¿Cuánto tiempo tomará todo?
Si la propiedad está vacía y el comprador no requiere una hipoteca, una venta o compra puede en teoría completarse en unos pocos días, pero esto es muy inusual. Dicho esto, lo hemos hecho muchas veces
Es más probable que se requiera una hipoteca, y habrá una cadena de transacciones, y si ese es el caso, generalmente tomará 4-6 semanas para intercambiar contratos y luego otras 2-4 semanas entre el intercambio de contratos y la finalización, haciendo un total de 6-10 semanas de principio a fin.
Todos nuestros abogados y personal harán todo lo posible para que su transacción progrese lo más rápido posible, pero no podemos ofrecer ninguna garantía sobre cuánto tiempo tomará, ¡y no debe creer a nadie que lo haga! Si los clientes tienen una escala de tiempo en particular en mente, especialmente si hay una razón específica como emigrar o mudarse a un nuevo trabajo, recomendamos que lo digan lo antes posible, ya que siempre existe la oportunidad de presentar una fecha de finalización «objetivo» para ayudar a concentrar la mente de todos
¿Cuándo debo pagar dinero?
Si está comprando una propiedad, le pediremos aproximadamente £350.00 al principio para cubrir el trabajo inicial, incluidas las tarifas de búsqueda que se pagarán en su nombre. El saldo del precio y los costos de los abogados se pagarán poco antes de la finalización, a menos que esté pidiendo prestado más del 90% del precio de compra, en cuyo caso puede ser necesario antes del intercambio de contratos.
Si solo está vendiendo, es posible que no tenga que pagar dinero por adelantado. Cualquier hipoteca, así como los costos y honorarios de agentes inmobiliarios, se pagarán de los ingresos de la venta al finalizar antes de que se le envíe cualquier saldo.
¿Necesito una encuesta?
Si está obteniendo una hipoteca, un tasador inspeccionará la propiedad en nombre del prestamista. Aunque su informe le dará una indicación de si piensa que la propiedad vale la cantidad que usted ha pedido prestada, no podrá confiar en ella si las cosas salen mal porque esa información se proporciona para el beneficio del prestamista, no para el suyo.
Por un cargo extra, generalmente se le ofrecerá la opción de organizar que el mismo tasador lleve a cabo un «Informe de compradores de vivienda»más detallado. Usted puede confiar en esto, por lo que si en una fecha posterior encuentra un problema que no se menciona en el informe, puede tener alguna reparación contra el tasador.
Si la propiedad es bastante antigua, o si está particularmente preocupado por algún aspecto de su condición, puede obtener un informe completo de inspección estructural que es aún más detallado, pero que cuesta más como resultado.
Recuerde siempre que la regla de oro es «que el comprador tenga cuidado», por lo que (siempre que no haya sido engañado deliberadamente) será responsable de cualquier problema que descubra una vez que se mude.
¿Qué tipo de encuesta debo realizar?
1. Asegúrese de que el topógrafo sea independiente. Los agentes inmobiliarios recomiendan, pero ¿se les ha pagado para hacerlo? Posiblemente. Es una ofensa no decírtelo.
2. Verifique que su topógrafo esté actualizado. Ahora hay dos niveles de encuesta. Nivel 2 y Nivel 3. Sencillo. Entonces, ¿qué te están diciendo? Encuesta estructural? ¿Encuesta completa? ¿Inspección de edificios? Estas son descripciones antiguas y desactualizadas.
3. Habla con tu topógrafo. Los topógrafos adecuados trabajan y lo apoyan. Si todo lo que se le dice es «hágalo revisar», ¿cuál es el punto?
4. Consigue lo que quieras. Dile al topógrafo lo que quieres y luego compara los precios. No te limites a pedir un precio y una hora.
5. No se limite a comparar precios en línea. Las encuestas más baratas pagan para llegar a la parte superior de los sitios de comparación. Todas las encuestas no son iguales. No se deje engañar; no es solo una lata de frijoles.
6. ¿Cuánto vale la información? ¿Cuánto gastas comprando la casa? ¿Desea una encuesta que cueste menos que un servicio de lavadora? No es una buena idea – pero asegúrate de obtener lo que pagas.
7. Está ayudando a su madre/padre/hijo comprar una casa? Encontrar profesionales que los ayuden y los aconsejen es el mejor regalo que puede hacer.
8. ¿Quién es tu topógrafo? ¿Seguro que todos son iguales? No. Los topógrafos de FRICS están bien calificados y un topógrafo de edificios colegiado está capacitado para informar sobre defectos y problemas. FRICS ofrece un Informe de compradores de vivienda basado en un sistema de advertencia estándar de semáforos. Los topógrafos de edificios a menudo entran en más detalles.
