein wird, und raten Ihnen, sehr vorsichtig mit jedem zu sein, der glaubt, dass dies möglich ist. Dies sind einige häufige Ursachen für Verzögerungen:
- Länge der beteiligten Kette – eine Verzögerung an einem Punkt in der Kette verzögert alle anderen
- Hypothekenantrag dauert länger als normal, vielleicht weil eine Referenz oder Bonitätsprüfung vom Kreditgeber verlangt wird und nicht ansteht, oder manchmal nur, weil der Hypothekengeber ungewöhnlich beschäftigt ist
- Hypothekenangebot mit unvorhergesehenen Bedingungen
- Umfragen, Suchanfragen oder Anfragen, die etwas Unerwartetes enthüllen
- Jemand anderes in der Kette will nicht so schnell vorgehen wie die anderen – trotz allem, was sie sagen mögen!
Wann kann ich meinen Umzug buchen?
Es ist am besten, Ihre Umzüge erst nach dem Vertragswechsel zu buchen, da das Umzugsdatum vor diesem Zeitpunkt nicht feststeht und Sie möglicherweise Geld verlieren, wenn sich das Datum nach der Buchung ändert.
Kann ich am Wochenende umziehen?
Leider kann das für den elektronischen Geldtransfer verwendete Bankensystem am Wochenende nicht genutzt werden und daher muss Ihr Umzug zwischen Montag und Freitag stattfinden.
Wann muss ich eine Gebäudeversicherung abschließen?
Sofern die Gebäudeversicherung nicht von Ihrem Kreditgeber arrangiert wird oder es sich um ein Mietobjekt handelt und die Versicherung vom Grundstückseigentümer übernommen wird, müssen Sie eine Gebäudeversicherung aus dem Austausch von Verträgen abschließen, da die Immobilie ab diesem Zeitpunkt auf Ihr Risiko geht.
Die Höhe der Deckung sollte die geschätzten Kosten für den Wiederaufbau der Immobilie sein, wenn sie zu Boden brennt, was nicht unbedingt dem aktuellen Marktwert entspricht. Wenn Sie eine Umfrage hatten oder eine Hypothek erhalten, hat Ihr Gutachter oder der Kreditgeber in der Regel einen Mindestdeckungsbetrag in seinem Bericht vorgeschlagen.
Was müssen wir wissen, wenn wir gemeinsame Namen kaufen?
Die meisten Paare, die verheiratet sind oder in einer stabilen Beziehung stehen, kaufen als „Mitmieter“, was bedeutet, dass nach dem Tod des einen oder anderen von ihnen automatisch die Hälfte des Anteils an den anderen übergeht.
Die Alternative besteht darin, das Eigentum als „Mieter gemeinsam“ zu halten, was bedeutet, dass jeder halbe Anteil als getrennt behandelt wird, so dass nach dem Tod des einen oder anderen von ihnen sein Anteil nicht automatisch an den anderen geht, sondern an denjenigen, dem er im Testament des Verstorbenen überlassen wurde, oder, wenn kein Testament vorliegt, an seine nächsten Angehörigen.
Wenn Sie ungleiche Beträge in das Eigentum einbringen, kann und sollte die Person, die den größeren Betrag zahlt, durch eine „Treuhandurkunde“ geschützt werden, in der Ihre jeweiligen Anteile aufgeführt sind, so dass im Streitfall oder nach dem Tod des einen oder anderen von Ihnen in der Zukunft Ihre ursprünglichen Absichten klar festgehalten werden. Sobald Sie die oben genannten Optionen in Betracht gezogen haben und / oder weitere Ratschläge benötigen, sollten Sie dies Ihrem Anwalt mitteilen, damit er sicherstellen kann, dass Ihre Wünsche erfüllt werden.
Soll ich meine bestehende Lastschrift vor Abschluss stornieren?
Nach dem Austausch von Verträgen, aber nie zuvor, können wir Kunden raten, bestehende Lastschriftzahlungen zu stornieren. Der Grund dafür ist, dass wir vom bestehenden Kreditgeber einen Vermerk über den ausstehenden Saldo (oder die Rückzahlungszahl) erhalten, der bis zum Fertigstellungstermin berechnet wird. Wenn in der Zwischenzeit eine Lastschrift an den Kreditgeber gesendet wird, führt dies zu einer Überzahlung, und es kann kurze Zeit dauern, bis diese zurückgezahlt ist.
Wann mache ich die erste Zahlung im Rahmen meiner neuen Hypothek?
Beim Ausfüllen des Hypothekenantragsformulars wären Sie aufgefordert worden, einen bestimmten Tag im Monat für Ihre Lastschrift anzugeben. Der Kreditgeber wird Sie jedoch in der Regel auch kurz nach Abschluss kontaktieren, um Ihnen den ersten Zahlungsbetrag und den Tag mitzuteilen, an dem er eingezogen wird. Sie sollten sich bewusst sein, dass aufgrund der Art und Weise, in der die Zinsen berechnet werden, wenn Sie in der Mitte eines Monats abschließen, Ihre erste Zahlung etwas größer als normal sein kann.
