Du bist bereit, ein Haus zu kaufen, aber du kaufst es mit anderen Leuten. Können Sie alle Ihre Namen auf die Hypothek setzen? Diese Frage hat keine einfache Antwort — hier ist, was zu beachten ist.
Wie viele Namen können auf einer Hypothek stehen?
Es gibt keine gesetzliche Begrenzung, wie viele Namen auf einem einzigen Wohnungsbaudarlehen stehen können, aber es kann schwierig sein, eine Bank oder einen Hypothekengeber dazu zu bringen, ein Darlehen mit mehreren Kreditnehmern anzunehmen.
Etwa 90 Prozent der Hypotheken in den USA werden von der Regierung über Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae unterstützt. Insbesondere Fannie Mae unterstützt ein automatisches Underwriting-Tool namens „Desktop Underwriter.“ Dies ist, was die meisten großen Banken verwenden, um Kredite zu genehmigen oder abzulehnen. Kreditgeber geben Ihre Informationen ein, die dann von diesem Tool verarbeitet und analysiert werden, um Ihre Berechtigung zu ermitteln.
Laut Fannie Mae unterstützt der Underwriter nur vier Kreditnehmer. Wenn es mehr als vier Personen auf dem Darlehen gibt, müsste der Kreditgeber die Hypothek manuell unterschreiben. Viele große Banken tun dies nicht, daher wären Ihre Optionen schlanker, und Sie müssen möglicherweise stattdessen zu einer Kreditgenossenschaft oder einer Gemeinschaftsbank gehen.
„Quicken Loans ermöglicht maximal vier Kunden bei jeder einzelnen Kredittransaktion“, sagt Bill Banfield, Executive Vice President für Kapitalmärkte bei Quicken Loans. „Die Ausnahme von dieser Regel sind VA-Kredite. Nationale VA-Darlehensrichtlinien erlauben nur dem Veteranen und seinem Ehepartner, auf der Hypothek zu sein.“
Obwohl Fannie Mae die Anzahl der Namen auf einer Note nicht begrenzt, ist es erforderlich, dass alle Kreditnehmer ihre Kredit-Scores, Einkommensinformationen und Beschäftigungsgeschichte für die Bewertung im Underwriting-Prozess einreichen. Denken Sie daran, wenn Sie überlegen, wen Sie dem Darlehen hinzufügen möchten.
Gründe, mehr als einen Namen in eine Hypothek aufzunehmen
Es gibt einige Gründe, warum ein Kreditnehmer mehr als einen Namen in eine Hypothek aufnehmen möchte:
- Die Beantragung bei einem Mitkreditnehmer könnte es einfacher machen, sich für ein Darlehen zu qualifizieren. Wenn der Mitkreditnehmer beispielsweise einen guten Kredit und ein stabiles Einkommen hat, kann dies dazu beitragen, Ihren Antrag zu stärken und Ihre Chancen auf eine Genehmigung zu verbessern.
- Wenn Sie sich bei einem Mitkreditnehmer bewerben, können Sie den Namen des Mitkreditnehmers auf den Titel setzen. Dies ist wichtig, wenn Sie planen, das Haus gemeinsam zu besitzen. (Beachten Sie, dass es auch eine andere Möglichkeit gibt, jemanden zum Titel hinzuzufügen, wenn Sie den Underwriting-Prozess vermeiden möchten: eine Quitclaim-Urkunde nach dem Abschluss).
Denken Sie daran, dass Mitkreditnehmer beide vollständig für die Kreditzahlungen verantwortlich sind. Wenn ein Kreditnehmer aufhört, seinen Anteil am Darlehen zu zahlen, muss der andere weiter zahlen, um eine Beschädigung seines Kredits oder den Verlust des Eigenheims zu vermeiden.
So schützen Sie sich
Bevor Sie einer Hypothek mit anderen Personen zustimmen, schützen Sie sich und wenden Sie sich an einen Geschäfts- oder Immobilienanwalt, der Ihre Optionen erläutern und die Risiken erläutern kann, denen Sie ausgesetzt sind.
„Wenden Sie sich an einen Anwalt, um herauszufinden, welche Art von Unternehmen das Eigentum an der Immobilie übernehmen wird. Dies könnte eine LLC, ein Unternehmen, ein Trust oder eine Partnerschaft sein „, sagt Jim Finn, Anwalt bei Clark, Hunt, Ahern & Embry in Cambridge, Massachusetts. „Sobald Sie sich entschieden haben, was für Ihre spezielle Situation am besten geeignet ist, kann der Anwalt die rechtlichen Dokumente erstellen.“
Wenn Sie mit ein paar Freunden oder Familienmitgliedern eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie erwerben, kann die Gründung einer LLC die Mitglieder vor der Haftung schützen, wenn es zu Streitigkeiten oder Klagen kommt oder jemand die Hypothek nicht mehr bezahlt oder die Immobilie verkaufen möchte.
„Wenn es eine Investition ist, würde ich vorschlagen, dass sie eine LLC machen, weil das ihnen Isolierung von persönlicher Haftung geben wird“, sagt Finn. „Sie hätten eine Betriebsvereinbarung, in der dargelegt wird, wie sie den Erlös aufteilen und die Kosten teilen.“
Bevor Sie jedoch eine LLC gründen, stellen Sie sicher, dass Ihr Kreditgeber offen dafür ist, LLCs oder ähnlichen Unternehmen Hypotheken zu gewähren“, sagt Finn.
„Einige Kreditgeber wollen nicht, dass Trusts oder LLCs auf der Hypothek sind; Sie wollen Einzelpersonen“, sagt Finn.
So entfernen Sie einen Namen aus einer Hypothek
Es ist möglich, einen Namen aus einer Hypothek zu entfernen, aber das bedeutet nicht, dass es einfach ist. Die meisten Kreditgeber werden nicht aufgeregt sein, jemandes Namen aus dem Darlehen zu nehmen, weil es bedeutet, dass es jetzt eine Person weniger gibt, um das Darlehen zurückzuzahlen.
Wenn der Kreditgeber jedoch bereit ist, müssen Sie das Darlehen wahrscheinlich selbst neu qualifizieren. Wenn Sie ein annehmbares Darlehen haben, kann dieser Prozess ein wenig einfacher sein.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Hypothek ohne den Mitkreditnehmer zu refinanzieren. Natürlich müssen Sie sich für eine Refinanzierung qualifizieren, genau wie jede andere Hypothek.
Wenn Sie nicht an die Immobilie gebunden sind, können Sie auch versuchen, das Haus zu verkaufen. Sie können dann ein anderes Haus ohne Mitkreditnehmer kaufen.
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