9. La casa se ve bien, es casi nueva. ¿Qué podría estar mal? Entonces, ¿solo quieres saber los artículos grandes y un amigo constructor los ha mirado? ¿Y si algo está mal? ¿Qué tan grande es el problema? ¿Empeorará? ¿Afectará al precio? Comprar sabiduría y experiencia vale cada centavo. ¡Consigue un topógrafo local e independiente y averígualo!
¿Cuánto depósito necesitaré?
Normalmente, un depósito del 10% a pagar en el intercambio de contratos. Si está comprando y vendiendo, su abogado generalmente puede usar el depósito de su comprador en relación con su compra, por lo que no tendrá que encontrar nada.
Si acaba de comprar, el monto del depósito puede depender del tamaño de su hipoteca (si la hay). Si es inferior al 90%, generalmente necesitará encontrar el 10% como de costumbre, pero si está pidiendo prestado más que esto, es posible que podamos persuadir al vendedor para que acepte cualquier cantidad que esté ingresando (o, a veces, solo la cantidad de los costos y desembolsos) si está pidiendo prestado hasta el 100%.
¿Qué búsquedas se realizan y por qué?
Hay seis tipos principales de búsqueda que se pueden llevar a cabo y decidiremos cuál de ellos es necesario en su caso:
Esto revela detalles del historial de planificación de la propiedad y si el Consejo tiene conocimiento de cualquier incumplimiento de la planificación, también cualquier propuesta de nuevas carreteras o esquemas de tráfico, órdenes de preservación de árboles, áreas de conservación y cualquier otro asunto bajo el control del Consejo que pueda afectar la propiedad.
* Búsqueda de drenaje
Esto mostrará si los desagües superficiales y/o de agua sucia van a una alcantarilla pública o privada.
* Búsqueda ambiental
Más recientemente se ha recomendado que el abogado de los compradores también lleve a cabo una búsqueda ambiental para ver si hay algún vertedero o vertedero de desechos en el área, si la propiedad se ha construido en un antiguo sitio industrial y si hay algún riesgo de tierra contaminada,emisiones tóxicas, inundaciones, hundimiento, etc.
Esto se realiza justo antes de la finalización para averiguar si hay nuevas hipotecas registradas contra la propiedad que no se han divulgado previamente. Si los hay, el abogado de los compradores obviamente requerirá confirmación de que estos serán reembolsados.
* Búsqueda de cargos por terrenos
Si está obteniendo una hipoteca, el prestamista le pedirá a su abogado que realice una búsqueda para asegurarse de que no está en bancarrota. Muy a menudo, esta búsqueda mostrará una entrada contra otra persona con un nombre similar. Si es así, se le pedirá que firme una copia del resultado para confirmar que no se relaciona con usted.
* Chancel Search
Este puede ser un área complicada, y para simplificar la vida, además de brindar la mejor protección contra posibles responsabilidades, aconsejamos a los clientes que obtengan un seguro de rutina, ya que el costo suele ser menor que el costo de investigar esta área a fondo.
¿Puedo intercambiar contratos antes de recibir mi oferta hipotecaria?
Si por alguna razón la oferta de hipoteca es rechazada o retrasada o contiene alguna condición que no pueda cumplir, el dinero puede no estar disponible cuando sea necesario, por lo que sería extremadamente peligroso intercambiar contratos sin él, le recomendamos encarecidamente que no lo haga.
¿Qué sucede en el intercambio de contratos?
El intercambio de contratos tiene lugar entre el abogado del comprador y el abogado del vendedor, generalmente por teléfono. Comprueban que sus clientes han firmado contratos idénticos, acuerdan la fecha de finalización y acuerdan enviarse los contratos firmados por sus respectivos clientes de inmediato. Normalmente, se espera que el comprador pague hasta el 10% del precio de compra en esta etapa como depósito, que normalmente está en manos del abogado del vendedor hasta que se complete. Le recomendamos que no reserve mudanzas ni dé aviso para dejar la propiedad alquilada hasta que el intercambio de contratos haya tenido lugar.
¿Cuándo tiene lugar el intercambio de contratos?
Solo cuando se han intercambiado contratos, la transacción es legalmente vinculante. Hasta entonces, el vendedor o el comprador podrían tratar de renegociar el precio de compra, la fecha de finalización u otros términos acordados, o pueden retirarse de la transacción por completo, y sin ninguna obligación ni responsabilidad de compensar a la otra parte. Así es la ley actualmente.
