An der Oberfläche sieht das Self-Storage-Geschäft und die Kosten für den Bau von Lagereinheiten so einfach aus. Andere Unternehmen haben Produktbestellung, Lagerbestand & Lagerung, Verderbsprobleme, Veralterung, Personal, Terminplanung, Produkthaftungsprobleme, Ausrüstung & Verbrauchsmaterialien usw. etc. etc. die meisten davon sind nicht Teil der Self-Storage-Gleichung. Aber stilles Wasser ist tief und das Springen in Self Storage, weil es einfach aussieht, kann mehr
Spritzen verursachen, als Sie darauf vorbereitet sind.
Erstens funktioniert „baue es und sie werden kommen“ hier nicht. Eine gute Werbekampagne und tolle
Preise werden kein „Bedürfnis“ schaffen, wo keines existiert. Die Leute können davon überzeugt sein, dass sie „missing
out“ sind, wenn sie nicht das neueste Gadget, die beste Pizza, das schnellste Motorrad oder den verführerischsten
Duft haben ….aber ihnen zu sagen, dass sie eine monatliche Gebühr zahlen müssen, um Sachen zu lagern, die sie nicht haben, wird nicht
funktionieren, egal wie attraktiv der Preis oder die Einrichtung ist.
Self Storage ist so vielseitig in der Konstruktion und so einfach in der Bedienung im Vergleich zu den meisten
Unternehmen sind Einzelpersonen, die Land haben oder aus persönlichen Gründen ein Unternehmen gründen möchten, versucht
mit minimaler Recherche einzusteigen. Ein Teil der Verantwortung, der wir in der Branche gegenüberstehen, besteht darin,
Menschen dabei zu helfen, das Gesamtbild zu sehen. Self Storage ist ein UNTERNEHMEN und muss in den gleichen Bedingungen wie jedes andere Unternehmen
bewertet werden.
Kosten für den Bau von Lagereinheiten – Self-Storage-Geschäftsmodell
Die Hauptfrage, die beantwortet werden muss, um festzustellen, ob Self-Storage für Sie funktioniert, lautet: Wird
das Geld, das Ihre Einrichtung voraussichtlich generieren wird, ausreichen, um alle Ihre Kosten und
Ausgaben zu decken, und wird es Ihnen das gewünschte Gewinneinkommen in dem Zeitraum in
bieten, den Sie benötigen? Es gibt also vier bestimmende Faktoren. (1) Wie viel können Sie erwarten,
im Verkauf (Mieten + Waren) zu verdienen. (2) Wie viel kostet der Bau und Betrieb Ihrer Anlage und (3)
Wie viel Gewinn benötigen Sie, um dies zu einer lohnenden Investition zu machen? (4) Was ist Ihre Exit-Strategie
(das langfristige oder ultimative Ziel für die Investition)?
Die Beantwortung der ersten Frage ist eine Kombination von zwei Faktoren. Wie viel von jedem Produkt (Einheitsgrößen,
Typen) haben Sie Platz auf Ihrem Land, und welche Rate können Sie für jedes von ihnen berechnen? Das Problem mit der Rate
ist im Allgemeinen einfacher als das Produktproblem. In der Regel können Sie
berechnen, was Ihre Konkurrenten für ähnliche Produkte berechnen. Wenn Ihre Anlage schöner oder bequemer
ist als die Konkurrenz, können Sie möglicherweise etwas mehr aufladen. Die Menschen ziehen es im Allgemeinen vor,
Familiensachen so nah wie möglich an ihrem Zuhause aufzubewahren oder an einem Ort, der für die Straßen
geeignet ist, die sie zur Arbeit oder von anderen Orten, an die sie routinemäßig reisen, bringen. Die meisten Ihrer Kunden kommen also
aus einem Umkreis von wenigen Kilometern um Ihre Einrichtung oder aus dem Verkehr auf Handelsrouten in der Nähe Ihrer Einrichtung. Dies sind
die Bereiche, in denen Sie die Preise und die Belegung Ihrer Konkurrenz überprüfen müssen.
