Sie sind zuvor bei Ihrem Wohnungsbaudarlehen zurückgefallen und haben dann fleißig mit Ihrem Kreditgeber zusammengearbeitet, um den Ausfall mithilfe einer Kreditänderung erfolgreich zu beheben. Irgendwie bist du wieder auf dem alten Sattel des Stresses gelandet – Monate hinter Zahlungen oder Tage davon entfernt, dort zu sein. Sie sind nicht allein – viele Hausbesitzer werden entweder für Änderungen genehmigt, bevor sie sich vollständig von den finanziellen Schwierigkeiten erholen, die zu verpassten Zahlungen führen, oder sie haben neue und unabhängige Umstände erlebt, die ihre Zahlungsfähigkeit einschränken.
Stellen Sie sich diese Fragen, wenn Sie sich bewerben oder entscheiden, ob Sie eine sekundäre Wohnungsbaudarlehensänderung beantragen müssen:
Ist es möglich oder wird es schwieriger sein, eine andere Änderung zu erhalten?
Ja, es ist möglich, eine zweite Kreditänderung zu erhalten, obwohl es statistisch gesehen offensichtlich ist, dass Sie weniger wahrscheinlich eine zweite Änderung erhalten, wenn Sie eine erste hatten, und eine dritte, wenn Sie das Glück hatten, eine zweite zu bekommen. Es ist jedoch möglich. In der Tat hat die Mehrheit der Hausbesitzer, die derzeit Änderungen beantragen, bereits eine Art Work-out-Option gehabt, und eine anständige Anzahl von ihnen wird genehmigt. Solange Sie das Haus behalten und die Stabilität und das Einkommen haben möchten, um sich angemessene Zahlungen leisten zu können, gibt es keinen Grund, sich nicht zu bewerben, wenn Sie bei modifizierten Zahlungen in Rückstand geraten und mit herkömmlichen Methoden nicht aufholen können.
Auch wenn sekundäre Optionen möglicherweise nicht so automatisch sind wie beim ersten Mal – der eigentliche Entscheidungsprozess kann drastisch weniger schwierig sein, insbesondere wenn Sie ursprünglich in den ersten Jahren der Hypothekenkrise mit Ihrem Kreditgeber zusammengearbeitet hatten. Während Service-Center in den vergangenen Jahren zu Recht durch Desorganisation gekennzeichnet waren, profitieren moderne Schadensbegrenzungsabteilungen jetzt von anwendbarer Erfahrung, um einen standardisierteren und rechenschaftspflichtigeren Prozess zu unterstützen. Darüber hinaus profitieren Hausbesitzer jetzt davon, dass sie im Allgemeinen mehr individuelle Aufmerksamkeit erhalten, da es weniger Wettbewerb gibt, da die nationalen Zwangsvollstreckungszahlen in den letzten Monaten zurückgegangen sind.
Wird eine neue Modifikation meine Situation verbessern?
Hier können die Dinge je nach Situation stark variieren und die Notwendigkeit, sich mit einem kostenlosen HUD-zertifizierten Abschottungspräventionsberater zu treffen, wird größer. In einigen Fällen können Re-Modifikationen Zahlungs- und Zinsvorteile bieten, ein tatsächliches Ziel der meisten Dienstleister, da niedrigere Zahlungen und reduzierte Zinsen natürlich zu einer höheren Retention führen. In anderen Fällen ist es jedoch sehr vorhersehbar, dass eine Überarbeitung der Hypothekarkonditionen zu einer tatsächlichen Erhöhung des Zinssatzes und / oder der Zahlungen führen würde.
Zum Beispiel, wenn Sie ursprünglich durch das Federal HAMP Modification Program genehmigt wurden und „spezielle“ Bedingungen wie unter Marktzinsen, verlängerte Laufzeit (40 Jahre Amortisation) und jede Ebene der prinzipiellen Stundung zur Verfügung gestellt wurden, dann gibt es fast eine Gewissheit, dass eine Umwandlung in eine „traditionelle mod“ mit erhöhter Rate und Zahlung kommen würde, wenn rekonfiguriert mit Standardbedingungen Neufassung zum Marktzinssatz ohne teilweise Stundung alle während der Aufstockung der Balance durch Hinzufügen von frisch verpassten Zahlungen. Darüber hinaus sind die Marktzinsen selbst bei Änderungen, bei denen ursprünglich keine Sonderkonditionen verwendet wurden, heute fast einen vollen Punkt höher als vor einem Jahr.
