Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) recibieron estatus legislativo en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta de Canadá en 2007, cuando el Departamento de Finanzas introdujo el concepto de fideicomisos y sociedades de Flujo de Inversión Especificado (SIFT) para proteger la base del impuesto sobre la renta de las sociedades de Canadá.
Antes de las reglas de SIFT, había una tendencia creciente de operar negocios a través de fideicomisos públicos y asociaciones que se cotizaban en una bolsa de valores. Las sociedades y los fideicomisos administrados adecuadamente no pagan impuestos sobre la renta. Más bien, los ingresos generados en una sociedad se gravan en manos de los socios y los ingresos obtenidos en un fideicomiso, si se pagan o se pagan a sus partícipes cada año, se gravan en manos de los partícipes. Cuando los socios o partícipes están exentos del impuesto sobre la renta (por ejemplo, planes de ahorro para la jubilación registrados, planes de pensiones exentos de impuestos, etc.).), el impuesto sobre la renta que de otro modo se habría pagado si se hubiera ganado en una empresa pública podría evitarse.
Para combatir este resultado, las reglas de TAMIZ gravan efectivamente a la mayoría de los fideicomisos y sociedades públicas que residen en Canadá a tasas de impuestos corporativos y las distribuciones que realizan se tratan como dividendos a los receptores. Y significativamente, al mismo tiempo que se introdujeron las reglas de TAMIZADO, también lo fue una exclusión para los REIT.
Muchos países de todo el mundo tienen un concepto REIT para dar a los inversores la oportunidad de invertir en bienes raíces comerciales, industriales y residenciales que tal vez no puedan hacer solos, de una manera eficiente desde el punto de vista fiscal. Si bien las reglas canadienses permiten que ciertas propiedades de recursos limitados se mantengan en un REIT, el siguiente contenido se ocupará únicamente de los bienes raíces de alquiler.
Estructura y propiedad
Por definición, un fideicomiso debe cotizar públicamente para ser considerado un REIT. Esto se debe al hecho de que el término solo es relevante, a efectos del impuesto sobre la renta canadiense, para cumplir con la excepción del TAMIZ. Por varias razones, la mayoría de los REIT en Canadá se enumeran públicamente como fideicomisos de fondos mutuos (MFT).
Aunque técnicamente no es un REIT a efectos del impuesto sobre la renta, el término REIT privado se usa a menudo para fideicomisos que poseen bienes inmuebles que no están listados, pero que buscan inversores para participar. Las unidades de un MFT privado son inversiones elegibles para muchos planes de impuestos diferidos en Canadá (por ejemplo, un plan de ahorro para la jubilación registrado ); sin embargo, debido a que el MFT no es público, no se preocupará por la exención del REIT a las reglas de TAMIZ, ya que solo se aplican a fideicomisos públicos. Sin embargo, un fideicomiso de unidad cerrado (i. e., un fideicomiso que no está obligado a recomprar sus participaciones en manos de los partícipes) cuyas participaciones en bienes inmuebles equivalen al 80% o más de su propiedad total debe cotizar en bolsa para ser considerado un MFT.
Para calificar como MFT, un fideicomiso debe;
- Ser residente de un fideicomiso de unidad en Canadá.
- Restringir su compromiso a invertir sus fondos en bienes inmuebles, incluida la adquisición, tenencia, mantenimiento, mejora o administración de bienes inmuebles que sean propiedad del fideicomiso.
- No puede establecerse principalmente en beneficio de no residentes.
- Tener al menos 150 partícipes de cualquier clase de unidades que posean al menos «un bloque» de unidades de esa clase con un valor de mercado justo mínimo de 5 500. (El número de unidades en un bloque variará dependiendo del valor de la unidad.) Para los nuevos MFT que no cumplen con esta prueba inicialmente, hay una elección que considerará que el fideicomiso es un MFT si la prueba se cumple el día 91 después de su primer año tributario.
Con el fin de garantizar que se cumple la condición b) anterior, las REIT se estructuran típicamente con los activos en una sociedad comanditaria, siendo la REIT el socio comanditario y una filial de la REIT que posee una participación general nominal en la sociedad. Si bien generalmente se considera que un socio está llevando a cabo el negocio de la sociedad, existe una exclusión específica para una participación de sociedad limitada para una MFT.
Distribuciones
Tanto los REIT como los fideicomisos inmobiliarios privados tienen derecho a una deducción por cualquier cantidad pagada o pagadera en el año a sus partícipes. Los fideicomisos se gravan a la tasa marginal más alta para las personas, que suele estar entre aproximadamente el 48% y el 53%, dependiendo de la provincia de residencia. Mientras que los REIT normalmente hacen distribuciones mensuales, la mayoría de las escrituras de fideicomiso requerirán que cualquier ingreso imponible ganado por el fideicomiso en exceso de las distribuciones realizadas en el año se pague o pague al final de su año tributario, que es diciembre. 31. (Hay una elección para que la MFT tenga una Dec. 15 a fin de año a efectos fiscales.) La escritura de fideicomiso generalmente permitirá la distribución de unidades REIT que tendrán el mismo tratamiento fiscal que una distribución de efectivo. Esto da lugar a que el fideicomiso tenga derecho a una deducción de modo que su renta imponible sea nula y la renta esté gravada en manos de los partícipes, a menos que estén exentos de impuestos.
