Möchten Sie ein „Ziegel und Mörtel“ Geschäft eröffnen und müssen eine Gewerbeimmobilie mieten? Wenn Sie die Kosten für die Anmietung eines Büroraums überprüfen, bemerken Sie möglicherweise NNN im Mietvertrag. Sie fragen sich vielleicht: „Was ist NNN?“
Wenn Sie mit dem Begriff Triple Net Lease nicht vertraut sind, sind Sie hier genau richtig. Egal, ob Sie ein interessierter Mieter oder in Immobilien investieren, Dieser Beitrag ist für Sie!
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Was ist NNN?
NNN ist eine Art Gewerbeimmobilienleasing, das als Triple Net (NNN) -Leasing bezeichnet wird. Alle gewerblichen Mietverträge haben einen Grundmietbetrag, der einen Mieter pro Quadratfuß pro Jahr berechnet.
Ein dreifaches Netto-Mietgebäude macht den Mieter jedoch für die Zahlung der Betriebskosten verantwortlich. Der Nettobetrag für Kutteln ist normalerweise geringer als der Grundbetrag.
Zum Beispiel wirbt ein Vermieter für eine Miete von $ 30 NNN pro Quadratmeter. ft. Die NNN zeigt an, dass es sich um ein Triple Net Lease handelt. Daher beträgt der Grundmietbetrag pro Jahr für eine Fläche von 1.000 Quadratmetern 30.000 USD pro Jahr oder 2.500 USD pro Monat.
Grundbetrag = Miete pro Quadratfuß x Quadratmeterzahl = $ 30 / sqft x 1.000 sqft = $ 30.000 pro Jahr oder $ 2.500 pro Monat
Ein NNN-Betrag pro Jahr von $ 10 würde jedoch $ 10.000 pro Jahr ($ 10 / sqft xsqft000 sqft) oder ungefähr $ 833 im Monat.
Somit beträgt die monatliche Gesamtmiete für den Mieter etwa $3,333 ($2,500 + $833).
Als weiteres Beispiel wirbt ein Vermieter für eine verfügbare Fläche von 2.500 Quadratmetern. ft. platz in einem ihrer Bürogebäude. Die Miete beträgt $ 20 NNN pro qm. ft. Der dreifache Nettoleasingbetrag beträgt 8 USD pro Quadratmeter. ft.
Die Grundmiete beträgt 50.000 USD pro Jahr (20 x 2.500 USD) oder etwa 4.166 USD pro Monat. Der dreifache Nettobetrag beträgt 20.000 USD pro Jahr (8 x 2.500 USD) oder etwa 1.666 USD pro Monat.
Daher ist die monatliche Miete für diese 2.5000 qm. ft. platz ist ungefähr $ 5.832 pro Monat!
Was beinhalten die NNN-Ausgaben?
NNN steht für Net Net Net. Die NNN-Ausgaben sind für die Zahlung von Grundsteuern, Sachversicherungen und die Instandhaltung des Gemeinschaftsraums (CAM) bestimmt.
Die CAM umfasst normalerweise die Instandhaltung des Außenbereichs, z. B. Schneeräumung und Parkplatzwartung. Ein Vermieter kann Dienstprogramme als Teil der Kosten einschließen. Daher ist es immer wichtig, das Kleingedruckte des Mietvertrags zu überprüfen.
Somit verwendet ein Vermieter diese Nettoausgaben, um zu bestimmen, wie hoch der NNN-Betrag sein sollte.
Zum Beispiel muss ein gewerblicher Immobilieninvestor 8.000 US-Dollar Grundsteuer, 2.000 US-Dollar Sachversicherung, 2.000 US-Dollar Unterhalt pro Jahr und 12.000 US-Dollar Nettokosten pro Jahr zahlen. Somit ist der dreifache Nettobetrag für eine 2.000 SF. raum ist $ 6 / sqft ein Jahr ($ 12.000 / 2.000 sqft).
Wenn es jedoch mehrere Gewerbeflächen gibt, wäre der dreifache Nettobetrag niedriger, da der Vermieter die Nettokosten auf die Mieter und die von ihnen gemietete Quadratmeterzahl aufteilt.
Zum Beispiel betragen die Gesamtnettokosten für eine 3.000 Quadratmeter große Immobilie 12.000 USD. Somit beträgt der gesamte Nettoleasingbetrag $ 4 / sqft Jahr. Für den Fall, dass es drei Mieter gibt, die jeweils 1000 qm mieten, hat jeder Mieter eine NNN-Ausgabe von $ 1.30 / sqft Jahr.
Gibt es einen einfachen Nettoleasingvertrag oder einen doppelten Nettoleasingvertrag?
Ein einziger Nettoleasingvertrag liegt vor, wenn der Mieter sich verpflichtet, den Grundmietbetrag und die Grundsteuern zu zahlen.
Auf der anderen Seite ist ein doppelter Nettoleasing, wenn ein Mieter für zwei der NNN zahlt. Zum Beispiel deckt ein Mieter die Grundsteuern und die Sachversicherung ab, nicht jedoch die Instandhaltung des Gemeinschaftsraums.
Was sind die Vorteile von NNN?
