Para un intercambio 1031 exitoso, es importante comprender y cumplir con las reglas de identificación de intercambio 1031. Estas reglas no son tan complicadas, pero el incumplimiento de las reglas puede arruinar su intercambio. Estas son las diez cosas principales que debe recordar al identificar la propiedad de reemplazo en un intercambio:
1. Plazo y Reglas Generales.
El contribuyente tiene 45 días a partir de la fecha de cierre de la propiedad cedida para identificar la propiedad de reemplazo que pretende adquirir en el intercambio. Si hay más de una propiedad cedida en un intercambio, los 45 días se miden a partir de la fecha en que se cierra la primera propiedad cedida. La propiedad identificada no tiene que estar bajo contrato, y el contribuyente no tiene que adquirir todo lo que identifica. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el contribuyente no puede adquirir nada más que la propiedad que ha identificado, y el incumplimiento de las normas de identificación puede arruinar todo el intercambio.
2. 3 Regla de Propiedad.
Hay reglas que limitan el número de propiedades que el contribuyente puede identificar. En la mayoría de los casos, los contribuyentes usan la regla de las tres propiedades. El contribuyente puede identificar hasta tres propiedades de reemplazo y puede adquirir una, dos o las tres.
3. Regla del 200%.
Si el contribuyente quiere identificar más de tres propiedades, puede usar la regla del 200%. Esta regla dice que el contribuyente puede identificar cualquier número de propiedades de reemplazo, siempre y cuando el valor de mercado justo total de lo que identifica no sea mayor al 200% del valor de mercado justo de lo que se vendió como propiedad cedida. First American Exchange recomienda que los contribuyentes construyan un «colchón» identificando propiedades que valen menos de lo permitido, en caso de que más tarde se determine que algunas propiedades tienen un valor más alto que el estimado originalmente.
4. Regla del 95%.
Hay otra regla que no es comúnmente utilizada por los inversores. La regla del 95% dice que un contribuyente puede identificar más de tres propiedades con un valor total superior al 200% del valor de la propiedad cedida, pero solo si el contribuyente adquiere al menos el 95% del valor de las propiedades que identifica. Esencialmente, el contribuyente tendrá que adquirir todo lo que ha identificado para que esto funcione, y es por eso que no se confía demasiado en él.
5. Propiedad Adquirida en un Período de 45 Días.
Cualquier propiedad que se adquiera efectivamente durante el período de identificación de 45 días se considerará debidamente identificada. Es importante tener en cuenta que si una propiedad se adquiere durante este período y otra propiedad se adquiere más tarde utilizando otra de las reglas de identificación, la propiedad adquirida durante los primeros 45 días debe contarse como una propiedad identificada. Por ejemplo, si adquiere una propiedad durante los primeros 45 días y planea usar la regla de las 3 propiedades y comprar más propiedades después de los 45 días, solo tiene dos propiedades más para identificar porque ya ha usado una.
6. Forma de Identificación.
La identificación debe hacerse por escrito y firmada por el contribuyente, y la propiedad debe describirse sin ambigüedades. Esto generalmente significa que el contribuyente identifica la dirección de la propiedad o su descripción legal. Un condominio debe tener un número de unidad, y si el contribuyente está comprando menos de un interés del 100%, se debe anotar el porcentaje de lo que se está adquiriendo.
7. Quién Debe Recibir la Identificación.
El contribuyente debe enviar el aviso de identificación a:
1) La persona obligada a transferir la propiedad de reemplazo al contribuyente (como el vendedor de la propiedad de reemplazo) o;
2) A cualquier otra persona «involucrada» en el intercambio (como el intermediario calificado, el agente de custodia o la compañía de título), que no sea una «persona descalificada», como un agente o miembro de la familia del contribuyente. La mayoría de los avisos de identificación se envían al intermediario calificado.
8. La Propiedad de Reemplazo Debe ser la Misma que Se Identificó.
El contribuyente debe recibir «sustancialmente la misma» propiedad que identificó. El reglamento contiene cuatro ejemplos para ilustrar lo que significa «sustancialmente lo mismo». En un ejemplo, el contribuyente identifica dos acres de tierra sin mejorar y luego adquiere 1.5 acres de esa tierra. La propiedad adquirida es sustancialmente la misma porque lo que el contribuyente recibió no fue diferente en naturaleza o carácter de lo que se identificó, y el contribuyente adquirió el 75% del valor justo de mercado de la propiedad identificada. En otro ejemplo, el contribuyente identifica un granero y dos acres de tierra, y luego adquiere el granero con la tierra debajo del granero solamente. El IRS dice que la propiedad adquirida no era sustancialmente la misma que la propiedad identificada porque difería en su naturaleza o carácter básico.
9. Propiedad a construir.
Si la propiedad de reemplazo está en construcción en el momento de la identificación, el contribuyente debe incluir no solo la dirección o descripción legal de la propiedad, sino también una descripción de lo que se construirá en la propiedad.
10. Cambios Inversos.
Si el contribuyente está haciendo un intercambio inverso en el que el acomodador adquiere la propiedad de reemplazo antes de que el contribuyente cierre la venta de la propiedad cedida, el contribuyente debe identificar por escrito lo que tiene la intención de vender y esa identificación debe enviarse a más tardar 45 días después de que el acomodador cierre la propiedad de reemplazo.