Wann kommen Hausbesetzerrechte ins Spiel und unter welchen Umständen können Sie sich das Eigentum an einem Stück Land sichern, das nicht Ihnen gehört? Darren Higginson, Associate und Property Litigation Expert bei Coodes Solicitors, erklärt die Regeln und Vorschriften rund um nachteiligen Besitz.
Für Eigentümer und Bewohner von Grundstücken ist es wichtig, sich der Regeln und Vorschriften im Zusammenhang mit dem Besitz von Grundstücken, die manchmal als „Hausbesetzerrechte“ bezeichnet werden, und der Umstände, unter denen jemand Eigentümer des Grundstücks eines anderen werden kann, bewusst zu sein.
Ich habe mich kürzlich mit einer Reihe von Landstreitigkeiten und Anträgen auf Eigentum befasst, die auf nachteiligem Besitz beruhen. In einem dieser Fälle entdeckte ein Kunde, dass ein Teil seines Gartens bei jemand anderem registriert war. Ich erhielt eine Erklärung vom Vorbesitzer, der bestätigte, dass ein Nachbar ihm gesagt hatte, dass er dieses zusätzliche Land in den 1970er Jahren haben könnte, aber kein Kaufvertrag oder Schenkungsurkunde wurde jemals erstellt. Ich konnte nachweisen, dass der Kunde durch nachteiligen Besitz dazu berechtigt war. Als ich die Beweise den tatsächlichen Eigentümern vorlegte, stimmten sie zu, sie freiwillig an unseren Kunden zu übertragen.
Wie beanspruche ich das Eigentum an Land durch nachteiligen Besitz?
Wenn Sie Land durch nachteiligen Besitz beanspruchen möchten, müssen Sie nachweisen, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum ununterbrochen, ausschließlich und physisch die Kontrolle über das Land hatten und die Absicht hatten, das Land während dieses Zeitraums zu besitzen.
Vor Inkrafttreten des Grundbuchgesetzes 2002 konnten Sie Land durch nachteiligen Besitz beanspruchen, wenn Sie es mindestens 12 Jahre lang besetzt hatten. Dies ist immer noch der Fall, wenn es sich um nicht angemeldetes Land handelt oder wenn sich der Hausbesetzer bis zum 13.Oktober 2003 12 Jahre lang auf dem Land aufgehalten hat. Nach diesem Datum müssen Hausbesetzer nach dem neuen Verfahren nachweisen, dass sie das Land zum Zeitpunkt ihres Antrags mindestens 10 Jahre lang besessen haben.
Was passiert nach meiner Bewerbung?
Sobald Sie Ihren Antrag beim Grundbuchamt gestellt haben, wird nach dem neuen Verfahren eine Mitteilung an den Eigentümer des Grundstücks gesendet, der 65 Werktage Zeit hat, um Widerspruch einzulegen. In einigen Situationen kann der Eigentümer dem Antrag einfach widersprechen, z. B. weil der Hausbesetzer die erforderlichen 10 Jahre nicht auf dem Land war, oder er kann eine Gegendarstellung abgeben, in der der Hausbesetzer nachweisen muss, dass seine Situation in eine der drei Kategorien fällt:
- Dass es für den Eigentümer in gewisser Weise moralisch falsch wäre, den Antrag zu vereiteln, beispielsweise, wo der Eigentümer dem Hausbesetzer erlaubte oder ermutigte zu glauben, dass er tatsächlich das Land besaß;
- Dass der Hausbesetzer aus einem anderen Grund berechtigt ist, der neue Eigentümer des Grundstücks zu werden, zum Beispiel, wo sie sich vertraglich verpflichtet haben, das Land vom Eigentümer zu kaufen und den Kaufpreis zu zahlen, aber das Land nie auf sie übertragen wurde;
- Dass das Land neben dem Land liegt, das bereits dem Hausbesetzer gehört, Die genaue Linie der Grenze zwischen den beiden Grundstücken wurde nie formal festgelegt, und der Hausbesetzer glaubte fälschlicherweise, aber vernünftigerweise, dass er bereits der Eigentümer davon war.
Wenn kein Einspruch gegen den Antrag eingeht oder der Einspruch des Eigentümers fehlschlägt, wird der Hausbesetzer als neuer Eigentümer des Grundstücks registriert.
Ein weiterer aktueller Fall von mir fällt in die dritte Kategorie oben. Es handelte sich um ein Grundstück, das in den 1990er Jahren an einen Gemeinderat verkauft wurde. Fast sofort wurde ein Zaun errichtet, um die Grenze zu markieren. Unsere Klientin kaufte das zurückbehaltene Land drei Jahre später und beschloss kürzlich, dieses Land zu teilen, um ein Baugrundstück zu schaffen, stellte jedoch fest, dass die im Titelplan für ihr Grundstück mit dem Land des Gemeinderats gezeigte Grenze eine andere Form als die Zaunlinie hatte.
Wenn es im Garten des Kunden ein Land gibt, das außerhalb der auf ihrem Titelplan angegebenen Grenzlinie liegt, ist sie berechtigt, einen Anspruch auf den Besitz dieses Landes geltend zu machen, da sie seit mindestens 10 Jahren im ausschließlichen Besitz davon ist Das Land ist neben dem Land, das sie definitiv besitzt, und sie glaubte vernünftigerweise, dass das Land ihr gehörte und die Grenze zwischen ihrem Land und dem Land des Gemeinderats nie vom Grundbuchamt festgelegt wurde.
Was passiert, wenn mein Antrag auf nachteiligen Besitz fehlschlägt?
Wenn Ihr Antrag scheitert, weil der Eigentümer eine Gegendarstellung zustellt und Sie nicht in eine der drei oben genannten Kategorien fallen, können Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt erneut an das Grundbuchamt wenden, vorausgesetzt, Sie bleiben weitere zwei Jahre auf dem Grundstück.
Es ist viel wahrscheinlicher, dass Sie mit Ihrem Antrag beim zweiten Mal Erfolg haben, wenn der Eigentümer Sie in der Zwischenzeit nicht aus dem Land vertrieben hat.