Kann ich nach einem Leerverkauf ein Wohnungsbaudarlehen erhalten?

Wenn Sie Probleme haben, Hypothekenzahlungen zu leisten oder Ihr Haus zu verkaufen, können Sie möglicherweise einen Leerverkauf tätigen, der es Ihnen ermöglicht, Ihr Haus für weniger als den noch geschuldeten Betrag zu verkaufen Darlehen, während der Rest vergeben wird. Nach einem Leerverkauf wird es jedoch nicht einfach sein, eine weitere Hypothek zu bekommen. Sie haben wahrscheinlich eine Mindestwartezeit, bevor Sie sich für ein anderes Darlehen qualifizieren können, und Sie müssen möglicherweise auch Ihre Kreditwürdigkeit verbessern und für eine Anzahlung sparen.

Die Folgen eines Leerverkaufs

Oft ist ein Leerverkauf eine Möglichkeit für einen notleidenden Hausbesitzer, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, die schwerwiegendere finanzielle Auswirkungen haben kann. Sowohl eine Zwangsvollstreckung als auch ein Leerverkauf können Ihren Kredit beschädigen, aber letzterer kann weniger schädlich sein.

„Die Gründe können vielfältig sein, aber ein Leerverkauf geschieht oft, weil der Verkäufer zu viel bezahlt oder zu viel für die Immobilie geliehen hat oder der Markt gesunken ist und der Marktwert der Immobilie geringer ist als der Hypothekensaldo“, erklärt Abe Kahan, Präsident von Home Lending bei Laurel Road, einer in New York City ansässigen Kreditplattform und einer Marke von KeyBank.

„In der Regel stimmt die Bank oder der Kreditgeber einem Leerverkauf zu, um einen Teil ihrer Schulden zurückzugewinnen“, sagt Kahan.

Da Sie verpflichtet sind, Ihre Hypothek vollständig zurückzuzahlen, müssen Sie und Ihr Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmen, bevor er fortfahren kann, sagt Suzanne Hollander, Anwältin und Immobilienprofessorin an der Florida International University in Miami.

„Die „Due on Sale“ -Klausel einer Hypothek ist eine Art Beschleunigungsklausel, die den Kreditnehmer verpflichtet, die gesamte Schuld zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs zu bezahlen“, sagt Hollander. „Deshalb muss ein Kreditnehmer formell die Erlaubnis des Kreditgebers einholen, die Immobilie für weniger als den Kreditbetrag über einen Leerverkauf zu verkaufen.“

Hollander warnt davor, dass Kreditgeber spezifische Richtlinien oder Verfahren haben, die befolgt werden müssen, um einen Leerverkauf zu verfolgen. Der Prozess dauert in der Regel auch sehr lange, und viele Kreditgeber lehnen Leerverkaufsanfragen ab oder reagieren überhaupt nicht darauf.

So erhalten Sie eine Hypothek nach einem Leerverkauf

Die gute Nachricht ist, dass Sie sich nach einem Leerverkauf für eine neue Hypothek qualifizieren können, dies kann jedoch schwierig und zeitaufwändiger sein. Ihr nächstes Darlehen kann auch mehr kosten.

„Wenn Sie versuchen, eine andere Hypothek zu bekommen, erkennen Sie, dass die Kreditgeber vorsichtiger sein werden“, sagt Steve Nakash, Direktor der Verbraucherdirektkredite für Blue Spot Home Loans, eine Abteilung von Cherry Creek Mortgage, in Greenwood Village, Colorado. „Sie haben jetzt eine Geschichte von nicht in der Lage zu zahlen, und Kreditgeber werden Ihre Kredit nach einem Leerverkauf prüfen, um sicherzustellen, dass Sie die neuen Zahlungen leisten können.“

Kahan stellt fest, dass ein Leerverkauf Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 50 und 200 Punkten senken kann, was viele Kredite außer Reichweite bringen kann. Herkömmliche Kredite erfordern in der Regel einen Mindestkredit-Score von 680, während FHA-Kredite einen Score von mindestens 500 erfordern, wenn Sie eine Anzahlung von 10 Prozent leisten, oder mindestens 580 mit 3,5 Prozent.

Sie können daran arbeiten, Ihre Kreditwürdigkeit auf das erforderliche Minimum zu verbessern, dies erfordert jedoch Zeit und Mühe.

„Das Einsparen einer höheren Anzahlung als das Minimum, das der Kreditgeber benötigt, kann auch den Prozess beschleunigen“, sagt Raisul Islam, Immobilienmakler und Wirtschaftsprüfer bei Howladar Yunus & Co., eine Korrespondenzfirma von Grant Thornton International Ltd., und Direktor von Hadee Lutful & Co.

Mindestwartezeit für eine Hypothek nach einem Leerverkauf

Je nach Darlehensart gibt es Mindestwartezeiten, bevor nach einem Leerverkauf eine neue Hypothek beantragt wird. Beachten Sie, dass dies allgemeine Anforderungen sind und je nach Ihrer persönlichen finanziellen Situation variieren können.