Auf der anderen Seite, wenn Sie sich zuvor für eine traditionelle Änderung qualifiziert hatten und eine Hypothek haben, die für das HAMP-Programm in Frage kommt, mit auch einer qualifizierenden Härte und Höhe des Einkommens, können sich die Bedingungen als Ergebnis verbessern, da es als eine Notwendigkeit angesehen würde Erschwinglichkeit. Unabhängig davon ist es wichtig, vor fehlenden Zahlungen für jede Hypothek, viel mehr eine zuvor modifizierte, einen HUD-Berater über Ihre aktuellen Bedingungen schauen zu lassen, um zu sehen, was weit führen kann, bevor Sie auf Re-Modifikation angewiesen sind. Im Idealfall würde dies Sie dazu inspirieren, sich andere Haushaltslösungen anzusehen und zu verhindern, dass Sie gezwungen sind, weniger vorteilhafte Bedingungen zu akzeptieren, wenn der Verlust des Hauses einfach nicht etwas ist, das Sie zulassen möchten.
Ist der Genehmigungsprozess beim zweiten Mal anders?
Ja, der Bewerbungsprozess kann ausführlicher sein als beim ersten Mal. In vielen Fällen genehmigten die Kreditgeber Mods für die erste Delinquenz auf der Grundlage der Beobachtung einer unkontrollierbaren Härte und mit dem Nachweis, dass das Einkommen derzeit ausreicht, um Zahlungen zu leisten, wenn die Hypothek in erster Linie vom Hausbesitzer priorisiert wurde. Das HAMP-Programm ist ein perfektes Beispiel dafür, dass, wenn die Zahlung eines Hausbesitzers mehr als 31% des Bruttoeinkommens verbraucht, es unabhängig davon genehmigt werden könnte, ob die modifizierte Zahlung mit anderen aufgelisteten Ausgaben oder zusätzlichen Schulden übereinstimmt oder nicht.
Bei sekundären oder traditionellen Änderungen oder solchen, die die Erlaubnis eines Versicherers (FHA, ect) erfordern, kann das vorgelegte Budget, in dem die projizierten Ausgaben und die Kontoauszüge aufgeführt sind, die zur Überprüfung der Erschwinglichkeit erforderlich sind, viel genauer geprüft werden. Weniger automatisch ist die Annahme, dass Sie nur weil Sie sich bewerben, bereit, motiviert und in der Lage sind, Zahlungen zu leisten. Beim Underwriting wird mehr darauf geachtet, ob es realistisch ist, basierend auf objektiven Daten zukünftige Verbesserungen vorherzusagen. Kurz gesagt, mit Second Opportunities müssen Sie möglicherweise mehr tun, als nur es wollen, Möglicherweise müssen Sie tatsächlich dokumentieren, dass Sie erfolgreich sein können, bevor Sie genehmigt werden.
Wie dokumentieren Sie das?
Einfach, stellen Sie sicher, dass Sie mindestens so viel an Ersparnissen haben, wie eine erste Zahlung sein könnte, wenn Sie sich bewerben, um zu zeigen, dass Sie die Möglichkeit haben, zu beginnen. Als nächstes sparen Sie monatlich Geld, um zu zeigen, dass Sie auf dem Laufenden bleiben können, wenn Ihnen die überfälligen Zahlungen hinzugefügt wurden. Schließlich fragen Sie sich „Was würde der Kreditgeber denken“, bevor Sie jede Transaktion als Faustregel Underwriter oft verwenden, ist „was, wenn es mein eigenes Geld?“
Ob Sie es glauben oder nicht, Kreditgeber werden dafür belohnt, dass sie Änderungen und weiteren Gewinn anbieten, indem sie die verbleibenden Servicegebührenströme der Anleger erhalten – sie werden jedoch auch von denselben Anlegern bestraft, wenn die Erfolgsraten bei der Schadensminderung unter dem Standard liegen und nur dazu dienen, unvermeidliche Ausfälle zu verzögern, während sie langsam erodieren, was nach der Liquidation noch zu erholen ist. Viele stimmen jedoch nicht perfekt mit den Anlegermatrizen überein und benötigen vor der Genehmigung die Zustimmung eines Managers oder Senior Underwriters. Es braucht keinen Doktortitel, um zu verstehen, dass es einfacher ist, die Unterstützung von Entscheidungsträgern zu gewinnen, wenn Sie Geld sparen und Diskretion bei Verbraucherkäufen verwenden, anstatt nach einer möglichen Zwangsvollstreckung Geld für nicht wesentliche Dinge auszugeben.
