Prestamista Con Derecho a Cobrar la Prima Íntegra Antes del Vencimiento del Préstamo
No es inusual en los préstamos comerciales que la nota del prestatario exija el pago de una prima íntegra, además del capital y los intereses, cuando el préstamo se paga voluntariamente antes de la fecha de vencimiento. También conocida como prima de prepago, la prima de toda la marca está destinada a compensar a un prestamista por la pérdida de intereses futuros si su préstamo se paga antes del vencimiento. En un caso de quiebra reciente, el Tribunal de Quiebras de los Estados Unidos para el Distrito Sur de Nueva York decidió si un prestamista tenía derecho al pago de una prima íntegra de 3,1 millones de dólares, además del saldo adeudado de capital e intereses. Antes de la quiebra, el predecesor del prestamista hizo un préstamo de $25 millones que estaba asegurado por un hotel. Según los términos de la nota, el prestamista tenía derecho a una «Prima por Incumplimiento de Mantenimiento de Rendimiento» basada en una fórmula especificada. En la nota se disponía además que todo pago efectuado después de un incumplimiento era un «pago anticipado voluntario» que requería el pago de la prima. El deudor se opuso al pago de la prima sobre la base de que sólo es pagadera como resultado del pago voluntario del prestatario antes del vencimiento, en lugar del pago debido por aceleración del préstamo después del incumplimiento. Ambas partes solicitaron un juicio sumario sobre este asunto.
Fallando a favor del prestamista y aplicando la ley de Nueva York, el Tribunal de Quiebras sostuvo que se debe pagar una prima integral después de la aceleración como resultado del incumplimiento si los términos de la nota así lo estipulan. Según el tribunal, la prima debe analizarse como una disposición de daños liquidados que es válida (según la ley de Nueva York) si «los daños reales son difíciles de determinar», y siempre que «la suma no sea ‘claramente desproporcionada’ con respecto a la posible pérdida.»Dado que los términos de la nota exigían claramente el pago de la prima y el deudor no presentó pruebas sobre la cuestión claramente desproporcionada, el tribunal concluyó que la prima debía pagarse.
La decisión de la corte destaca la necesidad de que los documentos del préstamo estén claramente redactados si un prestamista quiere que su prestatario pague una prima integral después de que un préstamo se acelere como resultado de un incumplimiento. Tenga en cuenta que el tribunal no abordó otras cuestiones que han sido objeto de decisiones judiciales recientes, incluida la cuestión de si el Código de Quiebras prohíbe el pago de una prima integral porque es para intereses no vencidos en el momento de la quiebra. Para más información, póngase en contacto con Lawrence D. Coppel.
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El Bufete de Abogados que Realiza Ejecuciones Hipotecarias No Judiciales No es «Cobrador de Deudas» de la FDCPA, Excepto para Fines Limitados
En enero de 2017, informamos sobre una decisión de la Corte de Apelaciones del noveno Circuito, que abordó la definición de «cobrador de deudas» según la Ley federal de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA). El 9º Circuito había rechazado el razonamiento del 4º Circuito y del 6º Circuito al sostener que un fideicomisario no era un cobrador de deudas bajo la FDCPA cuando inició una ejecución hipotecaria no judicial porque las acciones del fideicomisario solo sirvieron para hacer cumplir una garantía real y no se consideraron intentos de cobrar una deuda. En ese momento, esta decisión del noveno Circuito era el valor atípico; pero hoy, sobre la base de una decisión unánime reciente de la Corte Suprema de los Estados Unidos, la conclusión del noveno Circuito parece haber sido correcta.
En su opinión del 20 de marzo de 2019, la Corte Suprema sostuvo que las empresas, como los bufetes de abogados, que llevan a cabo ejecuciones hipotecarias no judiciales no son «cobradores de deudas» según las disposiciones generales de la FDCPA. La definición de» cobrador de deudas «bajo la FDCPA es» cualquier negocio cuyo propósito principal es el cobro de cualquier deuda, o que regularmente cobra o intenta cobrar, directa o indirectamente, deudas….»Véase 15 U. S. C. § 1692 a). El Tribunal señaló que, por sí solo, esta definición significaría que los bufetes de abogados que llevan a cabo ejecuciones hipotecarias no judiciales serían cobradores de deudas, siempre y cuando participen regularmente en tales ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, el Tribunal también señaló que la FDCPA establece además que «a los efectos de la sección 1692f(6),» un cobrador de deudas «también incluye» cualquier negocio «cuyo propósito principal sea la ejecución de garantías reales.»El Tribunal Supremo declaró», su frase, en particular la palabra ‘también’, sugiere firmemente que alguien que no hace más que hacer valer intereses de seguridad no está dentro del alcance de la definición general .»En otras palabras, si las empresas que llevan a cabo ejecuciones hipotecarias no judiciales estuvieran sujetas a las disposiciones generales de la FDCPA, entonces la sentencia adicional que las somete solo a responsabilidad bajo la sección 1692f(6) se haría «superflua».»Por favor, póngase en contacto con Robert Gaumont si tiene alguna pregunta sobre este tema.
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Nuestra Publicación «Encuesta de Leyes de Crédito de Maryland» Se ha Actualizado
Las leyes que se aplican a las extensiones de crédito en Maryland pueden ser confusas. La Sexta edición de nuestro folleto titulado «A Survey of Maryland Laws Relating to Extending Credit and Consumer Financial Services» ya está disponible en nuestro sitio web. Esta nueva edición refleja los cambios en las leyes de préstamos al consumidor de Maryland a partir del 1 de enero de 2019, así como los cambios en las leyes de Maryland relacionadas en 2018. Póngase en contacto con Margie Corwin o Christopher Rahl si tiene alguna pregunta.