Si es propietario de un piso, tiene derecho a extender su arrendamiento por 90 años a un alquiler nulo. Este es un derecho individual otorgado a todos los propietarios de pisos si satisfacen ciertos criterios.
Alternativamente, puede cooperar con otros propietarios de pisos en su edificio y comprar la propiedad absoluta del edificio (conocido como el derecho de voto colectivo).
A continuación encontrará preguntas y respuestas sobre el derecho a extender el alquiler de su piso residencial.
Para obtener más información, consulte las preguntas frecuentes sobre la compra de viviendas de propiedad absoluta con otros inquilinos. Una vez que se haya adquirido la propiedad absoluta del edificio, puede solicitar un contrato de arrendamiento ampliado.
¿Cuál es la legislación pertinente?
Ley de Reforma de Arrendamientos, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 (la Ley).
¿Cuáles son los criterios de calificación?
Los principales son los siguientes, pero debe tenerse en cuenta que hay una serie de excepciones:
- el piso debe estar en régimen de arrendamiento a largo plazo, es decir, se concedió originalmente por un período de más de 21 años
- el piso debe haber sido de su propiedad durante más de dos años. Esta fecha comienza cuando usted está registrado como propietario en el Registro de la Propiedad.
No es necesario que haya vivido en el piso. No hay calificación de residencia. Tampoco importa si el contrato de arrendamiento se lleva a cabo a su nombre personal o por una empresa que usted controle.
¿cuáles son algunas de las excepciones?
El contrato de arrendamiento está sujeto a un contrato de arrendamiento inferior que en sí es un contrato de arrendamiento calificado o es un contrato de arrendamiento comercial o el propietario es un fideicomiso de vivienda caritativo. Alternativamente, si ya ha presentado una reclamación anteriormente, no puede presentar una nueva hasta que haya transcurrido al menos un año.
Hay otras exenciones, por lo que antes de continuar, debe comunicarse con nosotros para verificar su propia situación individual.
¿por Qué debería extenderse?
Su contrato de arrendamiento es un activo derrochador. A medida que la duración del arrendamiento disminuye, también lo hace su valor. Los puntos particulares a tener en cuenta son:
- pagará más para extender su contrato de arrendamiento si le quedan menos de 80 años. Esto podría ser significativo. Por lo general, es recomendable extenderlo antes de que su contrato de arrendamiento alcance este límite.
- a los prestamistas no les gustan los arrendamientos residenciales cortos. Es probable que encuentre dificultades si desea vender su piso si el plazo no vencido de su contrato de arrendamiento es menor que los criterios establecidos por la mayoría de los prestamistas. Diferentes prestamistas tienen diferentes criterios, pero generalmente buscan un plazo no vencido de al menos 60 años.
¿Por cuánto tiempo puedo extender mi contrato de arrendamiento?
Puede agregar 90 años a lo que queda en su contrato de arrendamiento existente. Por ejemplo, si le quedan 80 años en su contrato de arrendamiento, se le dará un nuevo contrato de arrendamiento de 170 años.
¿Cuánto costará?
Tendrá que pagar una prima al propietario para conceder la prórroga del contrato de arrendamiento. El cálculo de la valoración para calcular la prima es complejo. En términos generales, se calcula por referencia a las rentas y rendimientos del suelo y la duración del plazo no vencido. El Servicio de Asesoramiento de Arrendamientos tiene una buena calculadora para calcular el costo probable de la prima.
También tendrá sus propios gastos profesionales,que serán los de sus abogados y peritos y, en casos más complejos, los de un abogado.
También tenga en cuenta que, si entrega un aviso a su propietario en virtud de la Ley, también será personalmente responsable de los costos razonables en que incurra el propietario en relación con:
- cualquier investigación que el propietario deba llevar a cabo para verificar que usted califica para el derecho a un nuevo contrato de arrendamiento
- obtener una valoración de su piso
- negociar y otorgarle un nuevo contrato de arrendamiento.
Además, habrá los costos habituales asociados con cualquier transacción de traspaso, como:
- Impuesto de timbre (dependiendo del precio que pagues)
- Tasas de registro de la propiedad
- desembolsos como las tasas de búsqueda, que en Londres suelen ser de £300 a £400.
Si el asunto tiene que ir al Tribunal de Primera Instancia (ITF), sus propios costos serán más altos. Finalmente, tendrá que pagar un depósito legal, que es el 10% de la cantidad insertada en el aviso de reclamo inicial como la estimación del inquilino de la prima que inicia el proceso.
¿Necesitaré un tasador?
Siempre le recomendamos que tenga una valoración formal de un tasador especializado en este campo. Incluso para las negociaciones, es necesario tener una idea de cuánto es probable que pague. Además, es necesario especificar un precio en el Aviso Inicial. Si el precio no es realista, esto podría llevar a que su Notificación sea declarada inválida o provocar que el propietario inicie un litigio que podría ser costoso.
¿Qué sucede si hay una disputa?