Was passiert mit den Schlüsseln?
Diese werden normalerweise bei den Immobilienmaklern belassen (falls vorhanden) und der Käufer holt sie ab, sobald das Geld am Tag der Fertigstellung überwiesen wurde. Wenn es keine Immobilienmakler gibt (oder dies nicht bequem ist), übergibt der Verkäufer sie direkt an den Käufer.
In jedem Fall ist es wichtig, dass Vorkehrungen im Voraus getroffen werden, um zu verhindern, dass der Käufer mit dem Umzugswagen draußen warten muss!
Obwohl Ihr Anwalt immer versuchen wird, sicherzustellen, dass alles so früh wie möglich am Tag der Fertigstellung abgeschlossen wird – und normalerweise wird dies bis zur Mittagszeit erledigt -, kann es manchmal zu Verzögerungen kommen, wenn Ihr Anwalt beispielsweise noch auf das Eintreffen der Hypothekengelder wartet oder eine besonders lange Kette besteht. In diesem Fall geraten Sie bitte nicht in Panik oder sind verärgert, da Ihr Anwalt das Problem ausnahmslos bis zum frühen Nachmittag lösen wird – wenn nicht früher!
Was kann ich tun, wenn in der Unterkunft unerwünschte Gegenstände zurückbleiben?
Wenn einige Käufer zum ersten Mal zu ihrer neuen Immobilie gehen, stellen sie leider fest, dass der Verkäufer Müll und / oder unerwünschte Gegenstände hinterlassen hat. Abgesehen von rechtlichen Schritten gegen den Verkäufer, die mit ziemlicher Sicherheit zu lange dauern und zu teuer sein werden, besteht die einzige praktische Alternative darin, dass Sie die Immobilie kurz vor der Fertigstellung besuchen, um selbst zu überprüfen, ob alles entfernt wurde.
Wann bekomme ich Geld?
Wenn Sie nur verkaufen oder nach Abschluss Ihres Verkaufs und Kaufs ein Überschuss fällig ist, wird Ihr Anwalt immer versuchen, dies am tatsächlichen Tag der Fertigstellung an Sie zu senden, aber wenn nicht, am nächsten Werktag.
Die Zahlung erfolgt normalerweise per Scheck, aber bei größeren Beträgen kann Ihr Anwalt das Geld direkt an Ihre Bank überweisen, wenn Sie dies im Voraus anfordern und Ihre Kontodaten angeben. Hierfür wird eine zusätzliche Banküberweisungsgebühr erhoben.
Wer kümmert sich um meine Interessen?
Wenn Sie uns beauftragen, für Sie zu handeln, teilen wir Ihnen den Namen und die Kontaktdaten des Anwalts mit, der für Sie tätig wird, der sicherstellt, dass die Transaktion in Ihrem besten Interesse verläuft, in Ihrem Namen über etwaige Rechtsfragen verhandelt und sicherstellt, dass alle erforderlichen Rechtsdokumente erstellt und unterzeichnet und innerhalb der erforderlichen Fristen an den entsprechenden Ort gesendet werden.
Wenn Ihr Anwalt zu irgendeinem Zeitpunkt im Urlaub ist oder abwesend ist, werden wir ein anderes Mitglied der Kanzlei beauftragen, in Ihrem Namen zu handeln und Sie über den Fortschritt auf dem Laufenden zu halten. Wenn Ihr Anwalt beschäftigt ist, wenn Sie klingeln, was in der Praxis häufig vorkommt, kann seine persönliche Sekretärin Ihnen ein Update über die Transaktion geben und erklären, was als nächstes passieren wird. Denken Sie daran, dass die Mitarbeiter weder geschult noch in der Lage sind, Rechtsberatung zu geben.
Wo bekomme ich einen Vermesser?
Wir haben eine Reihe von professionellen Vermessungskontakten in unserer Nähe. Bitte lassen Sie uns wissen, wenn Sie möchten, dass wir jemanden empfehlen, aber bitte beachten Sie, dass wir unabhängig handeln, und ganz in Ihrem Interesse. Wir zahlen unter keinen Umständen eine Vermittlungsgebühr oder akzeptieren eine Provision von Dritten, die wir Ihnen empfehlen.
Können Sie einen Makler empfehlen, um meine Immobilie zu verkaufen?
Ja! Bitte kontaktieren Sie uns unter den unten angegebenen Details, aber das gleiche gilt wie oben. Wir zahlen keine Vermittlungsgebühren oder akzeptieren Provisionen von niemandem.