Du bist nicht allein. Während auf dem Höhepunkt der Großen Rezession mehr als 30% der Hypotheken unter Wasser standen, schulden fast 21% der Hausbesitzer immer noch mehr als den Marktwert ihrer Häuser, so der Zillow® Negative Equity Report für das dritte Quartal.
„Das ganze Problem, unter Wasser zu sein, ist, dass es nur ein Problem ist, wenn man unbedingt verkaufen muss“, sagt Cliff Perotti, ein zertifizierter Experte für notleidende Immobilien in Corte Madera, Kalifornien.
Aber im Gegensatz zu anderen Hypothekeninhabern können einige Servicemitglieder, die mit Aufträgen für einen dauerhaften Stationswechsel konfrontiert sind, nicht warten, bis sich der Markt erholt hat, bevor sie ihre Häuser verkaufen.
Zufällige Vermieter
Da die steigende Flut des Immobilienmarktes die Immobilienwerte ein wenig näher an die Marktwerte gebracht hat, entscheiden sich viele Unterwasser-Hypothekeninhaber dafür, ihre Häuser zu vermieten – zumindest für eine Weile – wenn sie weiterziehen.
„Es gibt eine Menge zufälliger Vermieter, die nicht verkaufen können, aber ihre Häuser vermieten und die Gewinnschwelle erreichen können“, sagt Perotti.
Einige Leute refinanzieren sich, um ihre Hypothek näher an die Mietpreise anzupassen und die finanzielle Belastung zu verringern.
„Immer mehr Familien entscheiden sich dafür, ihre Häuser für weniger Geld zu vermieten und sich zu refinanzieren, um den Unterschied auszugleichen“, sagt Katie Savant, stellvertretende Direktorin für Regierungsbeziehungen bei der National Military Family Association.
Programme bieten Erleichterung
Viele Regierungsprogramme, die während der Rezession geschaffen wurden, um kämpfenden Hausbesitzern zu helfen, galten zunächst nicht für Zweitwohnungen oder Mietobjekte, aber einige wurden erweitert, um diese Häuser einzuschließen, wie das Home Affordable Refinance Program oder HARP.
HARP wurde im März 2009 gegründet, um Hausbesitzern unter Wasser und in der Nähe von Unterwasser zu helfen, ihre Hypotheken zu refinanzieren, ohne Kapital abzuzahlen. Um förderfähig zu sein, müssen Sie im Allgemeinen ein von Freddie Mac oder Fannie Mae gedecktes Darlehen haben, das Darlehen spätestens am 31. Mai 2009 aufgenommen haben, ein Kredit-zu-Wert-Verhältnis von mehr als 80% haben und aktuell sein Zahlungen im vergangenen Jahr.
VA-Darlehen sind nicht förderfähig, da die VA ein eigenes Refinanzierungsprogramm hat, das erfordert, dass Sie zuvor in der Wohnung gelebt haben, aber jetzt nicht darin leben müssen.
HARP nimmt Bewerbungen bis Dez. 31, 2015.
Das Home Affordable Modification Program oder HAMP kann auch dazu beitragen, Hypothekenzahlungen erschwinglicher zu machen. Das im Juni 2012 erweiterte Programm umfasst jetzt Hausbesitzer, die eine Änderung an einem Haus beantragen, das derzeit vermietet ist oder das der Hausbesitzer vermieten möchte.
Servicemitglieder können auch Anspruch auf HAMP haben, wenn sie aufgrund von PCS-Aufträgen vertrieben werden; planen, das Haus zu vermieten und irgendwann in der Zukunft dorthin zurückzukehren; und besetzten das Haus unmittelbar vor der Vertreibung als Hauptwohnsitz.
HAMP Einschreibung endet Dezember. 31, 2015.
Den Verlust nehmen
Die Entscheidung, ein Haus mit Verlust zu verlassen oder das Eigentum an die Hypothekenbank zurückzugeben, ist eine große Entscheidung, die Sie nicht alleine treffen sollten. Sprechen Sie mit einem freien Wohnungsberater oder einem Finanzberater, um Ihre Entscheidungen abzuwägen, die einen Leerverkauf und eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung beinhalten können. Ein Leerverkauf ist, wo die Hypothekengesellschaft zustimmt, dass Sie Ihr Haus für einen Betrag verkaufen, der „kurz“ von dem, was Sie schulden, fällt. Und eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist, wo die Hypothekengesellschaft können Sie das Eigentum zurück zu übertragen.