Los ingresos de fideicomiso distribuidos generalmente se consideran ingresos de bienes en manos de los partícipes. En la medida en que el REIT haya obtenido ingresos por dividendos o realizado una ganancia de capital neta, los fideicomisarios pueden designar que estas cantidades se graven como dividendos y ganancias de capital en manos de sus partícipes. Existe una designación similar para los ingresos extranjeros y los impuestos extranjeros pagados. Si el REIT realiza una pérdida a efectos fiscales en un año en particular, la pérdida se retiene en el fideicomiso y puede arrastrarse para reducir los ingresos imponibles del año siguiente.
Con frecuencia, un REIT tendrá un flujo de caja suficiente para distribuir una cantidad superior a su ingreso imponible como resultado de deducir la depreciación a efectos fiscales. En estas situaciones, este exceso no se grava directamente en manos de los partícipes. Más bien, el exceso reducirá el costo impositivo de las unidades, de modo que los titulares de las unidades tendrán una ganancia de capital mayor, o una pérdida de capital menor, cuando se vendan las unidades. Si la reducción de costes da como resultado que la unidad tenga un coste fiscal negativo, este importe negativo se considera una ganancia de capital en manos del titular de la unidad y el coste fiscal se restablece a cero.
No hay retención de impuestos sobre las distribuciones realizadas por el REIT a los residentes de Canadá. Sin embargo, las distribuciones de ingresos a no residentes atraerán una retención en origen del 25% y las distribuciones de no ingresos atraerán una retención en origen del 15%. Las tasas de retención en origen pueden reducirse si existe un tratado fiscal con el país en el que reside el no residente. Por ejemplo, la retención de impuestos sobre la distribución de ingresos a los residentes de los Estados Unidos se reduce al 15% en virtud del Convenio entre Canadá y los Estados Unidos.
Pruebas de ingresos
Hay dos pruebas de ingresos que se deben cumplir para calificar como REIT. Bajo el primero, un mínimo del 90% de los «ingresos brutos REIT» del fideicomiso, definidos como ingresos totales menos el costo de cualquier propiedad enajenada en el año, para un año tributario debe derivarse de uno o más de:
- Alquiler de bienes inmuebles o inmuebles
- Intereses
- Ganancias de capital derivadas de la enajenación de bienes inmuebles
- Dividendos
- Regalías
- Enajenaciones de bienes de reventa elegibles (es decir, bienes inmuebles que no son bienes de capital, cuya tenencia es contigua y accesoria a un bien inmueble en posesión que es un bien de capital)
Bajo la segunda prueba, un mínimo del 75% de los ingresos brutos REIT del fideicomiso para el año fiscal debe derivarse de cualquier combinación de:
- Alquiler de bienes inmuebles
- Intereses de hipotecas o hipotecas sobre bienes inmuebles
- Enajenaciones de bienes inmuebles o inmuebles que sean bienes de capital
La definición de bienes inmuebles o inmuebles no se limita a los bienes inmuebles situados en Canadá. También incluye un interés en bienes inmuebles, edificios y sus componentes, así como una inversión en un REIT.
El término» alquiler de bienes inmuebles » incluye el pago por servicios auxiliares y habitualmente prestados o prestados con el alquiler de bienes inmuebles. Los ingresos procedentes de la administración u operación de propiedades, la ocupación o el derecho a utilizar una habitación en un hotel o instalación similar y el alquiler basado en los beneficios se excluyen específicamente de la consideración de alquiler de bienes inmuebles o inmuebles.
Como resultado de estas normas, un REIT no puede obtener más del 10% de sus ingresos brutos de actividades no cualificadas. Además, si bien es permisible ganar el 10% de los ingresos brutos de las REIT de actividades no cualificadas, así como cualquier tipo de interés, dividendos o regalías bajo la primera prueba, la segunda prueba limita la cantidad total de estos tipos de ingresos al 25% de los ingresos brutos de las REIT.
Las normas incluyen disposiciones de transparencia para empresas subsidiarias, fideicomisos o sociedades de la REIT, de modo que los ingresos obtenidos en esas entidades se traten como si hubieran sido obtenidos por la REIT a efectos de determinar si se cumplen las pruebas de ingresos.