Gewerbeimmobilien mit Triple Net Leasing sind in der Regel relativ risikoarm. Obwohl der Vermieter letztendlich für die Zahlung der Grundsteuern, die Gebäudeversicherung und die Instandhaltung des Gemeinschaftsraums verantwortlich ist, zahlt der NNN-Betrag diese Kosten.
Wenn es um eine Wohnimmobilieninvestition geht, berücksichtigen einige Anleger alle Betriebskosten, einschließlich Steuern, Versicherungen und Hypotheken. Eine gute Investition hat ein Bruttomieteinkommen, das alle seine Kosten deckt und einen gewissen Cashflow erzeugt, der üblicherweise 100 US-Dollar pro Immobilie beträgt.
Aus diesem Grund sieht die Investition in Gewerbeimmobilien attraktiver aus als die Investition in Wohnimmobilien!
Gewerbliche Vermieter bezeichnen diese Art von Mietern als „schlüsselfertige“ Mieter, da sie alle Kosten tragen.
Turnkey bedeutet, dass keine zusätzliche Arbeit geleistet wird. In Bezug auf Wohninvestitionen und es gibt keine Reha-Arbeit, Investoren nennen eine schlüsselfertige Immobilie, weil der Wohnmieter am ersten Tag einziehen kann.
Für den Mieter sind die zusätzlichen Kosten aufgrund der erstklassigen Lage der Immobilie vernachlässigbar. Der Standort bietet Möglichkeiten, das Mietergeschäft zu ernähren und diese Kosten zu decken.
Absoluter Nettoleasing vs. Modifizierter Bruttoleasing
Vermieter und Immobilienmakler tauschen häufig den Begriff Triple Net Lease mit einem absoluten Nettoleasing aus. Es gibt jedoch einen Unterschied in den Details zwischen einem echten absoluten Nettoleasing und einem modifizierten Bruttoleasing.
Ein echter absoluter Nettoleasingvertrag liegt vor, wenn eine Gewerbeimmobilie relativ neu ist. Daher erhalten die Mieter die Verantwortung für die Instandhaltung des Gebäudes.
Im Laufe der Zeit übernimmt der Vermieter jedoch die meisten Kosten. Diese Art von Leasing wird als modifizierter Bruttoleasing bezeichnet.
Einige Investoren verkaufen ihre Gewerbeimmobilie, bevor der absolute Nettoleasing endet. Diese Strategie ermöglicht es ihnen, bei der Verlängerung einen modifizierten Bruttoleasingvertrag zu vermeiden.
Was sind die Risiken bei einem NNN-Leasing?
In der Regel ist ein Mieter für eine Gewerbeimmobilie ein bekanntes Unternehmen wie CVS oder Starbucks und zahlt seinen Mietbetrag im Voraus. Es gibt jedoch manchmal einen „Tante-Emma-Laden“, der Räume im Bürogebäude vermieten möchte.
Unabhängig von der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (Gewerbe oder Wohnen) sollten Vermieter bei der Aufnahme eines Mieters immer ihre Sorgfaltspflicht erfüllen. Wir wollen den Menschen und kleinen Unternehmen immer noch eine Chance geben, aber wir müssen die Vor- und Nachteile abwägen.
Zum Beispiel hatte ich einen Bewerber, der sich für eine meiner Immobilien interessierte. Nachdem ich sie jedoch einer Zuverlässigkeitsüberprüfung unterzogen hatte, stellte ich fest, dass sie eine niedrige Kreditwürdigkeit und zwei Räumungen als Teil ihrer Miethistorie hatten!
Nachdem ich jedoch weitere Due Diligence durchgeführt hatte, stellte ich fest, dass eine der Räumungen ein Fehler im Bericht war. Bei der anderen Räumung war der Antragsteller ein Garant für seine Großmutter, die den Mietvertrag nicht einhielt.
Ich habe ihre Bewerbung angenommen. Ich ließ jedoch neue Mieter mehr Skin ins Spiel bringen, indem ich vier Monatsmieten im Voraus bezahlte!
Fazit
Ein Triple Net Lease (NNN) ist, wenn die Mieter zusätzliche Kosten zusätzlich zu ihrer Grundmiete decken, wie Grundsteuern, Versicherungen und Wartung des Gemeinschaftsraums. Vermieter bezeichnen diese Art von Mietern oft als „schlüsselfertige“ Mieter, da sie die meisten Kosten übernehmen.
Diese Kosten zahlen sich nicht für diejenigen aus, die beim Betrieb des Gebäudes helfen, z. B. eine Hausverwaltungsgesellschaft.
Wenn Sie ein Mieter sind, der einen Immobilienmietvertrag für eine Gewerbeimmobilie unterzeichnen möchte, lesen Sie unbedingt das Kleingedruckte und verstehen Sie, welche Kosten Sie decken.
Wenn Sie ein Vermieter sind, müssen Sie akzeptieren, dass die Immobilie nicht immer eine absolute Triple-Net-Leasing-Immobilie ist. Sie müssen immer noch eine Exit-Strategie haben, egal ob Sie auszahlen oder einen 1031-Tausch durchführen und ihn durch eine andere Gewerbeimmobilie ersetzen!
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