Una vez que se ha producido el intercambio de contratos, todos saben dónde están, cuándo completarán (el día de la mudanza) y cuándo necesitan transferir dinero, firmar documentos y confirmar sus arreglos de mudanza. No se sienta tentado a abandonar exchange hasta justo antes, o incluso el mismo día, de la fecha de finalización que desea. Le recomendamos que espere de 7 a 10 días hábiles entre el intercambio de contratos y la finalización. En la práctica, este período a veces puede ser más corto, pero hay un mayor riesgo de que algo salga mal porque alguien no tiene tiempo para organizarse.
El abogado del comprador no intercambiará contratos hasta que esté satisfecho con los resultados de todas sus búsquedas y consultas legales, se hayan satisfecho las condiciones y los requisitos legales de la oferta hipotecaria del comprador y el comprador esté satisfecho con los resultados de su encuesta.
Si el comprador depende de la venta de otra propiedad, o el vendedor depende de otra compra, tendrá que intercambiar contratos simultáneamente en las transacciones dependientes.
¿Qué sucede al finalizar?
La finalización es el punto en el que el abogado del comprador transfiere el dinero de compra de su cuenta bancaria a la cuenta bancaria del abogado del vendedor, la propiedad de la propiedad se transfiere al comprador y el abogado del vendedor organiza la entrega de las llaves al comprador. Todo esto sucede el mismo día. La fecha de finalización legal se acordó antes del intercambio de contratos y la fecha forma parte del contrato en sí.
¿Cuáles son las causas comunes de retraso?
Puede estar seguro de que siempre nos esforzaremos por impulsar la transacción y perseguir a otros abogados, transportistas y terceros que están retrasando las cosas. Sin embargo, no podemos proporcionar ninguna garantía desde el principio de que todo estará listo para completarse en una fecha en particular, y les aconsejamos que sean muy cautelosos con cualquiera que piense que puede. Estas son algunas de las causas comunes de retraso:
- Longitud de la cadena involucrada: un retraso en un punto de la cadena retrasará a todos los demás
- La solicitud de hipoteca tarda más de lo normal, tal vez porque el prestamista requiere una verificación de referencia o crédito y no se presenta, o a veces simplemente porque el prestamista hipotecario está inusualmente ocupado
- Oferta hipotecaria emitida con condiciones imprevistas
- Encuestas, búsquedas o consultas que revelan algo inesperado
- ¡Alguien más en la cadena no quiere proceder tan rápido como los demás, a pesar de lo que digan!
¿Cuándo puedo reservar mis mudanzas?
Es mejor evitar reservar sus mudanzas hasta después de que se hayan intercambiado los contratos, ya que antes de ese momento la fecha de mudanza no es definitiva y puede terminar perdiendo dinero si la fecha cambia después de haber realizado la reserva.
¿Puedo mudarme el fin de semana?
Desafortunadamente, el sistema bancario utilizado para la transferencia electrónica de los fondos no se puede usar al final de semana y, por lo tanto, su mudanza debe realizarse entre el lunes y el viernes.
¿Cuándo necesito contratar un seguro de edificios?
A menos que el seguro de construcción sea organizado por su prestamista o sea una propiedad arrendada y el seguro sea manejado por el propietario libre, debe organizar un seguro de edificios a partir del intercambio de contratos, ya que la propiedad estará a su riesgo a partir de ese momento.
La cantidad de cobertura debe ser el costo estimado de reconstruir la propiedad si se quema hasta los cimientos, lo que no es necesariamente el mismo que el valor actual de mercado. Si tuvo una encuesta o está obteniendo una hipoteca, su encuestador o el evaluador de los prestamistas generalmente habrán sugerido una cantidad mínima de cobertura en su informe.
¿Qué necesitamos saber si estamos comprando en nombres conjuntos?
La mayoría de las parejas que están casadas o en una relación estable compran como «copropietarios», lo que significa que, tras la muerte de uno u otro de ellos, esa mitad de las personas pasará automáticamente a la otra.
La alternativa es mantener la propiedad como» arrendatarios en común», lo que significa que la mitad de la parte de cada persona se considera separada, de modo que, al fallecer uno u otro de ellos, su parte no pasará automáticamente al otro, sino a quien se haya dejado en el testamento de las personas fallecidas o, si no hay testamento, a sus familiares más cercanos.
Si usted está poniendo cantidades desiguales en la propiedad, la persona que está pagando la cantidad mayor puede y, a menudo, debe estar protegida por una» escritura de fideicomiso » que establece sus respectivas acciones para que en el caso de cualquier disputa o tras la muerte de uno u otro de ustedes en el futuro, sus intenciones originales se registren claramente. Una vez que haya considerado las opciones anteriores y/o si necesita más asesoramiento, debe informar a su abogado para que pueda asegurarse de que se cumplan sus deseos.
