Für einen erfolgreichen 1031-Austausch ist es wichtig, die 1031 Exchange Identification Rules zu verstehen und einzuhalten. Diese Regeln sind nicht so kompliziert, aber die Nichteinhaltung der Regeln kann Ihren Austausch ruinieren. Hier sind die zehn wichtigsten Dinge, an die Sie sich erinnern sollten, wenn Sie Ersatzeigenschaften in einem Austausch identifizieren:
1. Frist und allgemeine Regeln.
Der Steuerpflichtige hat 45 Tage ab dem Datum, an dem das abgetretene Eigentum geschlossen wird, Zeit, um das Ersatzeigentum zu identifizieren, das er an der Börse erwerben möchte. Wenn sich mehr als eine abgetretene Immobilie in einer Börse befindet, werden die 45 Tage ab dem Datum des Abschlusses der ersten abgetretenen Immobilie gemessen. Die identifizierte Immobilie muss nicht unter Vertrag stehen, und der Steuerpflichtige muss nicht alles erwerben, was er identifiziert. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Steuerpflichtige nichts anderes als das von ihm identifizierte Eigentum erwerben darf und die Nichteinhaltung der Identifizierungsregeln den gesamten Austausch ruinieren kann.
2. 3 Eigentumsregel.
Es gibt Regeln, die begrenzen, wie viele Eigenschaften der Steuerzahler identifizieren kann. In den meisten Fällen verwenden Steuerzahler die Drei-Eigenschaften-Regel. Der Steuerpflichtige kann bis zu drei Ersatzeigenschaften identifizieren und eine, zwei oder alle drei davon erwerben.
3. 200% Regel.
Wenn der Steuerpflichtige mehr als drei Immobilien identifizieren möchte, kann er die 200% -Regel verwenden. Diese Regel besagt, dass der Steuerpflichtige eine beliebige Anzahl von Ersatzobjekten identifizieren kann, solange der Gesamtmarktwert dessen, was er identifiziert, nicht mehr als 200% des Marktwerts dessen beträgt, was als abgetretenes Eigentum verkauft wurde. First American Exchange empfiehlt den Steuerzahlern, ein „Polster“ einzubauen, indem sie Immobilien identifizieren, die weniger wert sind als zulässig, falls später festgestellt wird, dass einige Immobilien einen höheren Wert haben als ursprünglich geschätzt.
4. 95% Regel.
Es gibt eine andere Regel, die von Anlegern nicht häufig verwendet wird. Die 95% -Regel besagt, dass ein Steuerpflichtiger mehr als drei Immobilien mit einem Gesamtwert von mehr als 200% des Wertes des abgetretenen Eigentums identifizieren kann, jedoch nur, wenn der Steuerpflichtige mindestens 95% des Wertes der von ihm identifizierten Immobilien erwirbt. Im Wesentlichen muss der Steuerzahler alles erwerben, was er identifiziert hat, damit dies funktioniert, und deshalb wird nicht zu oft darauf zurückgegriffen.
5. Eigentum erworben in 45 Tageszeitraum.
Jede Immobilie, die während des 45-tägigen Identifizierungszeitraums tatsächlich erworben wurde, gilt als ordnungsgemäß identifiziert. Es ist wichtig zu beachten, dass, wenn einige Immobilien in diesem Zeitraum erworben werden und einige Immobilien später unter Verwendung einer anderen der Identifikationsregeln erworben werden, die in den ersten 45 Tagen erworbene Immobilie als eine identifizierte Immobilie gezählt werden muss. Wenn Sie beispielsweise in den ersten 45 Tagen eine Immobilie erwerben und die 3-Immobilienregel anwenden und nach den 45 Tagen weitere Immobilien kaufen möchten, müssen Sie nur noch zwei weitere Immobilien identifizieren, da Sie bereits eine verbraucht haben.
6. Art der Identifizierung.
Die Identifizierung muss schriftlich erfolgen und vom Steuerpflichtigen unterzeichnet sein, und das Eigentum muss eindeutig beschrieben werden. Dies bedeutet im Allgemeinen, dass der Steuerpflichtige entweder die Adresse der Immobilie oder ihre rechtliche Beschreibung angibt. Eine Eigentumswohnung sollte eine Einheitsnummer haben, und wenn der Steuerzahler weniger als eine 100% ige Beteiligung kauft, sollte der prozentuale Anteil dessen, was erworben wird, notiert werden.
7. Wer muss den Ausweis erhalten.
Der Steuerpflichtige muss die Identifikationsnachricht entweder senden an:
1) Die Person, die verpflichtet ist, das Ersatzobjekt an den Steuerpflichtigen zu übertragen (z. B. der Verkäufer des Ersatzobjekts) oder;
2) An jede andere Person, die am Austausch „beteiligt“ ist (z. B. der qualifizierte Vermittler, Treuhandagent oder Titelunternehmen), mit Ausnahme einer „disqualifizierten Person“, z. B. eines Agenten oder eines Familienmitglieds des Steuerpflichtigen. Die meisten Identifikationshinweise werden an den qualifizierten Vermittler gesendet.
8. Ersatzeigenschaft muss identisch sein mit dem, was identifiziert wurde.
Der Steuerpflichtige muss „im Wesentlichen das gleiche“ Eigentum erhalten, das er identifiziert hat. Die Verordnungen enthalten vier Beispiele, um zu veranschaulichen, was „im Wesentlichen gleich“ bedeutet. In einem Beispiel identifiziert der Steuerzahler zwei Hektar nicht verbessertes Land und erwirbt dann 1,5 Hektar dieses Landes. Die erworbene Immobilie ist im Wesentlichen gleich, da sich das, was der Steuerpflichtige erhalten hat, in Art oder Charakter nicht von dem unterscheidet, was identifiziert wurde, und der Steuerpflichtige 75% des Marktwerts der identifizierten Immobilie erworben hat. In einem anderen Beispiel identifiziert der Steuerzahler eine Scheune und zwei Morgen Land und erwirbt dann die Scheune mit dem Land, das nur der Scheune zugrunde liegt. Die IRS sagt, dass die erworbene Immobilie nicht im Wesentlichen mit der identifizierten Immobilie identisch war, da sie sich in ihrer grundlegenden Natur oder ihrem Charakter unterschied.
9. Eigentum gebaut werden.
Wenn sich die Ersatzeigenschaft zum Zeitpunkt der Identifizierung im Bau befindet, muss der Steuerpflichtige nicht nur die Adresse oder die rechtliche Beschreibung der Immobilie angeben, sondern auch eine Beschreibung dessen, was auf der Immobilie gebaut werden soll.
10. Umgekehrter Austausch.
Wenn der Steuerpflichtige einen umgekehrten Umtausch durchführt, bei dem der Beherberger die Ersatzeigenschaft erwirbt, bevor der Steuerpflichtige den Verkauf der abgetretenen Immobilie abschließt, muss der Steuerpflichtige schriftlich angeben, was er zu verkaufen beabsichtigt, und diese Identifizierung muss spätestens 45 Tage nach dem Schließen der Ersatzeigenschaft durch den Beherberger erfolgen.