En la superficie, el negocio de self storage y lo que costará construir unidades de almacenamiento parece tan simple. Otras empresas tienen pedidos de productos, recuento de inventario & almacenamiento, problemas de deterioro, obsolescencia, personal, programación, problemas de responsabilidad del producto, equipos & consumibles de suministro, etc. sucesivamente. sucesivamente. la mayoría de los cuales no forman parte de la ecuación de almacenamiento automático. Pero, las aguas tranquilas son profundas, y saltar al almacenamiento personal porque parece fácil puede causar más salpicaduras
de las que está preparado.
Primero, «build it and they will come» no funciona aquí. Una buena campaña publicitaria y excelentes precios
no crearán una «necesidad» donde no existe. La gente puede estar convencida de que «falta
» si no tiene el último gadget, la mejor pizza, la motocicleta más rápida o el aroma
más atractivo….pero decirles que tienen que pagar una cuota mensual para almacenar cosas que no tienen no va a funcionar
, sin importar cuán atractivo sea el precio o cuán elegante sea la instalación.
El self storage es tan versátil en términos de construcción y tan simple en su operación en comparación con la mayoría de las empresas
, las personas que tienen terrenos o desean iniciar un negocio por razones personales, se sienten tentadas
a saltar con una investigación mínima. Parte de la responsabilidad a la que nos enfrentamos los de la industria es
ayudar a las personas a ver el panorama general. El self storage es un NEGOCIO y debe evaluarse en
en los mismos términos que cualquier otro negocio.
Costo de Construcción de Unidades de Almacenamiento-Modelo de Negocio de Almacenamiento automático
La pregunta principal que debe responderse para determinar si el almacenamiento automático funcionará para usted es: ¿
el dinero que se prevé que generará su instalación será suficiente para cubrir todos sus costos y
gastos, y le proporcionará los ingresos por ganancias que desea durante el período en
que lo necesita ? Por lo tanto, hay cuatro factores determinantes. (1) Cuánto puede esperar ganar
en ventas (alquileres + mercancía). (2) ¿Cuánto costará construir y operar su instalación, y (3)
¿cuánto beneficio necesita para que esta inversión valga la pena? (4) ¿Cuál es su estrategia de salida
(el objetivo final o a largo plazo de la inversión)?
Responder a la primera pregunta es una combinación de dos factores. ¿Cuánto de cada producto (tamaños de unidad, tipos
) tiene espacio en su terreno y qué tarifa puede cobrar por cada uno de ellos? El problema de tasa
es generalmente más fácil que el problema del producto, solo requiere un poco de investigación. Por lo general, puede cobrar
sobre lo que cobran sus competidores por productos similares. Si su instalación es más agradable o más
conveniente que la competencia, es posible que pueda cobrar un poco más. Por lo general, las personas prefieren guardar las pertenencias de la familia lo más cerca posible de su hogar, o en un lugar conveniente para las carreteras
que llevan al trabajo o a otros lugares que viajan habitualmente. Por lo tanto, la mayoría de sus clientes vendrán
desde unas pocas millas de su instalación, o desde el tráfico en rutas comerciales cercanas a su instalación. Estas son
las áreas en las que necesita verificar las tarifas y la ocupación de su competencia.
Análisis de la Competencia
Visitar la competencia en persona es necesario para ver cómo su instalación propuesta se comparará con
y si sus negocios parecen estar prosperando o no. Si sus competidores no están
bien ocupados, el área puede haber alcanzado un punto de saturación y simplemente no hay más clientes
de los que extraer. No construyas pensando que si tienes una instalación más agradable, se mudarán a la tuya, no lo harán
. Es inercia; un objeto en reposo tiende a permanecer en reposo. Esa es una de las razones por las que funciona self storage
. Obtenga tanta información como pueda a través de preguntas y observación, luego haga un seguimiento con
llamadas telefónicas para llenar los espacios en blanco. Es posible que no pueda obtener la información que necesita con el enfoque directo
. Esté preparado para hacer un poco de investigación, si es necesario, para determinar sus tarifas unitarias potenciales y la ocupación de
competidores.
Sitio & Mezcla unitaria
El siguiente paso es determinar la mezcla unitaria. La determinación de la mezcla unitaria es un arte / ciencia con unas pocas pautas generales
. Cuanto más densa sea la población, mejores unidades más pequeñas se venderán; lo inverso es cierto para
unidades más grandes. Una combinación de unidades es más comercializable que las unidades del mismo tamaño, y los inquilinos comerciales
tienden a usar unidades más grandes que los clientes residenciales. Aunque muchos tipos de edificios metálicos pueden reconfigurarse
si es necesario, se debe tener mucho cuidado al determinar la mezcla de unidades. El espacio aéreo
dividido por las paredes es su único producto. Cuanto más se adapte la configuración de las unidades a las necesidades de sus clientes potenciales
, mejores serán sus ventas. Si desea dirigirse a un nicho de mercado como registros o almacenamiento de vino
, esta puede ser un área en la que elija buscar el asesoramiento de un experto a través de un estudio de viabilidad
. Consulte con varias compañías para ver qué servicios ofrecen, así como su estructura de tarifas.
