Estás listo para comprar una casa, pero la compras con otras personas. ¿Pueden poner sus nombres en la hipoteca? Esta pregunta no tiene una respuesta fácil, esto es lo que debe considerar.
¿cuántos nombres pueden estar en una hipoteca?
No hay límite legal en cuanto a cuántos nombres pueden estar en un solo préstamo hipotecario, pero conseguir que un banco o prestamista hipotecario acepte un préstamo con varios prestatarios puede ser un desafío.
Alrededor del 90 por ciento de las hipotecas en los Estados Unidos están respaldadas por el gobierno a través de Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Fannie Mae, en particular, es compatible con una herramienta de suscripción automática llamada » Suscripción de escritorio.»Esto es lo que la mayoría de los grandes bancos usan para aprobar o denegar préstamos. Los prestamistas ingresan su información, que luego es procesada y analizada por esta herramienta, para obtener una determinación de su elegibilidad.
Según Fannie Mae, el suscriptor de escritorio solo admite cuatro prestatarios. Si hay más de cuatro personas en el préstamo, el prestamista tendría que suscribir manualmente la hipoteca. Muchos bancos grandes no hacen esto, por lo que sus opciones serían más escasas, y es posible que deba ir a una cooperativa de crédito o a un banco comunitario en su lugar.
«Quicken Loans permite un máximo de cuatro clientes en cualquier transacción de préstamo», dice Bill Banfield, vicepresidente ejecutivo de Mercados de Capitales de Quicken Loans. «La excepción a esa regla son los préstamos del VA. Las pautas nacionales de préstamos del VA permiten que solo el veterano y su cónyuge estén en la hipoteca.»
Aunque Fannie Mae no limita el número de nombres en una sola nota, sí requiere que todos los prestatarios envíen sus calificaciones crediticias, información de ingresos e historial laboral para su evaluación en el proceso de suscripción. Tenga esto en cuenta al considerar a quién agregar al préstamo.
Razones para incluir más de un nombre en una hipoteca
Hay algunas razones por las que un prestatario podría querer incluir más de un nombre en una hipoteca:
- Solicitar un préstamo con un co-prestatario podría hacer que sea más fácil calificar para un préstamo. Por ejemplo, si el co-prestatario tiene buen crédito e ingresos estables, esto puede ayudar a fortalecer su solicitud y mejorar sus posibilidades de obtener la aprobación.
- Aplicar con un co-prestatario le permite poner el nombre del co-prestatario en el título. Esto es importante si planea ser propietario conjunto de la casa. (Tenga en cuenta que también hay otra forma de agregar a alguien al título si desea evitar pasar por el proceso de suscripción: una escritura de renuncia después del cierre).
Recuerde que los co prestatarios son totalmente responsables de los pagos del préstamo. Si un prestatario deja de pagar su parte del préstamo, el otro debe continuar pagando para evitar dañar su crédito o perder la casa.
Cómo protegerse
Antes de aceptar una hipoteca con otras personas, protéjase y consulte con un abogado de negocios o de bienes raíces que pueda explicar sus opciones y describir los riesgos que enfrenta.
» Póngase en contacto con un abogado para averiguar qué tipo de entidad va a tomar el título de la propiedad. Esto podría ser una LLC, una corporación, un fideicomiso o una sociedad», dice Jim Finn, abogado de Clark, Hunt, Ahern & Embry en Cambridge, Massachusetts. «Una vez que decida qué funcionaría mejor para su situación particular, el abogado puede redactar los documentos legales.»
Si va a invertir en una propiedad con unos pocos amigos o familiares, formar una LLC puede proteger a los miembros de la responsabilidad si hay una disputa o demanda, o si alguien deja de pagar la hipoteca o quiere vender la propiedad.
«Si se trata de una inversión, sugiero que hagan una LLC porque eso les dará aislamiento de la responsabilidad personal», dice Finn. «Tendrían un acuerdo de operación que explicaría cómo van a dividir las ganancias y compartir los costos.»
Antes de formar una LLC, sin embargo, asegúrese de que su prestamista esté abierto a otorgar hipotecas a LLC o entidades similares, dice Finn.
«Algunos prestamistas no quieren que los fideicomisos o las LLC estén en la hipoteca; quieren individuos», dice Finn.
Cómo eliminar un nombre de una hipoteca
Es posible eliminar un nombre de una hipoteca, pero eso no significa que sea fácil. La mayoría de los prestamistas no estarán entusiasmados de quitar el nombre de alguien del préstamo porque significa que ahora hay una persona menos para devolver el préstamo.
Sin embargo, si el prestamista está dispuesto, es probable que tenga que recalificar para el préstamo por su cuenta. Si tiene un préstamo asumible, este proceso puede ser un poco más fácil.
Otra opción es refinanciar la hipoteca sin el co-prestatario. Por supuesto, tendrá que calificar para un refinanciamiento, al igual que cualquier otra hipoteca.
Si no está atado a la propiedad, también puede intentar vender la casa. Usted es libre de comprar otra casa sin un co-prestatario.
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