Scoping des Wettbewerbs
Ein persönlicher Besuch des Wettbewerbs ist erforderlich, um zu sehen, wie sich Ihre vorgeschlagene Einrichtung im Vergleich zu ihrer stapeln wird
und ob ihre Geschäfte florieren oder nicht. Wenn Ihre Wettbewerber nicht
gut besetzt sind, hat das Gebiet möglicherweise einen Sättigungspunkt erreicht und es gibt einfach keine
Kundenbasis mehr, aus der Sie schöpfen können. Bauen Sie nicht denken, dass, wenn Sie eine schönere Anlage haben, werden sie zu Ihnen bewegen, sie
nicht. Es ist Trägheit; ein Objekt in Ruhe neigt dazu, in Ruhe zu bleiben. Das ist einer der Gründe, warum Self Storage
funktioniert. Holen Sie sich so viele Informationen wie möglich durch Fragen und Beobachtung, dann folgen Sie mit
Telefonanrufe, um die Lücken zu füllen. Möglicherweise können Sie die benötigten Informationen nicht über den direkten
-Ansatz abrufen. Seien Sie bereit, ein wenig sleuthing zu tun, wenn nötig, um Ihre potenziellen Einheit Preise und
Wettbewerber Belegung zu bestimmen.
& Unit Mix
Der nächste Schritt besteht darin, Ihren Unit Mix zu bestimmen. Unit Mix Bestimmung ist eine Kunst / Wissenschaft mit ein paar allgemeinen
Richtlinien. Je dichter die Bevölkerung, desto besser verkaufen sich kleinere Einheiten; Das Gegenteil gilt für
größere Einheiten. Ein Mix von Einheiten ist marktfähiger als Einheiten gleicher Größe, und gewerbliche Mieter
verwenden tendenziell größere Einheiten als Privatkunden. Obwohl viele Arten von Metallgebäuden
bei Bedarf neu konfiguriert werden können, sollte bei der Bestimmung der Einheitenmischung große Sorgfalt walten. Der durch die Wände getrennte Luftraum
ist Ihr einziges Produkt. Je mehr die Konfiguration der Einheiten Ihren potenziellen
Kunden entspricht, desto besser wird Ihr Umsatz sein. Wenn Sie einen Nischenmarkt wie Schallplatten oder
Weinlagerung ansprechen möchten, ist dies möglicherweise ein Bereich, in dem Sie sich durch eine Machbarkeitsstudie
von einem Experten beraten lassen möchten. Erkundigen Sie sich bei mehreren Unternehmen, welche Dienstleistungen sie anbieten, sowie nach ihrer Gebührenstruktur.
Stellen Sie sicher, dass das, wofür Sie bezahlen, nicht nur gesammelte Informationen sind, sondern tatsächlich die Antworten
, die Sie suchen. Wenn Einheitenmix und Preise festgelegt wurden, können Sie Ihre potenziellen Mieteinnahmen berechnen. Wenn Sie Warenverkäufe oder andere Nebendienstleistungen anbieten, werden Schätzungen dieses Einkommens zu den Mieten addiert, um Ihr potenzielles Bruttoeinkommen zu berechnen. Sobald die Einnahmen ermittelt sind, müssen Kosten und Ausgaben prognostiziert werden.
Baustellenvorbereitung
Die Baustellenvorbereitung ist oft das teuerste Bauelement und für
jeden Standort völlig individuell. Die meisten Bauherren können „über und über“ Schätzungen der Baukosten zitieren. Designkosten
und eine Vielzahl von staatlichen Genehmigungsgebühren werden auch Ihren Geldbeutel erheblich belasten. Zusätzlich
zu den Kosten für den Bau der Anlage benötigen Sie ein Betriebskapital, das ausreicht, um Ihre Anlage
in der Leasingphase zu betreiben.
Leasing
Die Leasingphase ist der Zeitraum von dem Tag an, an dem Sie die Türen öffnen, bis zu dem Tag, an dem Sie
genügend Einnahmen aus Mieten und Warenverkäufen haben, um die Kosten für den Besitz des Geschäfts zu decken. Eigentum
Die Ausgaben umfassen die monatlichen Betriebskosten (Personalkosten, Nebenkosten, Wartung,
usw.), Schuldendienst auf dem Baukredit oder Hypothek, Steuern und Haftpflichtversicherung (Eigentum, nicht
Einheit Inhalt). Um zu schätzen, wie viel Leasing-Carry-Geld Sie leihen müssen (in der Regel als Teil von
Ihr Baudarlehen) Bestimmen Sie, wie viel Prozent Ihrer Netto-Mietfläche Sie vernünftigerweise
erwarten können, jeden Monat geleast zu haben. Der Unterschied zwischen Brutto-Quadratmeterzahl und Netto
mietbarer Quadratmeterzahl besteht darin, dass die Brutto-Quadratmeterzahl Flure, Eingänge usw. umfasst., und nettomietbare
Quadratmeterzahl ist nur der Raum, der gemietet werden kann. Multiplizieren Sie die Netto-Mietfläche mit Ihrer
durchschnittlichen Miete pro Quadratfuß, und das wird Ihnen Ihr gesamtes potenzielles Einkommen geben.