Savant erklärt, dass die Auswirkungen dieser Optionen kostspielig und weitreichend sein können, insbesondere für Servicemitglieder. „Militärfamilien müssen wirklich vorsichtig mit Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen sein, da die Entscheidungen, die sie treffen, die Sicherheitsfreigabe beeinflussen könnten. Wenn Servicemitarbeiter ihre Sicherheitsfreigabe verlieren, könnten sie möglicherweise ihren Job verlieren.“
Finanzielle Probleme werden in vielen Fällen der Sicherheitsüberprüfung angeführt, die vom Verteidigungsamt für Anhörungen und Berufungen geprüft wurden.
Wie sich ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung auf den Kredit eines Kreditnehmers auswirkt, hängt davon ab, ob die Zahlungen für das Darlehen aufrechterhalten wurden. Wenn dies der Fall wäre, könnte der Kredit-Score kurzfristig um 150 Punkte sinken, sagt Perotti. „Wenn der Kreditnehmer mehrere Monate oder Jahre lang keine Zahlungen geleistet hat, kann die Punktzahl um 300 Punkte oder mehr reduziert werden und die Wiederherstellung dauert länger“, fügt er hinzu. Selbst wenn Sie bei Ihren Zahlungen auf dem Laufenden bleiben und einen Leerverkauf tätigen, können Sie mindestens ein paar Jahre lang kein anderes Haus kaufen, sagt Perotti.
Menschen mit einer Zwangsvollstreckung oder einem ähnlichen Ausfall ihrer Kreditauskunft können im Allgemeinen erwarten, dass sich ihre Punktzahl nach ein paar Jahren erholt, so Craig Watts, Public Affairs Director bei FICO, dem Unternehmen, das die am weitesten verbreitete Kredit-Score, der FICO Score. Dies setzt voraus, dass der Kreditnehmer mit Zahlungen auf allen anderen Kreditkonten aktuell bleibt.
Wenn Sie wirklich keine andere Wahl haben, als mit Verlust zu verkaufen, kann das Home Affordable Foreclosure Alternatives Program helfen, ein wenig von dem Stachel aus einem Leerverkauf oder einer Tat anstelle einer Zwangsvollstreckung zu nehmen.
Ein HAFA-Leerverkauf befreit Sie nach dem Verkauf der Immobilie von Ihren Hypothekenschulden, sodass Sie nicht für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem geschuldeten Betrag verantwortlich sind. Ein HAFA Leerverkauf oder Deed-in-lieu hat auch eine weniger negative Auswirkung auf Ihre Kredit-Score als ein traditioneller Leerverkauf oder Zwangsvollstreckung. Es kann auch bis zu $ 3.000 für Umzugskosten zur Verfügung stellen.
Wissen Sie, bevor Sie gehen
Schließlich lohnt es sich zu sagen: Sie denken vielleicht, Sie sind unter Wasser, aber nicht.
„Sie fühlen sich vielleicht verkehrt herum, aber überprüfen Sie es zuerst“, sagt Mark Burrage, Direktor für Haushaltsberatung bei USAA. „Die Leute gehen auf Immobilien-Websites, die in der Regel sehr konservativ zu bewerten sind. Lassen Sie Ihr Zuhause bewerten. Sie können feststellen, dass Sie überhaupt nicht unter Wasser sind. Der Markt hat sich erholt und die Online-Bewertungen könnten zurückbleiben.“
Eine Hausbewertung kann nur ein paar hundert Dollar kosten, aber Sie sparen noch mehr, wenn Sie feststellen, dass Sie nicht unter Wasser sind.
Einige Leute verwechseln es auch, unter Wasser zu sein, wenn sie sich die mit einem Hausverkauf verbundenen Abschlusskosten und Immobilienmaklergebühren, die normalerweise 7% bis 10% des Verkaufspreises betragen, nicht leisten können.
„Viele Kreditgeber haben die Wahl, diese Kosten zu decken“, sagt Burrage. „Sie können auch einen“For Sale by Owner“in Betracht ziehen, bei dem Sie als Ihr eigener Immobilienmakler fungieren.