Darlehensart	Mindestwartezeit
Konventionell	2-4 Jahre mit Ausnahmen
FHA	3 Jahre mit Ausnahmen
USDA	3 Jahre
VA	2 Jahre mit Ausnahmen
Nicht qualifizierend (nicht QM)	Keine Anforderung

• Konventionelles Darlehen – Sie könnten sich für ein konventionelles Darlehen in nur zwei Jahren nach einem Leerverkauf qualifizieren, aber Sie werden wahrscheinlich brauchen eine Anzahlung von 20 Prozent zu leisten und „mildernde Umstände“ nachzuweisen, die zum Verkauf geführt haben, wie z. B. Arbeitsplatzverlust. Wenn Sie weniger als 20 Prozent nach unten haben, haben Sie eine längere Wartezeit: in der Regel vier Jahre mit 10 Prozent nach unten und sieben Jahre mit weniger als 10 Prozent nach unten.
• FHA–Darlehen – Für ein FHA-Darlehen müssen Sie wahrscheinlich drei Jahre warten, um nach einem Leerverkauf eine Hypothek zu erhalten, es sei denn, Sie können mildernde Umstände nachweisen, die das Warten auf ein Jahr verkürzen könnten. Möglicherweise können Sie auch eine Hypothek ohne Wartezeit beantragen, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mit Ihrer vorherigen Hypothek in Verzug waren und diese im Jahr vor dem Verkauf pünktlich bezahlt haben.
• USDA–Darlehen – Mit einem USDA-Darlehen müssen Sie in der Regel drei Jahre warten, um eine neue Hypothek zu beantragen, auch wenn mildernde Umstände zum Leerverkauf beigetragen haben.
• VA-Darlehen – Mit zwei Jahren haben VA-Darlehen die kürzeste Wartezeit, und es kann sogar zu keiner Wartezeit kommen, wenn Sie die Zahlungen rechtzeitig vor dem Verkauf geleistet haben.
• Nicht qualifizierte Hypothek (Non-QM) – Für eine nicht qualifizierte Hypothek kann es keine Wartezeit geben, aber denken Sie daran, dass diese Kredite eine größere Anzahlung erfordern und höhere Zinssätze verlangen können als andere Arten von Darlehen.

Wiederaufbau des Kredits nach einem Leerverkauf

Machen Sie keinen Fehler: Ein Leerverkauf kann Ihr Guthaben beschädigen. Wenn Sie in Zukunft ein Haus kaufen möchten, müssen Sie Ihren Kredit reparieren, um für die bestmöglichen Zinssätze und Darlehensprogramme in Frage zu kommen.

„Wenn ein Leerverkauf der einzige Makel in Ihrer Kreditauskunft ist, sollten Sie in der Lage sein, Ihren Kredit während Ihrer Wartezeit relativ schnell wieder aufzubauen“, sagt Nakash.

Wenn Ihre Kreditauskunft jedoch mehr Probleme aufweist, müssen Sie möglicherweise mehr arbeiten, um Ihre Punktzahl zu steigern, einschließlich dieser Schritte:

• Überprüfen Sie Ihre Kredit-Bericht an AnnualCreditReport.com , und korrigieren Sie alle Fehler oder Probleme, die Sie entdecken.
• Tilgen Sie Ihre bestehenden Schulden so gut Sie können.
• Vermeiden Sie verspätete Zahlungen und halten Sie Ihre Kreditauslastung niedrig — wenn möglich unter 30 Prozent.
• Vermeiden Sie die Beantragung von zwei oder mehr Kreditkonten in kurzer Zeit. Am besten trennen Sie Ihre Anträge um einige Monate, damit Ihr Guthaben nicht durch mehrere Anfragen belastet wird.
• Schließen Sie nicht verwendete Kreditkarten nicht. Sie können auch in Betracht ziehen, andere neue Kreditlinien zu beantragen, jedoch nur, wenn Sie beabsichtigen, Zahlungen pünktlich zu leisten und verantwortungsbewusst zu verwenden. Wenn Sie abgelehnt werden, können Sie versuchen, eine gesicherte Kreditkarte zu beantragen oder ein autorisierter Benutzer der Kreditkarte einer anderen Person zu werden.
• Bestimmen Sie, wie lange es dauern wird, bis Sie für die minimale Anzahlung für Ihr nächstes Darlehen sparen, und arbeiten Sie fleißig auf dieses Ziel hin.
• Suchen Sie sorgfältig nach Krediten bei mehreren Kreditgebern und vergleichen Sie Preise und Konditionen gründlich.

Was zu beachten ist

Denken Sie daran, dass, nur weil Sie bald nach einem Leerverkauf eine Hypothek beantragen können, dies nicht unbedingt bedeutet, dass Sie dies tun sollten.

„Es ist wichtig, finanzielle Stabilität zu demonstrieren, bevor Sie eine weitere Hypothek beantragen“, sagt Islam, „und Sie sollten sich für ein ordnungsgemäßes Geldmanagement einsetzen, damit Sie nie wieder einem Leerverkauf gegenüberstehen.“

Eines Ihrer Ziele könnte es sein, Ihre Notfalleinsparungen aufzubauen, damit Sie in Zukunft auf das Unerwartete vorbereitet sein können.

„Guten Menschen passieren manchmal schlimme Dinge – es kommt zu Insolvenzen, Menschen verlieren ihren Arbeitsplatz und Menschen werden krank. Deshalb ist es immer klug, sechs Monate Notfallmittel zur Verfügung zu haben, um diese Art von Situationen zu überstehen „, sagt Nakash.

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