Asegúrese de que lo que está pagando no es solo información recopilada, sino que realmente proporciona las respuestas
que está buscando. Cuando se haya establecido la combinación de unidades y las tarifas, puede calcular sus ingresos potenciales de alquiler. Si ofrece ventas de mercancía u otros servicios auxiliares, las estimaciones de este ingreso se agregan a los alquileres para calcular su ingreso potencial bruto. Una vez que se han establecido los ingresos, es necesario prever los costos y gastos.
Preparación del sitio
La preparación del sitio es a menudo el elemento más costoso de la construcción, y es completamente individual a
cada ubicación. La mayoría de los constructores pueden citar estimaciones de costos de construcción de «losas y superiores». Los gastos de diseño
y una gran cantidad de tarifas de aprobación gubernamental también tocarán significativamente su billetera. Además de
al costo de construcción de la instalación, necesitará capital operativo suficiente para operar su instalación
en la fase de arrendamiento.
Arrendamiento
La fase de arrendamiento es el período de tiempo desde el día en que abre las puertas hasta el día en que tiene
ingresos suficientes por alquileres y ventas de mercancía para cubrir los gastos de propiedad de la tienda. Los gastos de propiedad
incluyen los gastos operativos mensuales(gastos de empleados, servicios públicos, mantenimiento,
, etc.), servicio de la deuda del préstamo de construcción o hipoteca, impuestos y seguro de responsabilidad civil (propiedad, no
contenido de la unidad). Para estimar cuánto dinero de arrendamiento tendrá que pedir prestado (generalmente como parte de
su préstamo de construcción), determine qué porcentaje de sus pies cuadrados netos arrendables puede esperar razonablemente
que haya arrendado cada mes. La diferencia entre pies cuadrados brutos y pies cuadrados arrendables netos
es que los pies cuadrados brutos incluyen pasillos, entradas, etc., y net leasable
pies cuadrados es solo el espacio que se puede alquilar. Multiplique los pies cuadrados arrendables netos por su alquiler promedio de
por pie cuadrado, y eso le dará su ingreso potencial total.
La siguiente «área gris» a la que se enfrenta es hacer una suposición sobre la cantidad de pies cuadrados que espera que
alquile cada mes. En la mayoría de las áreas del país, los alquileres comienzan con una explosión en primavera, se mantienen bastante
durante el verano, luego se reducen para el otoño y casi se congelan en invierno. Sin embargo, las economías locales
pueden afectar significativamente esa tendencia. Si se encuentra en una ciudad universitaria, puede cargar con suministros para maestros
y pertenencias de los estudiantes de mayo a junio a agosto y septiembre, y llevar a cabo campañas de marketing pesadas
el resto del año para mantener las cosas en marcha. Si es posible, lea revistas especializadas para encontrar tarifas de alquiler en
su área o hable con los operadores locales sobre las tendencias, luego reúna su estimación del porcentaje de ingresos de alquiler
que espera obtener cada mes.
Si espera alquilar el tres por ciento de sus pies cuadrados netos arrendables el primer mes y tres
el segundo mes, puede esperar el 3% de sus ingresos netos arrendables el primer mes y el 6% el segundo
mes, etc. Durante los primeros meses probablemente no tendrá muchas salidas de mudanza, pero después de 3 a
6 meses, también necesitará restar los ingresos en pies cuadrados perdidos para mudarse para tener una buena estimación
de los ingresos brutos reales para el mes. Reste los gastos estimados de los ingresos brutos estimados
para determinar los ingresos netos estimados. Mientras ese número de ingresos netos sea negativo,
necesita pedir dinero prestado para cubrir los gastos. Eso es «contrato de arrendamiento». Una vez que sus ingresos cubren
gastos, ha alcanzado el equilibrio y ya no necesita pedir prestado. Es decir, a menos que sus gastos
no incluyan una acumulación de impuestos y seguros. Los impuestos y el seguro por lo general no tienen
para pagarse mensualmente, pero nunca se pueden olvidar, tenga un plan para cubrirlos también.
Rentabilidad de la Inversión en almacenamiento propio
Después de que todos sus gastos estén cubiertos, los ingresos que recibe de su instalación son ganancias. El factor determinante final de
sobre si construir o no su tienda es si el beneficio que recibirá
de esta inversión es igual o mayor que el beneficio que puede lograr invirtiendo en algo
más. Un factor adicional a considerar es si desea o no vender la instalación en algún momento, o si
solo tiene un flujo de ingresos para el futuro previsible. ¿Desea voltear la propiedad tan rápido como
para obtener más dinero para inversiones adicionales? ¿Desea mantener la instalación hasta que los
niños estén listos para la universidad y luego venderlos para tener fondos para la universidad? O bien, ¿desea conservarlo para obtener
ingresos de jubilación? Esta es su estrategia de salida; debe elegir la inversión que mejor cumpla con
objetivos futuros, así como los inmediatos.
El encanto del self storage es real, es un negocio único y simple, pero sigue siendo un negocio. Antes de que
se tomen otras decisiones, debe decidir si este es el negocio que cumplirá con
sus objetivos. Luego puede elegir el aspecto que desea, apartamento u oficina, colores, qué puertas
comprar, sistema de seguridad, cercas, pisos, etc.