¿Debo cancelar mi débito directo existente antes de completarlo?
Después del intercambio de contratos, pero nunca antes, podemos aconsejar a los clientes que cancelen cualquier pago de débito directo existente. La razón de esto es que obtendremos una nota del saldo pendiente (o cifra de reembolso) del prestamista existente que se calcula hasta la fecha de finalización. Si se envía algún pago de débito directo al prestamista mientras tanto, resultará en un sobrepago y puede tardar un poco en reembolsarse.
¿Cuándo hago el primer pago de mi nueva hipoteca?
Al completar el formulario de solicitud de hipoteca, se le habría pedido que especificara un día en particular del mes para su Débito Directo. Sin embargo, el prestamista generalmente también se comunicará con usted poco después de la finalización para informarle el primer monto del pago y el día en que se cobrará. Debe tener en cuenta que, debido a la forma en que se calculan los intereses si completa a mediados de un mes, su primer pago puede ser ligeramente mayor de lo normal.
¿Qué pasa con las llaves?
Estos se dejan generalmente con los agentes inmobiliarios (si los hay) y el comprador los recoge una vez que el dinero se ha pagado el día de la finalización. Si no hay agentes inmobiliarios (o esto no es conveniente), el vendedor los entregará directamente al comprador.
De cualquier manera, es importante que se hagan arreglos con anticipación para evitar la posibilidad de que el comprador tenga que esperar afuera con la camioneta de mudanza.
Aunque su abogado siempre tratará de asegurarse de que todo esté terminado lo antes posible el día de finalización, y generalmente esto se resuelve a mediodía, a veces puede haber un retraso si, por ejemplo, su abogado todavía está esperando que llegue el dinero de la hipoteca o hay una cadena particularmente larga. Si esto sucede, no entre en pánico ni se moleste porque su abogado resolverá invariablemente el problema a primera hora de la tarde, ¡si no antes !
¿Qué puedo hacer si quedan artículos no deseados en la propiedad?
Desafortunadamente, cuando algunos compradores van a su nueva propiedad por primera vez, descubren que el vendedor ha dejado basura y/o artículos no deseados. Aparte de emprender acciones legales contra el vendedor, que seguramente llevarán demasiado tiempo y serán demasiado caras, la única alternativa práctica es que visite la propiedad justo antes de la finalización para verificar por sí mismo que todo ha sido retirado.
¿Cuándo recibiré el dinero que se me debe?
Si solo está vendiendo o si hay un excedente que se le debe después de la finalización de su venta y compra, su abogado siempre intentará enviarle esto el día real de la finalización, pero si no, al siguiente día hábil.
El pago generalmente se realiza mediante cheque, pero para cantidades más grandes, su abogado puede transferir el dinero directamente a su banco si lo solicita por adelantado y proporcionarles los detalles de su cuenta. Habrá un cargo adicional por transferencia bancaria para esto.
¿Quién cuidará de mis intereses?
Cuando usted nos indique para que actúe por usted, se le hará saber el nombre y detalles de contacto del abogado que actúe por usted, que se asegurará de que la transacción es progresado para satisfacer sus intereses, la negociación sobre las cuestiones jurídicas como apropiado en su nombre y garantizar todos los documentos legales son redactado y firmado y enviado al lugar adecuado dentro de la necesaria a los plazos de ejecución.
Si en algún momento su abogado está de vacaciones o ausente de la oficina, delegaremos a otro miembro de la firma para que actúe en su nombre y lo mantenga informado del progreso. Si su abogado está ocupado cuando llama, lo que sucede con frecuencia en la práctica, su secretaria personal puede darle una actualización sobre la transacción y explicarle lo que sucederá a continuación. Recuerde que el personal no está capacitado ni puede brindar asesoramiento jurídico.
¿Dónde puedo conseguir un topógrafo?
Tenemos varios contactos de topógrafos profesionales en nuestra área local. Por favor, háganos saber si desea que recomendemos a alguien, pero tenga en cuenta que actuamos de forma independiente y en su interés. En ningún caso pagamos una tarifa de referencia ni aceptamos una comisión de ningún tercero que le recomendemos.
¿Puede recomendar a un agente inmobiliario que venda mi propiedad?
¡Sí! Póngase en contacto con nosotros en los detalles que se indican a continuación, pero lo mismo se aplica a lo anterior. No pagamos tarifas de referencia ni aceptamos comisiones de nadie.