Mehrausgaben für Mahlzeiten, Unterhaltung, Tabak- und Spirituosengeschäfte während der Beantragung einer Änderung können Sie eine Genehmigung kosten, wenn dies zu einem Mangel an Einsparungen führt. Warum sollte es nicht? Banken existieren, um Risiken für die Rentabilität zu quantifizieren und auf jemanden zu wetten, der Take-out, Pay-per-View und Katalog-Kleidung bestellt, während sie sagen, dass sie alles tun, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, nachdem fehlende Zahlungen miserable Chancen haben. Ich weiß, was Sie denken und nein, Bargeld von Ihrem Konto abzuheben und es für die Dinge zu verwenden, von denen Sie nicht möchten, dass der Kreditgeber etwas weiß, verschleiert Ihre Aktivitäten nicht – schlimmer noch, es kann andere dazu bringen zu vermuten, dass es ein Drogen- oder Glücksspielproblem gibt Hand oder einfach nur alte langweilige Instabilität, wenn das Endergebnis ein Mangel an Ersparnissen und Zahlungen ist.
Andere Dinge zu beachten:
Manchmal braucht man Geduld, um sich zu bewerben.
Viele Anleger haben Regeln, wie lange Sie nach der ersten Änderung anwenden können. In einigen Fällen spielt es keine Rolle, in anderen muss mindestens 1 Jahr seit der Umwandlung in das Dauerdarlehen verstrichen sein und einige Investoren erlauben keine zweite Übergangsfrist. Wenn Sie sich an den Servicer wenden oder mit einem HUD-Berater zusammenarbeiten, sollten Sie erfahren, wie dies in Ihrer Situation zutrifft.
Härte muss frisch sein.
Viele Investoren verlangen, dass es eine separate Härte gibt, die einen unfreiwilligen Rückgang oder eine Unterbrechung des Einkommens mit sich bringt, um sich zu qualifizieren. Kurz gesagt, Ihre Entlassung aus 2011 funktioniert nicht mehr, wenn Sie bereits 2012 geändert wurden. Härten sollten unfreiwillig sein und das Einkommen beeinflussen.
Vertraue bezahlten Helfern nicht.
Ich habe bemerkt, dass einige Betrüger für gewinnorientierte Modifikations-Outfits ihren Wert und ihre Notwendigkeit mit denen von Behindertenanwälten vergleichen. Sie behaupten, dass die Einstellung eines Fachmanns beim zweiten Mal notwendig ist, um den Deal zu bekommen, den Sie verdienen – aber Dritte können Sie mehr verletzen, als sie helfen, da sie Ihre Ersparnisse mit ihren Gebühren erschöpfen.
Dies wiederum veranschaulicht Ihre Unfähigkeit, sich Zahlungen zu leisten, und nicht die Fähigkeit, dies zu tun. Es ist niemals ratsam, eine Vereinbarung mit einem gewinnorientierten Wohnungshelfer zu treffen, da dieser keinen tatsächlichen Vorteil mit potenziellem Ergebnis bietet – Sie können jedoch kostenlos über eine HUD–Wohnungsagentur helfen.
Unsere HUD-zertifizierten Wohnberater können Ihnen helfen, Ihre Optionen für Kreditänderungen zu bewerten. Rufen Sie uns unter 888.577.2227 an, um mit einem Berater über den Schutz Ihres Hauses zu sprechen. Oder besuchen Sie unsere Website.
Autor Tim Fischer ist ein Abschottungspräventionsberater bei LSS Financial Counseling.