Die nächste „Grauzone“, der Sie gegenüberstehen, ist eine Annahme darüber, wie viel Quadratmeterzahl Sie erwarten,
jeden Monat zu leasen. In den meisten Gebieten des Landes beginnen die Mieten im Frühjahr mit einem Knall, halten sich im Sommer ziemlich gut
, verjüngen sich dann im Herbst und frieren im Winter fast ein. Lokale Volkswirtschaften
können diesen Trend jedoch erheblich beeinflussen. Wenn Sie in einer Universitätsstadt sind, können Sie von Mai- Juni bis August-September Lehrermaterial
und Studentenartikel aufladen und den Rest des Jahres schweres Marketing
durchführen, um die Dinge am Laufen zu halten. Wenn möglich, lesen Sie Fachzeitschriften, um Leasingraten in
Ihrer Region zu finden, oder sprechen Sie mit lokalen Betreibern über Trends, und stellen Sie dann Ihre Schätzung zusammen, wie viel Prozent der
Mieteinnahmen Sie jeden Monat erwarten.
Wenn Sie erwarten, drei Prozent Ihrer Netto-Mietfläche im ersten Monat und drei
im zweiten Monat zu mieten, können Sie 3% Ihres Netto-Mieteinkommens im ersten Monat und 6% im zweiten
Monat usw. erwarten. In den ersten Monaten werden Sie wahrscheinlich nicht viele Auszüge haben, aber nach 3 bis
6 Monaten müssen Sie auch das Quadratmetereinkommen subtrahieren, das durch Auszüge verloren gegangen ist, um eine gute
Schätzung des tatsächlichen Bruttoeinkommens für den Monat zu erhalten. Subtrahieren Sie die geschätzten Ausgaben vom geschätzten Bruttoeinkommen
, um das geschätzte Nettoeinkommen zu ermitteln. Solange diese Nettoeinkommenszahl eine negative Zahl ist, müssen Sie
Geld leihen, um die Ausgaben zu decken. Das ist „Lease carry“. Sobald Ihr Einkommen die Ausgaben von
deckt, haben Sie das Gleichgewicht erreicht und müssen keine Kredite mehr aufnehmen. Das heißt, es sei denn, Ihre Ausgaben
enthielten keine Rückstellung für Steuern und Versicherungen. Steuern und Versicherungen haben in der Regel nicht
monatlich zu zahlen, aber sie können nie vergessen werden – haben Sie einen Plan, um sie auch zu decken.
Self Storage Investment Returns
Nachdem alle Ihre Ausgaben gedeckt sind, ist das Einkommen, das Sie von Ihrer Einrichtung erhalten, Gewinn. Der letzte
bestimmende Faktor für den Aufbau Ihres Geschäfts ist, ob der Gewinn, den Sie
aus dieser Investition erhalten, gleich oder größer ist als der Gewinn, den Sie durch Investitionen in etwas anderes
erzielen können. Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist, ob Sie die Anlage irgendwann verkaufen möchten oder
auf absehbare Zeit nur einen Einkommensstrom haben. Möchten Sie die Immobilie so schnell wie
umdrehen, um mehr Geld für zusätzliche Investitionen zu erhalten? Möchten Sie die Einrichtung behalten, bis die
Kinder bereit für das College sind, und dann verkaufen, um College-Mittel zu haben? Oder möchten Sie es für
Ruhestandseinkommen behalten? Dies ist Ihre Exit-Strategie; Sie sollten die Investition wählen, die am besten erfüllt
zukünftige Ziele sowie unmittelbare.
Der Reiz von Self Storage ist real, es ist ein einzigartig einfaches Geschäft, aber es ist immer noch ein Geschäft. Bevor
andere Entscheidungen getroffen werden, müssen Sie entscheiden, ob dies das Unternehmen ist, das
Ihre Ziele erreicht. Dann können Sie das gewünschte Aussehen, die Wohnung oder nur das Büro, die Farben, die zu kaufenden Türen
, das Sicherheitssystem, den Zaun, den Bodenbelag usw. auswählen.