¿Cuándo entran en juego los derechos de los ocupantes ilegales y en qué circunstancias puede asegurarse la propiedad de un pedazo de tierra que no es suyo? Darren Higginson, Asociado y experto en litigios de propiedad de Coades Solicitors, explica las reglas y regulaciones en torno a la posesión adversa.
Es importante que los propietarios y ocupantes de la tierra conozcan las reglas y regulaciones que rodean la posesión adversa, a veces conocida como» derechos de los ocupantes ilegales», y las circunstancias en las que alguien puede convertirse en propietario de la tierra de otra persona.
Recientemente me he ocupado de una serie de disputas sobre tierras y solicitudes de propiedad basadas en la posesión adversa. Uno de estos casos involucró a un cliente que descubrió que parte de su jardín estaba registrado a nombre de otra persona. Obtuve una declaración del propietario anterior que confirmó que un vecino le había dicho que podía tener esta tierra adicional en la década de 1970, pero nunca se redactó ningún contrato de venta o escritura de regalo. Pude demostrar que el cliente tenía derecho a ello por posesión adversa. Cuando presenté la evidencia a los propietarios reales, acordaron transferirla a nuestro cliente voluntariamente.
¿Cómo reclamo la propiedad de la tierra por posesión adversa?
Si desea reclamar la tierra por posesión adversa, debe demostrar que ha tenido un control físico ininterrumpido, exclusivo de la tierra durante un cierto período de tiempo y que tiene la intención de poseer la tierra durante ese período.
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Registro de Tierras de 2002, se podía reclamar la tierra por posesión adversa si la había ocupado durante al menos 12 años. Este sigue siendo el caso en relación con las tierras no registradas o si el ocupante ilegal llevaba en ellas 12 años al 13 de octubre de 2003. Después de esta fecha, el nuevo procedimiento exige que los ocupantes ilegales demuestren que han tenido la posesión de la tierra durante al menos 10 años en la fecha de su solicitud.
¿Qué sucede después de hacer mi solicitud?
Bajo el nuevo procedimiento, una vez que haya presentado su solicitud al Registro de la Propiedad, se enviará un aviso al propietario del terreno, que tiene 65 días hábiles para objetar. En algunas situaciones, el propietario puede simplemente oponerse a la aplicación, por ejemplo, porque el ocupante ilegal no ha estado en el terreno durante los 10 años necesarios, o puede dar una contra-notificación que requiere que el ocupante ilegal demuestre que su situación corresponde a una de las tres categorías:
- Que de alguna manera sería moralmente incorrecto que el propietario rechazara la solicitud, por ejemplo, cuando el propietario permitió o alentó al ocupante ilegal a creer que realmente era propietario de la tierra;
- Que, por alguna otra razón, el ocupante ilegal tiene derecho a convertirse en el nuevo propietario de la tierra, por ejemplo, cuando contrataron para comprar la tierra al propietario y pagaron el precio de compra, pero la tierra nunca se les transfirió;
- Que la tierra está al lado de la tierra que ya es propiedad del ocupante ilegal, la línea exacta de la frontera entre los dos terrenos nunca se ha determinado formalmente y el ocupante ilegal creyó por error, pero razonablemente, que ya era el propietario de la tierra.
Si no se recibe ninguna objeción a la solicitud, o si la objeción del propietario falla, el ocupante ilegal se registrará como nuevo propietario de la tierra.
Otro caso reciente de minas pertenece a la tercera categoría anterior. Se trataba de un terreno que se vendió a un consejo parroquial en la década de 1990 y se erigió una valla casi de inmediato para marcar el límite. Nuestro cliente compró la tierra retenida tres años después y recientemente decidió dividir esa tierra para hacer una parcela de construcción, pero descubrió que el límite que se muestra en el plano de título de su propiedad con la tierra del consejo parroquial tenía una forma diferente de la línea de la valla.
Si hay alguna tierra dentro del jardín del cliente que se encuentra fuera de la línea fronteriza que se muestra en su plan de título, tendrá derecho a presentar una reclamación por posesión adversa de esa tierra porque ha estado en posesión exclusiva de ella durante al menos 10 años, la tierra está al lado de la tierra que definitivamente posee y ella creyó razonablemente que la tierra era suya y el límite entre su tierra y la tierra del consejo parroquial nunca ha sido determinado por el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si mi solicitud de posesión adversa falla?
Si su solicitud falla porque el propietario entrega una contra-notificación y usted no cae en una de las tres categorías anteriores, puede solicitar nuevamente al Registro de la Propiedad en una fecha posterior, siempre que permanezca en el terreno por dos años más.
Es mucho más probable que tenga éxito con su solicitud la segunda vez si el propietario no lo ha desalojado de la tierra mientras tanto.