Pruebas de activos
También hay dos pruebas de activos, que también deben cumplirse para calificar como REIT. Bajo la primera prueba de activos, un mínimo del 90% del valor justo de mercado de todas las propiedades que no son de cartera en poder del REIT deben ser «propiedades de REIT calificadas» durante todo el año fiscal.
Por lo general, los bienes que no son de cartera incluyen ciertas inversiones en entidades en cuestión y en bienes inmuebles o inmuebles canadienses. En su mayor parte, las entidades sujetas son acciones de una corporación, unidades de un fideicomiso o una participación en una sociedad compuesta por residentes de Canadá. El REIT debe poseer más del 10% del valor de patrimonio de la entidad en cuestión para que sea una propiedad sin cartera.
Para que un bien inmueble o inmueble canadiense no sea una propiedad de cartera, el valor de mercado justo total de todos esos bienes debe exceder el 50% del valor de capital del REIT. Los bienes inmuebles e inmuebles canadienses incluyen las acciones de una empresa y una participación en un fideicomiso o sociedad si más del 50% del valor justo de mercado de esa entidad se deriva de bienes inmuebles o inmuebles canadienses.
Para ser una propiedad de REIT calificada, una entidad no sujeta a cartera debe derivar el 90% o más de sus ingresos brutos de REIT directamente del mantenimiento, la mejora, el arrendamiento o la administración de bienes inmuebles, bienes de capital de la REIT (en esencia, una compañía de administración de bienes), o no posee otros bienes que el título legal de bienes inmuebles o inmuebles de la REIT (es decir, un fideicomisario desnudo), o bienes auxiliares para que la REIT obtenga sus ingresos de alquiler o para que disponga de bienes inmuebles o inmuebles que son bienes de capital.
Los bienes inmuebles no situados en Canadá no se consideran bienes que no sean de cartera y, por lo tanto, no están sujetos a esta prueba de activos.
En la segunda prueba de activos, a lo largo del ejercicio fiscal, el valor de mercado justo agregado de determinados activos de las REIT no puede ser inferior al 75% del valor del patrimonio neto de las REIT, definido como el valor de mercado justo de todas las rentas o participaciones en el capital del fideicomiso. Los activos considerados para esta prueba son los siguientes:
- Bienes inmuebles o inmuebles que sean bienes de capital
- Un bien de reventa elegible (definido anteriormente en este artículo)
- Endeudamiento de una sociedad canadiense representada por la aceptación de un banquero
- Efectivo
- Deuda emitida o garantizada por un organismo gubernamental canadiense
- Depósitos en una cooperativa de crédito
Esta prueba permite que un fideicomiso siga calificándose como REIT mientras mantiene grandes cantidades de efectivo de una oferta pública hasta que se inviertan en propiedades reales o inmuebles.
Tenga en cuenta que el valor justo de mercado de estos activos puede ser superior al 100% del valor del patrimonio neto del REIT, ya que es probable que el REIT tenga deuda, lo que reduce el valor del patrimonio neto, mientras que la deuda no tiene en cuenta el valor justo de mercado de una propiedad.
A diferencia de la primera prueba de activos, el bien inmueble o inmueble tiene que estar en Canadá. Sin embargo, ambas pruebas deben cumplirse. Por definición, los bienes inmuebles o inmuebles incluyen una participación en otro REIT, edificios y otros bienes amortizables específicos adheridos a edificios.
Juntas, las pruebas de activos permiten a un REIT mantener algunas inversiones no relacionadas con la recaudación de fondos o la explotación de propiedades de alquiler, pero solo en la medida de los umbrales estipulados. Mientras que las pruebas de ingresos se calculan al final del año, las pruebas de activos deben cumplirse a lo largo del año. Sin embargo, tanto las pruebas de ingresos como de activos deben monitorearse regularmente, ya que al estar fuera de juego, el fideicomiso será gravado, de hecho, como una corporación. Las pruebas de activos son particularmente estrictas, ya que estar fuera de juego en cualquier momento puede descalificar al fideicomiso de ser considerado un REIT para ese año.
Para REIT o no para REIT
Los REIT son considerados por muchos inversores como una forma de inversión muy atractiva, en comparación con una estructura corporativa que posee activos similares. Proporcionan a los inversores la capacidad de participar en inversiones inmobiliarias que de otra manera no podrían hacer por su cuenta, así como proporcionar una cartera de bienes raíces más diversa. Aunque un REIT puede no ser tan seguro como una inversión de fondo fijo, los inversores generalmente ven el rendimiento como más atractivo al tiempo que proporcionan un rendimiento en efectivo que generalmente se paga mensualmente o trimestralmente; un REIT también les permite compartir el alza de un fuerte mercado inmobiliario canadiense. Los REIT son particularmente atractivos para los inversores exentos de impuestos, como los RRSP y los planes de pensiones, ya que el impuesto sobre la renta se aplaza hasta que se retiren los fondos de los planes.