La Ley establece un calendario a seguir por ambas partes, y cualquier controversia sobre las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento o la prima será decidida por el Tribunal de Primera Instancia. Esa solicitud al ITF debe hacerse dentro de los seis meses siguientes a la notificación del propietario. El incumplimiento de este plazo dará lugar a la retirada de su reclamación.
tengo una hipoteca sobre el piso. ¿Necesito informar al prestamista que deseo extender mi contrato de arrendamiento?
No necesariamente, ya que la Ley preserva la seguridad del prestamista mediante el intercambio efectivo de su cargo de su contrato de arrendamiento existente al nuevo contrato de arrendamiento. Sin embargo, le recomendamos que se ponga en contacto con ellos como un acto de cortesía, ya que es probable que el Registro de la Propiedad les avise de la solicitud para registrar el nuevo arrendamiento y, en cualquier caso, es posible que desee tomar un préstamo adicional para pagar la prima y los costos.
Estoy considerando comprar un piso que tiene una duración corta de plazo. ¿Qué puedo hacer?
Siempre que el vendedor haya sido propietario del piso durante más de dos años, puede acordar con el vendedor entregar un aviso de reclamación y luego transferirle los derechos bajo ese reclamo cuando complete la compra.
Mi edificio tiene más de un propietario, ¿qué hago?
Esto no es raro en el centro de Londres. El propietario relevante es aquel cuyo interés es lo suficientemente largo como para otorgar el nuevo contrato de arrendamiento de 90 años más la duración restante del plazo. En la mayoría de los casos, será el propietario libre, pero algunos bloques pueden tener un propietario intermedio que tenga un contrato de arrendamiento de 200 años. En este caso, es probable que sea el propietario intermedio.
¿Cuánto tiempo durará todo el proceso?
En nuestra experiencia, aconsejamos a los clientes que la norma es de seis a nueve meses. Si el asunto tiene que ir al ITF, entonces será más largo.
¿Qué hay de negociar con el propietario fuera del procedimiento legal? ¿Cuáles son los pros y los contras de esto?
Esta puede ser su única opción si no califica bajo la Ley. Sin embargo, en nuestra experiencia, puede terminar pagando más dinero que si presenta una reclamación formal, además de que no tiene control sobre la rapidez con la que responderá el propietario. Con una reclamación formal hay un calendario definido con sanciones por incumplimiento.
¿Qué pasa con los términos del contrato de arrendamiento ampliado: son los mismos que el contrato de arrendamiento existente o se pueden modificar?
La Ley dice que el nuevo contrato de arrendamiento debe estar en los mismos términos que el contrato de arrendamiento existente. Sin embargo, hay algunas excepciones limitadas a esto:
- si el arrendamiento existente incluye una propiedad que no se incluirá en el nuevo arrendamiento
- cuando se hayan realizado alteraciones físicas en la propiedad desde que se concedió el arrendamiento existente
- cuando las provisiones de cargos por servicio se hayan utilizado de manera defectuosa para que el propietario no pueda recuperar el costo total de las reparaciones o el seguro.
¿Qué pasa si falta mi propietario? ¿Cómo puedo averiguar quién es el freeholder es?
Si no se puede encontrar a su propietario, tendrá que solicitar a los tribunales lo que se conoce como una «Orden de adquisición». Tendrá que demostrar al tribunal que tiene derecho a adquirir un nuevo contrato de arrendamiento y que ha realizado todas las investigaciones razonables para localizar a su propietario, pero no lo ha hecho.
¿Qué hay de la financiación de la extensión del arrendamiento?
Si su prestamista actual no está preparado para hacer un adelanto adicional, entonces tendrá que recurrir a los ahorros o la ayuda de su familia.
Soy propietario / propietario libre y he recibido un aviso de mi inquilino reclamando un nuevo contrato de arrendamiento. ¿Qué debo hacer?
Hagas lo que hagas, no lo ignores pensando que el asunto desaparecerá. Si no responde con una contranotificación formal del propietario dentro del plazo especificado, que normalmente es de dos meses a partir de la recepción de la notificación del inquilino, se verá obligado a otorgar el nuevo contrato de arrendamiento al precio establecido en la notificación del inquilino.
Debe designar a un abogado para verificar que el inquilino tiene derecho a presentar la reclamación y redactar una contranotificación formal. También se debe designar a un tasador para que le asesore sobre la prima que probablemente cobrará. Con el tiempo, todos estos costos deberían ser recuperables del inquilino que presenta el reclamo en su contra.
¿Qué información necesita de mí como inquilino para presentar un reclamo?
Necesitaremos lo siguiente:
- detalles de su propiedad del piso; por lo general, un título de Registro de la Propiedad será suficiente
- una copia de su contrato de arrendamiento
- detalles de su propietario; de nuevo, un título de Registro de la propiedad del interés del propietario servirá. Si no, una copia de su última demanda de cargos por alquiler/servicio que debe tener los detalles de sus propietarios
- su identificación, necesitamos ver su pasaporte y una factura reciente de servicios públicos para demostrar su residencia.
Enlaces útiles
- El servicio de asesoramiento de Arrendamientos
- Calculadora de extensión de arrendamiento
- Extensión de arrendamiento-Primeros pasos
- El Registro de la Propiedad
- ALEP